樓市進入“結構牛”時代_風聞

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距離“517新政”出台，已經過去一個多月，説到效果，如果從宏觀上看，不算給力。

據CRIC數據，6月重點30城新房成交量，同比依舊下滑了19.5%。全國百城新房環比下跌城市超過35個，尤其是二手房，百城環比均表現為下跌。

但轉入微觀，又會截然不同的體感。

北京、深圳核心區新盤看房量暴增，廣州各大售樓處開始紛紛收回優惠，上海黃浦某豪宅開盤售罄，45分鐘收金31億，同時離婚搏首套房貸利率再現江湖……

大盤的冷，與局部的熱，強烈反差説明：

中國房地產市場，正式進入了“結構牛”時代。

熟悉股票的朋友應該知道，所謂“結構牛”，是一個相對於“指數牛”存在的概念。

指數牛，即大盤牛，在這種市場下，大部分股票都能漲。而在結構牛的情況下，普漲結束，只有部分擁有“結構性優勢”的股票，才能跑贏大盤。

樓市的“結構牛”也是這種情況。

中國房地產發展20多年，伴隨城鎮化歷程，經歷過多輪普漲。到了今天，中國的城鎮化達到一定高度，主要矛盾已經從“速度”轉向了“質量”。

這時一些擁有“結構性優勢”的板塊，潛力就被突顯出來了。

結構性優勢，在股市中指一支股票背後公司的業務構成，業績能力等多個方面，在樓市中則更加直接——

房子所擁有的資源。

像上文提到的，本輪政策中率先回暖的房子，就是擁有結構性優勢的典型。

如果展開來説，這些房子也存在不同的特徵。

比如上海、北京、深圳核心房產，他們位於中國核心城市的核心地段，擁有的是頂級城市資源。

再比如，北京香山豪宅，深圳灣一線豪宅這樣的頂級人居產品，它們擁有的，是城市中不可複製的自然資源。

此外還有一種，是類似於北京中關村、深圳粵海街道的超級產業板塊，它們擁有的，是一座城市，乃至整個時代賦予的發展資源。

前兩種很好判斷，但門檻也相對苛刻，可遇不可求，最後一種，則更加考驗市場眼光。

因為並不是所有的產業板塊，都擁有結構性優勢。

看過不少所謂的產業大盤之後，就會發現，真正能跑贏市場的產業板塊，至少需要“四核”驅動：

產業核、政策核（規劃核）、交通核、配套核。

即便在北京這樣的高能級城市，這樣的產業板塊也非常稀少，除了上文提到的中關村外，也僅有望京、亦莊核心、豐台科技園、朱辛莊等少數幾個。

其中，價值尚未被市場充分挖掘的，無疑是朱辛莊。

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這裏可能有人會提出異議。

因為這幾年，朱辛莊所在的昌平南非常火，新盤去化率在北京數一數二，幾個重點板塊，5年房價漲幅接近20%，怎麼算沒有充分挖掘？

要理解這個觀點，我們首先要明白，為什麼昌平南這麼火？

原因很簡單：

昌平南承接了海淀北的住房需求外溢。

海淀北不用多説，中國版硅谷，房價懂的都懂，而且因為土地規劃問題，選擇空間有限。緊鄰的昌平南，就是承接這部分居住需求的最好選擇。

北京地產圈裏有這樣一句話“誰拿下昌平南，就相當於拿下了北京北部的碼農羣體”，事實也是如此。

在這種情況下，海淀北的外溢需求：

將整個昌平南變成了“指數牛”市場。

各個板塊沾光，大家都在漲。

即便朱辛莊在昌平南是漲幅最好的板塊之一，其“結構牛”的優勢，很容易被“普漲”掩蓋獨特光芒。

其實，相比於昌平南其他板塊，朱辛莊的增長邏輯是不同的，除了海淀北產業外溢：

朱辛莊本身就是昌平的產業、規劃高地。

朱辛莊位於昌平未來科學城西區。

昌平在北京的定位是“建設具有全球影響力的全國科技創新中心”和“國際一流科教新區”，挑起這個定位大梁的，正是昌平的未來科學城。

細看未來科學城，可以分東、西、中三個區域，其中作為生態板塊的中區可以忽略，東西兩個板塊中，發展能力上：

西區>東區。

原因在於產業方向和地理位置。

未來科學城東區，重點佈局能源谷，以能源類國企為主，產業虹吸力較弱。

未來科學城西區，重點佈局高新技術、醫藥健康，主打“文教-科研-產業”三聯動。尤其是在融入中關村生命科學園，以及沙河高教園之後，西區產研融合的能力突飛猛進。

如今，昌平全區生物醫藥領域的高新企業達到268家，上市企業17家，“小巨人”企業86家，獨角獸企業19家，其中大部分來自西區。

位置上，西區更靠近海淀，接壤處已經形成了一條核心產業發展帶，而東區接壤的主要是順義，承接外溢資源的能力，一目瞭然。

如果説，未來科學城西區是昌平目前乃至未來發展的核心，那麼位於核心之上的朱辛莊，不僅是昌平承接海淀北外溢的第一站，更是享受昌平發展資源：

核心中的核心。

其實，平日關注昌平南的購房者都瞭解，這幾年板塊內新盤不少，宣傳時，很多都在説自己“產業環繞”。

這麼説也沒什麼毛病，畢竟到永豐，到中關村的距離在這擺着。

但是像朱辛莊這樣，真正自帶“產業核”“規劃核”，能吃到雙區發展紅利的板塊，在昌平南可以説是唯一。

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關鍵是，不同於其他產業板塊的“規劃ing”，朱辛莊的配套大多已經兑現。

