賣房生意虧錢，格力地產欲轉行_風聞

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作者 | 陳澤旋

 編輯 |  劉婷   

宣佈剝離房地產業務後，格力地產股價連續兩日衝高。

7月7日，格力地產發佈公告（下稱“調整公告”）表示，基於公司逐步退出房地產開發業務實現主業轉型的整體戰略考量，計劃對原重大資產重組方案進行調整，同時向上交所申請撤回原方案相關申請文件。

7月8日，格力地產以4.96元/股的開盤價“一字漲停”，7月9日再次漲停，截至發稿時，格力地產報5.46元/股，漲幅達到10.08%。截至今年一季度，股東總人數為5.97萬。

調整後的方案為上市公司賣出所持有的上海、重慶、三亞等地相關房地產開發業務對應的資產負債及上市公司相關對外債務，並買入珠海市免税企業集團有限公司（下稱“珠海免税集團”）不低於 51%股權。

目前，珠海免税集團分別由珠海市國資委、城建集團持股77%、23%。

原方案為上市公司發行股份及支付現金購買珠海免税集團100%股權，同時向不超過 35 名符合條件的特定對象非公開發行股票募集配套資金。重組後，房地產與以免税業務為特色的大消費產業、生物醫藥大健康產業，一起組成格力地產的三大核心業務。

公告稱，調整的原因是“原重組方案推進時間較長，公司所處內外部環境發生較大變化，並基於公司逐步退出房地產開發業務實現主業轉型的整體戰略考量，綜合考慮了珠海免税集團良好的業務經營情況及未來發展前景”。

格力地產與珠海免税集團的重組之路頗為坎坷，自2020年5月首次公佈重組草案至今已超過4年，期間，重組流程兩度遭遇中止，相關方案也幾經更迭。

無論重組之路如何漫長，市場對格力地產轉型免税業務一直保持期待。時代財經注意到，此前兩次公佈重組方案後，格力地產分別收穫了8個漲停板和7個漲停板。為何重組的一舉一動屢屢引起股民們的狂歡？

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連虧2年多，房地產不太賺錢了

格力地產準備“捨棄”的，是目前仍然能為收入帶來最大貢獻的業務。年度報告顯示，2023年，格力地產實現營業收入47.32億元，其中，房地產開發收入42.33億元，在整體收入中的佔比達到89.45%。

只不過從2022年開始，房地產開發已經不太賺錢。2022年，格力地產首度由盈轉虧，原因是受房地產市場下行影響，為加快存貨去化、加速資金回籠、盤活存量資產，格力地產對多個存貨項目計提了大額存貨跌價準備，投資性房地產公允價值也大幅下降。

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2022年、2023年以及今年第一季度，格力地產分別虧損26.9億元、7.35億元以及1.03億元，合計虧損35.27億元。

此前的重組方案雖未“捨棄”房地產，但格力地產轉型的決心是確定的。不過，由於“原重組方案推進時間較長，公司所處內外部環境發生較大變化”，格力地產最終做出了逐步退出房地產開發業務的決定。

格力地產方面未向時代財經正面回應上市公司選擇“退房”的原因，僅表示珠海免税集團不低於51%股權的置入，有助於實現上市公司主業向以免税業務為主導的主業轉型，提升上市公司資產質量和盈利水平，增強上市公司現金分紅能力，更好地保護中小股東權益。

原重組方案顯示，珠海免税集團主要經營免税品銷售業務，免税行業的盈利模式是擁有免税經營牌照的公司利用特許經營權取得價格優勢，銷售利潤率較高的免税商品獲取利潤。

根據格力地產在今年3月底公佈的珠海免税集團模擬財務報表審計報告（下稱“審計報告”），2021年至2023年，珠海免税集團的年度營業收入分別為17.76億元、16.38億元、22.86億元，年度淨利潤分別為6.04億元、3.17億元、6.67億元，歸母淨利潤分別為5.00億元、2.43億元、6.73億元。

值得一提的是，原重組方案披露了珠海免税集團的股東珠海市國資委、城建集團作出的業績承諾（含珠海免税集團及其全資子公司恆超發展有限公司），2023年至2025年承諾實現的年度淨利潤分別不低於5.02億元、5.67億元、6.20億元。

在新的重組方案中，業績承諾是否仍然有效？格力地產方面表示，本次調整後的交易方案仍需與交易對方（即珠海市國資委、城建集團）就具體內容最終協商一致，並按照相關法律、法規及公司章程的規定履行必要的決策和審批程序。

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土儲不足百萬方，房開業務何去何從？

格力地產並非“退房”的唯一房企，今年3月至6月，山子股份（現名“山子高科”）、華遠地產和美的置業陸續發佈了“退房”公告。

中指研究院企業研究總監劉水指出，在房企銷售業績連續劇烈下滑、房地產市場持續深度調整的背景下，上市房企揹負較大業績經營壓力。根據中指研究院的統計，2022年以來，百強房企的銷售情況不容樂觀，2022年百強房企銷售額同比下降41.3%，2023年繼續同比下降17.3%，2024年上半年同比再下降41.6%。

“‌如果一家上市公司連續三年虧損，‌那麼它可能被實施ST（‌特別處理）‌措施”，劉水續指，上市公司主動“退房”轉型，實際上是為了“減輕償債壓力及經營業績壓力”。

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儘管部分上市房企不約而同“‌退房”，但轉型方向不盡相同。其中，山子股份進軍以整車製造為核心的汽車產業，計劃徹底變成一家高科技公司；而華遠地產和美的置業則選擇“輕裝上陣”，仍在房地產行業，但轉型為一個輕資產公司，業務範圍包括代建、物業管理、商業物業經營等。

與這三家房企不同的是，房地產開發早已是格力地產一項持續收縮的業務，並非房地產調整期才出現的情況。

多年來，格力地產的銷售金額、營業收入以及淨利潤時高時低，但格力地產的土儲規模在持續收縮。今年5月，格力地產副總裁黃一恆向投資者回應道，公司2017年以後就未再新增住宅用地。

也正是從2017年開始，格力地產一直在“吃老本”。時代財經統計得知，格力地產持有待開發的土地儲備（注：規劃計容面積，含商辦用地）在2016年末達到小高峯，為175.37萬平方米，分佈在珠海、重慶和上海，隨後土儲規模逐年下降，截至2023年末，僅剩下68.87萬平方米，均位於重慶。

被剝離出上市平台的房地產開發業務將何去何從，未來還會有“格力地產”這個地產品牌嗎？格力地產向時代財經回應稱，為推動公司品牌健康發展，公司在今年1月設立了董事會品牌與ESG委員會。此外，“公司也已啓動了重組後的戰略謀劃、研究等相關工作。未來公司將根據戰略規劃進一步研究決定”。

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