香港樓市“撤辣”效應減弱：“降價30%才好賣”，中介練好普通話內地客卻少了_風聞

苦練幾個月普通話終於可以順暢溝通後，香港房產中介趙睿（化名）卻發現，來自內地的客户開始變少了。

今年2月底，香港特區政府宣佈全面“撤辣”，境外客、新港人等羣體在港購房繳税負擔與本地居民同等。港府此舉吸引大量來自深圳、廣州、上海，甚至北京的內地客湧入，房產中介們操起磕磕巴巴的普通話接待遠道而來的買房人，中介門店也拉起了寫着簡體字的宣傳橫幅。

“這幾個月我溝通、帶看的客户，九成是內地人，被逼着不停地和客户説普通話，説錯了他馬上就糾正你，現在溝通已經沒太大問題了。”趙睿説。

然而，中介們練好口語後，“撤辣”效應開始減退，從業者再次感受到了寒意。

趙睿告訴時代週報記者，“撤辣”之初，他所在的門店一天有一百多批客户預約看房，但現在好的時候只有三四批，有的時候連續幾天都沒有客户看房。

驟減的帶看量傳導至成交端。根據香港中原地產研究部統計，6月香港新房成交回落至約660套，創“撤辣”後新低。二手房表現亦不樂觀，中原地產十大屋苑6月錄得129宗成交，環比下降24.1%，同樣創“撤辣”後新低。

市場回落明顯，但從業者積極看待。香港中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑認為，預計發展商為求去貨，新盤售價仍將有吸引力，加上下半年美國有可能減息，全年一手住宅成交量預計約1.6萬套，較去年增加近5成。

今年上半年，香港一手住宅市場已錄得約8800宗成交，同比增長近40%，總值約1110億港元。

△中介門店張貼歡迎世界各地買家購房的廣告，時代週報記者攝

內地客買走香港過半豪宅

內地客坐大巴、高鐵、飛機衝進香港樓市，為了接住這“潑天的富貴”，中介們主動玩起了內地的熱門社交APP。

在小紅書上，以“香港買房”作為關鍵詞檢索，能夠得到大量IP在香港的賣房賬號，粉絲數量在數十到數萬之間，博主們發佈筆記少則數條，多則幾百上千條。

趙睿也開通了小紅書賬號，“我們之前是在Facebook（臉書）針對本地客户發佈放盤影片、樓盤資訊，現在也發小紅書，小紅書很多內地人在用，跟FB差不多了。”

“撤辣”以後，趙睿帶看的客户大部分來自內地，“我接的客户9成是內地人。”他帶時代週報記者在港島黃竹坑看房時，就在電梯間偶遇了三位講普通話的業主。

中介平台也在內地設立兩地聯動店導流。

據港媒報道，有香港大型地產代理在福田設立香港樓盤買賣聯動店，掛牌做相關房產生意，解答內地客在港置業問題。中原地產則牽手長實集團旗下樓盤在深圳灣開設專門店，啓動內地城市路演計劃，引導購房客到港看房。

多方聯動“助攻”，內地客的成交比重全面上升。

美聯物業研究中心綜合港府土地註冊處資料統計發現，按已知買家姓名作分析，今年第一季度內地買家佔個人買家於香港樓市一二手住宅註冊量比率攀升至約20.6%，金額佔比則達29.8%，均創季度歷史新高。

一手市場多見內地客身影。

今年第一季度，內地買家佔個人買家於香港樓市一手私宅註冊量比率攀升至約37.2%，創逾12年來的季度新高。4月，內地買家一手私宅註冊量佔比進一步攀升至約44.2%的高水平，啓德、黃竹坑等新區的內地買家比例則高達77.6%、58.7%。

由於豪宅更受青睞，內地買家的交易金額佔據半壁江山。今年第一季度，內地買家於一手私宅註冊金額佔比上升至約49.5%，4月的一手金額佔比增長至約57.1%，一舉超越本地購買力。

祭出“抽獎送房”大招

“潑天富貴”襲來，但香港樓市並未出現“量價齊升”的勢頭，二手業主和一手樓盤，都在降價出貨。

據《大公報》報道，4月底，知名歌手王菲賣掉位於港島黃竹坑深灣9號豪宅，初始掛牌價8000萬港元，掛盤多時乏人問津，最終降價近20%以6450萬港元成交。值得一提的是，王菲鄰居劉嘉玲在4月初以7380萬港元賣出同户型單位，差價近1000萬港元。

香港中原地產最近促成的一宗土瓜灣環海‧東岸的交易，原業主於2019年以793.4萬港元購入，持有5年，以545萬港元出售，虧本約250萬港元，跌幅高達31%。

一手樓盤降價更為普遍。“每個發展商都在減價賣房，沒有一個敢不減，減得少也沒人買，平均減30個percent（30%）才賣得掉。”趙睿説。

△黃竹坑一在建樓盤，時代週報記者攝

長實集團旗下洪水橋新盤 LYOS 5月中旬以先到先得形式推出28套房，包括14夥分層户、14夥花園複式户。長實集團稱，該批單位與2021年項目價單定價相比，分層户與最高時有25%折讓，複式户與最高時有32%折讓。

