倉儲物流行業深度調整，華夏深國際REIT黯淡上市_風聞

倉儲物流REITs 跌跌不休聲中，7月9日，2024年首單倉儲物流REITs——華夏深國際REIT正式登陸深交所，發行規模14.94億元。這也是繼中金普洛斯、嘉實京東倉儲和紅土創新鹽田港後，第四隻上市交易的倉儲物流REITs。

上市首日，華夏深國際REIT基本收平，全天成交8287手，總額2445.99萬元，換手率8.33%。與上週二（7月2日）上市的華夏特變電工新能源REIT 22.30%的首日漲幅相比，華夏深國際REIT表現略顯黯然。

上市第二天，華夏深國際REIT還是沒能止住頹勢，盤中跌幅一度超過4%，最終以下跌1%收盤，收報2.465元，全天成交21128手，成交額511.24萬元。

華夏深國際REIT的底層資產為深圳國際控股有限公司位於杭州和貴州的兩個高標倉項目。拋開了大本營所在的大灣區，深國際將底層資產選在了位於西南和長三角的項目，公司方面稱，“由於大灣區的物流資產多處於在建階段等因素，因此選擇了長三角、西南地區的成熟資產。”

其中，杭州市錢塘新區的深國際華東智慧城一期項目，建築面積21.3萬平方米，2017-2021年開始運營；另一個位於貴州省龍里縣的深國際貴州綜合物流港項目，建築面積14.2萬平方米，2018-2019年開始運營，兩個項目總估值14.88億元。

招募説明書顯示，2020-2022年末及2023年9月末，華夏深國際REIT基礎設施項目營業收入分別為9039.59萬元、11044.54萬元、11277.54萬元和8535.47萬元，運營淨收益分別為7019.74萬元、8300.18萬元、8723.31萬元和6339.51萬元。

在6月的發行階段，華夏深國際REIT的公眾投資者累計有效認購規模已超過初始募集規模上限。最終，基金網下投資者有效認購比例為60.68%，公眾投資者有效認購比例為41.45%。

深國際主營產業包括收費公路、物流、港口、大環保等。截至2023年12月31日，深國際在全國近40個物流節點城市實現佈局，管理及經營37個物流港項目，總運營面積逾476萬平方米。

不過，受市場需求持續低迷及行業競爭激烈等因素影響，2023年，深國際的物流業務實現收入約港幣18.38億元，較上年同期下跌6%，股東應占盈利較去年同期下跌63%至約港幣5.32億元。為此，公司也在極力推進投建融管模式。

儘管今年以來，公募REITs的申報仍在加速，二級市場業績也較2023年的劇烈波動有所修復。但總體來看，各類REITs表現存在分化。

據Wind 統計，截至目前，REITs 市場產品數量為40只，整體規模為1139.52億元。其中，倉儲物流REITs表現相對較弱。

具體而言，今年以來，4只倉儲物流REITs的整體規模為116.50億元，整體收益率-0.11%，是所有REITs種類中唯一收益率為負的。其中，嘉實京東倉儲REIT年內收益率為-14.62%，在所有REITs產品中錄得最差收益率。

事實上，近兩年隨着跨境電商發展，物流行業迎來大量供應。

今年初，仲量聯行發佈的《中國物流地產市場近期趨勢及展望》（以下簡稱“白皮書”）顯示，2023年，全國24個主要城市物流地產市場全年新增供應共計1179萬平方米，同比上升22%。供給高峯而需求轉弱下，出租率及租金均面臨挑戰，24城中僅8城物流地產租金實現同比增長，24城整體空置率同比增長3.85%。

6月28日，中金普洛斯REIT就發佈公告稱，江蘇京迅遞供應鏈管理有限公司因故擬調整其租賃計劃，2024年8月31日到期租賃面積擬不續約，並擬提前分批退租其他租賃面積。據悉，中金普洛斯倉儲物流REIT持有並運營管理10個倉儲物流園區，截至今年一季度末，江蘇京迅遞租賃的面積佔該基金旗下可租賃面積的13.68%，是重要現金流提供方。

在此背景下，倉儲物流REITs也將面臨更多挑戰。目前，還有華泰紫金寶灣物流倉儲REIT、南山控股寶灣物流公募REITs、中航易商倉儲物流REIT、華夏萬緯REIT等多隻產品在等待入場。