朱辛莊也是整個昌平南，為數不多真正享受“交通核”“配套核”的產業板塊之一。

朱辛莊板塊目前有兩條地鐵線：

昌平線以及地鐵8號線。

其中昌平線，2站直達西二旗，8號線貫穿南北，直達亞奧、王府井等熱門商圈，也可換乘10號線東至國貿、西至公主墳，換乘15號線至望京。

這幾個板塊，也是北京就業人口最集中的地區，兩條地鐵線的含金量，不言而喻。

另外，8號線朱辛莊是起始站，早高峯也有座位，對打工人來説很友好。

片區規劃中的交通利好也有很多，比如19號線北延，未來將鏈接中關村科學城北區、昌平未來城中區、未來城東區、臨空經濟區，到時候片區將形成：

三軌交匯。

除了交通，朱辛莊在其他生活配套上，也已經非常成熟。

學校，片區幼—小—初—高全覆蓋，還有像“北京一零一中昌平實驗學校”這樣在北京名列前茅的名校。

商業，朱辛莊目前已經30萬㎡的超大商圈綜合體，今年4月還有約18萬㎡的萬達商業落地；

醫療，片區內兩個三甲；

公園，有11643畝的濱河森林公園沙河園……

學校、商業、醫療、休閒，朱辛莊基本上做到全能，而且因為很多配套都是近年剛剛落地，使得朱辛莊的城市界面很新。

很多人覺得昌平南偏了點，除了距離，也是因為一些配套不好，或者舊改多的板塊，觀感像城郊。

但真的到了朱辛莊轉轉，會有驚喜。

和不少在朱辛莊置業的人聊過，很多都有個説法叫：

一站驚豔。

從昌平北坐地鐵來的購房者感受更深，其中，記憶比較深的一個是這麼説的：

前幾站在東關、南邵還覺得是郊區，結果到了朱辛莊感覺面貌一新，以為直接到了海淀……

其實，“新”的背後，也是重點板塊持續迭代，為購房者帶來的一種發展資源。

這種發展資源，同樣讓朱辛莊，可以不斷地改善板塊內購房者的生活體驗。

以前的海淀北，主打科研學，是一個工作高地。朱辛莊出現後，通過更加完善的娛樂、休閒配套，在工作之餘，讓人們還有機會去：

享受生活。

相當於在一個板塊中，同時兼顧“工作在海淀，生活在朝陽”的體驗，這也是如今北京新產業家庭一直追求的職住平衡

所以，為什麼説真正能跑贏市場的產業板塊，至少需要“產業核、政策核、交通核、配套核”共同驅動，也是這個道理。

只有四核形成矩陣平衡，優勢互補，才能持續為板塊提供向上發展的動力，反饋給購房者的，就是不同維度的價值拉昇。

4

有時候開發商對土地價值預判，會比購房人更加敏感。

這幾年北京土拍市場上，朱辛莊基本上都是神仙打架的局面。

比如去年首場土拍，朱辛莊板塊的信息園二期地塊，就廝殺到了白熱化，0028號地塊更是吸引了42家房企爭搶。

不過2023年末，朱辛莊0022/0027地塊土拍，出人意料被中海以底價摘得。

因此市場上也不少人懷疑“朱辛莊是不是不行了？”

但圈裏人都知道，不是朱辛莊不行了，而是地塊參拍難度太大了。

那次土拍，除了朱辛莊兩宗住宅用地，還捆綁了二撥子7萬多平方米的商業用地，體量太大，普通開發商吃不下，頭部開發商也容易算不清賬。

中海能拿下地塊，除了本身常年“北京銷冠王”的硬實力支撐外，還在於深耕北京28年，對地塊價值更深層次解讀。

0022/0027地塊條件優秀，位置上緊鄰8號線、昌平線朱辛莊站，能吃到雙軌紅利，一街之隔就是萬達廣場，也是朱辛莊距離“北京101教育”最近的地塊之一。

關鍵是地塊體量大且方正，兩塊地容積率在2.5到2.6之間，非常適合打造改善型住宅。

目前朱辛莊新盤不少，大多走的都是剛改路線，原因一方面是前期出讓的地塊小，做純改善空間不夠，另一方面，可能來自開發商本身，對去化速度的考慮。

拿下地塊近3個月，中海拿出了體系內錘鍊多年的“寰宇系”產品，案名為：

中海寰宇未來。

從全三居以上107-145平方米户型，到以世界名墅“薩伏伊別墅”為靈感設計的外立面，再到片區罕見的“酒店式”園林打造…….

在產品同質化趨勢嚴重的朱辛莊，中海帶來了一個：

純粹的改善項目。

項目開盤後，成功迎來熱銷，剛剛過去的5、6 月，中海寰宇未來榮獲了北京普通住宅（二環外）網籤套數、面積、金額的“三冠王”。

這説明，已經有一部分購房者，率先看到了朱辛莊真正的潛力。

換一個角度來看，這種區別於市場的產品，其實也是一種“結構性優勢”。

只是這種優勢，需要像中海這樣，經驗更加老道的開發商激活，依託這種產品思維，中海相當於為項目的未來價值，再添“一核”驅動。

購房者在這個基礎上，對項目的未來，也有了更高的預期。

如今，中國樓市正式進入了“結構牛”時代，樓市“二八效應”正在向“一九效應”邁進，未來真正有價值的房子，可能只有10%，甚至更少。

對於購房者的買房理念而言，無疑是一個新的考驗。

在結構牛時代，選擇擁有“結構性優勢板塊+結構性優勢產品”的項目，不僅更容易跑贏週期，同時也是為家庭財產的未來：

提供了一重保險。