格力棄子“退房”，又要被董明珠鄙視了_風聞

作者 | 利晉

主編 | 蘇淮

時隔4年時間，格力地產（600185.SH）的資產重組工作重新提上了日程。

7月7日晚間，格力地產發佈了有關公司重大資產重組方案進行重大調整的公告。

內容主要分為：

目前，上述資產重組方案已得到珠海國資委的原則性同意。

對此，中國企業資本聯盟副理事長柏文喜向源媒匯表示，“格力地產逐步退出房地產開發業務實現主業轉型的整體戰略考量，這一轉型有望幫助公司實現業務模式的更新，並可能改善其財務狀況。珠海免税集團的置入也有可能會提升上市公司的資產質量和盈利水平。”

事實上，早在2020年5月，格力地產便開始啓動資產重組工作。但之後公司高管一系列違規操作，導致重組工作被迫中止。

比如2020年12月，原董事長魯君四涉嫌泄露內幕消息被採取強制措施；2023年7月，公司因信息披露違法違規行為被證監會立案調查，其中涉及到財務數據披露不準確。

直到“調查風波”結束後，格力地產的資產重組工作才得以重啓。與上一次“借錢”收購免税業務不同，這次換成了“賣身”置入免税業務。

關於本次資產重組事項，廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，可能不存在格力地產先賣資產再買入珠海免税集團51%股權的操作，而是國企資產重組。

通過天眼查工商信息可見，珠海免税集團由珠海國資委、華髮股份(600325.SH)控股公司珠海城市建設集團有限公司共同持有。

但透過格力地產的債務狀況，項目資產值多少、能否變現是一個問題。同時，相比推進資產重組工作，公司現在更加緊急的任務是：保殼。

格力地產走到如此尷尬的境地，與格力集團及格力電器（000651.SZ）掌門人董明珠不無關係。

01

“退房”轉型與保殼行動

格力地產是今年第三個宣佈退出房地產開發業務的上市房企。更早之前，美的置業(03990.HK)、華遠地產(600743.SH)也宣佈了“退房”。

圖片來源於格力地產官網

其中，華遠地產將公司持有房地產開發業務相關資產轉讓予控股股東華遠集團。美的置業將房地產開發業務從上市平台剝離，轉由何享健家族實控的境外私人公司持有。

完成“退房”後，這兩家上市公司將聚焦在代建、物業管理、商業物業運營等業務上。

“上市公司‘退房’，反映出國內房地產行業正在經歷一系列深刻的變化，可能由市場調整、業務重組、資金壓力、行業競爭、轉型發展等因素驅動。”柏文喜分析道，“比如一些企業可能選擇退出或減少在房地產領域的投資，以規避風險或尋求更有利可圖的行業。”

不過，在A股上市的華遠地產、格力地產進行重大資產重組，還有另一個目的：豁免ST。

在2023年度財報披露的同一時間，華遠地產宣佈了“退房”。翻看華遠地產2021年至2023年財報可以發現，其淨利潤、扣非歸母淨利潤已經連續虧損三年，按規定應被實施ST，但只要近期有資產重組或資產注入，則可以被豁免。

華遠地產財務數據，截圖來源於wind

本次格力地產宣佈“退房”，或是同樣的目的。

按照原定的資產重組方案，格力地產是直接將免税業務裝入公司，成為主營業務之一。但房地產開發業務的形勢有目共睹，這也是格力地產當下虧損的主因。

過去兩年，格力地產的淨利潤、扣非歸母淨利潤都是虧損狀態。虧損主要來源於對房地產項目進行計提減值準備。2022年，格力地產的計提減值準備金額為17.88億元，2023年則為4.06億元，佔當期歸母淨利潤絕對值的比例分別為66.61%、55.39%。

截圖自格力地產2023年財報

今年一季度，格力地產的淨利潤、扣非歸母淨利潤沒有發生扭轉，且在加快下跌；淨利潤為-1.03億元，扣非歸母淨利潤為-1.39億元，同比分別下跌1217.35%和937.28%。

而搶在今年中報披露前，格力地產率先推出了“調整版”的重大資產重組方案。

最新重組方案中，格力地產將置出上海、重慶、三亞等地相關房地產開發業務對應的資產負債及上市公司相關對外債務，並置入珠海免税集團不低於51%股權，如存在估值差額部分將以現金方式補足。

格力地產在公告中表示，“本次資產置換涉及的具體資產範圍尚需進一步協商確定”。

那麼，格力地產房地產開發業務板塊估值有多少，就取決於公司和項目的負債情況。

源媒匯發現，這兩年，格力地產基本沒有新增項目，僅在珠海、上海、重慶、三亞持有5個項目，2023年末可供出售面積為62.4萬㎡，僅在重慶持有待開發土地面積約33.91萬㎡，存貨賬面價值為184.81億元。