由新世界發展和遠東發展開發的啓德柏蔚森I於7月4日公佈首張價單，推出60套房，折實平均呎價約17188港元，最低總價約386.4萬港元，創下同片區新盤歷史新低。“啓德柏蔚森I的定價比同片區二手房低約一成，比一手尾盤有近三成折讓，定價屬蝕本價（虧本價），史上最平（便宜）。”陳永傑表示。

小型發展商則另闢蹊徑賣房。7月1日，大鴻輝集團旗下西營盤尚逸入市。開盤當天，發展商“買樓送樓”，以抽獎的形式送出一套面積最小的開放式單位，價值約400萬港元。

“以價換量”策略收效顯著，敢於讓利的發展商跑贏市場。

“銷冠”新鴻基地產在5月、6月密集低價推盤，一共賣出約1200套房，吸金近160億港元，超越長實集團成為上半年銷售金額最高的發展商。

新鴻基地產旗下位於元朗的現樓項目THE YOHO HUB II，於4月30日公佈首張價單，折實平均呎價14338港元，較2021年12月推出的前一期單位THE YOHO HUB的19889港元下降約28%。

新鴻基地產董事副總經理雷霆將這批價單稱為“隨行就市價”，“集團素來以貼市價推盤，是次定價已考慮和上期位置及景觀有差別，相信該價格為買家所接受。”THE YOHO HUB II開盤9天去化98%，收金超過37億元。

長實集團憑單盤百億的成績位列排行榜第二。

“撤辣”以來，長實集團旗下港島黃竹坑新盤Blue Coast以“撈低價”（底價）多次推盤，已累計售出超560套，銷售金額約107億港元，是今年上半年全港唯一銷售金額達百億港元的新盤。

根據中原地產統計數據，今年上半年，香港五大發展商新鴻基地產、長實集團、會德豐、信和集團、恆基地產累計售出約4900套房，收金逾587億港元。

樓市遠離最壞時刻

“撤辣”4個月裏，香港樓市一度極速升温，但由於需求逐步消化，政策效果開始減弱。

港府土地註冊處統計數據顯示，今年1-6月，全港所有樓宇買賣合約數目分別為4401宗、3189宗、5013宗、9880宗、7361宗、5245宗，同比增幅分別為-1%、-47%、-42%、72%、39%、10%。

△樓宇買賣合約數目同比升降趨勢圖，來源：土地註冊處

“撤辣”效果在4月集中爆發。中原地產研究部統計數據顯示，今年4月香港一手私人住宅成交錄得3619宗、442.9億港元，環比分別增長143%、223%，成交宗數創2006年9月2924宗後的211個月新高，成交金額首次突破400億港元，創1995年7月有記錄以來近29年的月度歷史新高。

“政府取消買家印花税和新住宅印花税，令到新港人和外地人直接減了15%的税，所以購房需求一下子集中釋放，推高了成交量。”趙睿表示。

但隨着需求逐步消化，市場開始降温。

根據中原地產研究部統計，6月香港一手成交回落至月660宗，創“撤辣”後新低；十大屋苑錄得129宗成交，環比下跌24.1%，亦創“撤辣”後新低。

中原地產港島西南區首席分區營業經理盧鏡豪表示，年內減息預期升温，不少用家轉買為租以觀望後市，海怡半島6月二手成交宗數及呎價均錄得微跌，暫錄得10宗成交，環比下跌16.7%，平均實用呎價下跌5%至12989港元。麗港城6月錄得11宗成交，環比下跌35.3%，是九龍區四大指標屋苑跌幅最大的。

房價亦處下行區間。

中原地產研究部最新發布的中原城市領先指數CCL（按周發佈的樓價指數）報142.79點，環比下跌0.41%，創逾7年新低，重回2016年10月水平。

中原地產研究部高級聯席董事楊明儀表示，由於美國減息時間尚未確定，香港仍處於高息環境，加上銀行收緊按揭，買家趨向觀望，新盤銷售放緩，二手成交疲弱，整體樓價持續下跌。最新CCL較2021年8月191.34點歷史高位下跌25.37%，較2023年4月168.40點高位下跌15.21%。

美聯集團主席黃建業認為，香港樓價暫時難有上升空間，但“撤辣”後樓市已經遠離最壞的時刻，住宅物業成交已恢復，人口流入更持續帶來新的置業動力，相信可支撐樓價不會大跌。

“一旦落實年內減息，樓價可能受利好消息的刺激而上升。”黃建業強調。

記者丨梁爭譽

編輯丨劉   婷

值班丨滿   滿

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