驚雷滾滾！美國房地產市場正醖釀新一輪風暴，下個領域警鐘敲響_風聞

紐約時間2024年07月07日 04:43:430人蔘與0評論據雅虎新聞7月4日報道 現在似乎是擁有公寓樓的好時機，對許多房東來説，確實如此。近年來，由於全美大部分地區住房短缺和通貨膨脹高企，租金持續飆升。但越來越多的出租物業正陷入財務困境，尤其是在南部和西南部。

（圖源：雅虎新聞網站）

分析人士表示，全美範圍內多達20%的公寓房產貸款可能面臨違約風險。

儘管大流行期間租金飆升，但近幾個月漲勢已經停滯，許多地區租金已開始下降。當前，很多地方的住房仍然稀缺，但開發商可能在一些城市建造了太多高端公寓，而這些城市的租户已不如2021年和2022年那麼多了，比如休斯頓和佛羅里達州的坦帕。

目前，這些問題尚未演變成危機，因為大多數公寓樓（在房地產行業中被稱為多户型房產）的業主並未拖欠貸款。

根據商業房地產金融委員會的數據，只有1.7%的公寓樓貸款拖欠至少30天，而寫字樓貸款拖欠至少30天的比例約為7%，酒店和零售業約為6%。

然而，許多行業組織、評級機構和研究公司對此表示擔憂。公寓樓面臨的問題多種多樣，有些業主難以尋找租户併產生足夠的收入。即便是公寓裏住滿了付費租户，業主也無法快速提高租金以籌集現金來支付不斷增加的貸款。

數據提供商CRED iQ的一份清單顯示，有近五分之一的公寓樓貸款現在面臨違約風險。

事實上，即使是獲得固定利率抵押貸款的借款人，當他們不得不用利率高得多的貸款為抵押貸款再融資時，也可能陷入困境。據抵押貸款銀行家協會（Mortgage Bankers Association）稱，今年將有價值約2,500億美元的公寓樓貸款到期。

Locke Lorde律師事務所的合夥人Mark Silverman表示，隨着利率大幅上升，全美平均租金開始下降，如果你需要為貸款再融資，那麼就會面臨更昂貴的大環境，因此讓這些公寓樓盈利只會變得更難。

據瞭解，公寓樓面臨的風險更多地集中在陽光地帶。隨着大流行期間越來越多的人搬到南部和西南部，開發商建造了公寓大樓來滿足預期需求。但房地產分析師説，近幾個月來，搬到這些地區的人數急劇下降。

CoStar Group的數據顯示，在陽光地帶的19個主要城市（包括邁阿密、亞特蘭大、鳳凰城和德州奧斯汀），2019年有12萬套新公寓可供出租，租客有11萬。去年，這些市場有21.6萬套新公寓，但需求放緩至9.5萬。

此外，隨着大流行期間建築和勞動力成本的上漲，開發商建造了更多的豪華公寓樓，希望吸引能支付更高價格的租客。CoStar的分析師表示，現在這些建築的價格和租金都在下降。

總的來説，公寓樓的財務基礎可能要強於寫字樓。這是因為多户型房產可以從房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）獲得貸款，這兩家公司是由國會為降低住房成本而創建的。

即便如此，一些行業專家表示，他們預計公寓領域將出現一波違約潮，從而加劇整個商業房地產行業的問題。