截圖自格力地產2023年財報

2023年末，格力地產有息負債為140.7億元，淨借貸比率高達232.82%，現金短債比為0.16。

上面只是表內負債部分，而格力地產還有超過淨資產近2倍的表外負債——2023年末對外擔保餘額為108.25億元，佔公司淨資產比例為194.72%。

通過天眼查工商信息可見，格力地產全資控股公司三亞合聯建設發展有限公司、珠海太聯房產有限公司都有進行股權出質，涉及到三亞合聯中央商務區項目和珠海市港珠澳大橋珠海口岸-商務配套區項目。

格力地產的負債狀況，不僅説明“退房”存在的難度和可行性，也體現了公司資產現狀和資金困境。而造成這種困境的源頭，恰恰是格力集團、董明珠。

02

格力集團的“棄子”

早在1985年，格力集團前身便開始涉及房地產業務，但直到2004年才正式成立業務團隊，由當時格力集團副總裁魯君四出任房地產專責工作小組組長，團隊僅有7位員工。兩年後，格力房地產有限公司正式成立，魯君四擔任董事長一職。

對待格力地產，格力集團一直十分冷漠，但又不肯丟掉一塊肥肉。集團創始人朱江洪當時對房地產業務也一直不感興趣，更加專注研究空調技術。

到了2012年，董明珠出任格力集團董事長、格力電器董事長和總裁。空調女王上任後，多次表達了對房地產行業的厭惡和不屑。

比如，在2014年夏季達沃斯論壇上，董明珠便直言：“格力走專業化道路，絕不做投機生意。房地產行業賺錢太多、太快，很容易就讓人將奉獻的精神丟掉”。

格力地產很快成為格力集團的“棄子”。

圖片來源於格力地產官網

2015年1月，格力集團計劃將所持格力地產3億股股份無償劃轉給珠海國資委下屬的珠海投資控股有限公司（下稱“珠海投控”），佔總股本的51.94%股份。同年5月，上述事項完成了過户手續。

格力地產的命運從此發生了重大轉變。不要忘了，珠海國資旗下還有另一個房地產開發平台——華髮股份。

雖然同為珠海國資委下屬公司，但華髮股份在2004年已完成了上市，2012年開始啓動“立足珠海，佈局全國”的戰略。相反，當時珠海投控是一家成立不到一年的新平台，主要職責是進行政策性和策略性投資。

即便格力地產已從格力集團剝離出去，董明珠依然沒有“放過”的意思，多次對其表達不滿。比如2018年她曾強調，格力地產跟她沒有任何關係，從格力集團剝離出去的格力地產，使用格力的商標，對格力形成了傷害。

慘遭格力集團拋棄之後，格力地產無法得到太多資金支持，而房地產行業恰恰是資金密集型行業。

格力地產和董事長魯君四隻能依靠自己。翻看格力地產往年財報也可以發現，在劃轉到珠海投控之前，公司大部分資金來源於項目抵押和自身擔保借款，與格力集團有關聯的借款只有兩筆。

格力地產2015年長期借款情況

搞房地產開發沒有錢，簡直寸步難行。於是，2016年8月，格力地產向建信基金管理、玄元投資、廣州金控等6名投資人“定增”約4.42億股股份，獲得約30億元資金。

格力地產能夠獲得定增融資，是珠海投控與投資人簽署了一份“抽屜協議”。看似定增融資，實則是“明股實債”，涉及到年化利率6.5%的借款協議。

這件事直到東窗事發，才公諸於世。原因也是控股股東珠海投控在兩度觸發了約定的遠期購買條件下，未履行購買安排，而格力地產遭到了定增對象申請凍結。

有意思的是，為了提振股價，格力地產在2020年年初藉助疫情，對外透露了“出口1億片一次性醫用口罩”的消息，但很快遭到上交所的問詢。

不久後，格力地產又正式宣佈將收購珠海免税集團100%股權，並向35名對象定增募集配套資金。隨後，便發生了前文提及的，原董事長魯君四、其餘高層以及公司接連遭到立案調查。並且，過往的“劣跡斑斑”讓重組工作屢次被中止。

風波過後，格力地產與珠海免税集團如今再續前緣。

按照格力地產給出的模擬財報數據，2023年，珠海免税集團收入可以實現22.86億元，淨利潤為6.67億元，歸母淨利潤為6.73億元，淨利潤率、歸母淨利潤率都超過了29%。

珠海免税集團模擬財務數據

格力地產畫的這個“餅”，能否兑現呢？

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