東莞房價領跌大灣區,把李嘉誠也嚇跑了_風聞
源媒汇-2小时前
作者 | 利晉
李嘉誠也不“捂盤”了,開始降價拋售內地樓盤項目。
近日,多家媒體報道,李嘉誠旗下東莞厚街“海逸豪庭”樓盤項目5折出售,並推出特價房源,最低單價約1.3萬元/㎡,兩房總價90萬元起售,三房總價120萬元起。
項目樓盤銷售人員回應澎湃新聞表示,現在還有一些尾盤在銷售,都是5樓(含)以下低樓層的,價格在1.4萬元/㎡-1.5萬元/㎡。這部分房源數量比較少。
李嘉誠項目不到四折出售
海逸豪庭樓盤項目,開發商是東莞冠亞環崗湖商住區建造有限公司。天眼查工商信息顯示,該公司成立於1992年10月,由冠亞商業發展有限公司、東莞市厚街房地產有限公司共同持有。
值得一提的是,海逸豪庭原本系冠亞商業發展有限公司全資持有,2022年6月15日,東莞市厚街房地產有限公司才成為股東之一。
公開資料顯示,1999年,長實集團(01113.HK)下屬公司和記黃埔拿下海逸豪庭項目,至今已開發了25年。項目總佔地超過7000畝,總建築面積達200萬㎡,是東莞少有的大型樓盤之一。此前,該項目曾因囤地95個月,而被罰近8000萬元土地閒置費,但隨後又拖了5年。
源媒匯查閲東莞市住房和城鄉建設局網站信息發現,海逸豪庭在2023年6月共獲得8張預售許可證,主要申報為3層和5層的住宅樓宇,總建築面積約4.87萬㎡,建築面積均價區間為3.55萬元/㎡至5.73萬元/㎡,預計總售價達到了22.32億元。

按拿證的最低預售均價計算,實際上,本次出售房價折扣約為3.66折,遠遠低於5折。
不過,打折拋售尾貨房源,是開發商常見營銷手段。對此,廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示,以價換量是目前所有在售樓盤的共同營銷策略。海逸豪庭項目批預售到現在一年時間,去化比較慢,大幅度打折以清盤,是一種很正常的選擇。
“或者對未來市場比較悲觀(比如認為‘5.17’以來的政策效應開始明顯收窄),其以價換量的幅度就會比較大。”李宇嘉補充到。
事實上,這並不是李嘉誠今年首次在中國“打骨折式”降價賣房。
今年香港樓市“撤辣”後,李嘉誠率先“大降價”搶奪內地客户。比如,長實集團5月在香港推出的三個新房項目均打折出售,降價幅度在23%至32%之間。
如今,在內地,李嘉誠率先在東莞市場“大降價”。這樣的動作也直接折射出東莞房地產市場的現狀。
東莞房價在大灣區跌幅最大
中原地產研究院研究報告顯示,2024年上半年,大灣區各城房地產市場普遍大幅縮量下行,住宅供需量大幅縮減。東莞成交量則在灣區墊底,同比跌幅居灣區第三。同時,東莞房價跌幅在灣區最大,其次是佛山。

數據顯示,2024年上半年,東莞一手住宅成交量為87萬㎡,成交參考金額為233億元,同比分別下跌44%和54%;成交均價為2.68萬元/㎡,同比下跌18%。而一手住宅庫存量達到了474萬㎡,去化週期為33個月。
並且,一手住宅庫存量還在攀升中。
根據東莞市自然資源局發佈的《東莞市存量住宅用地項目信息(2024-7-9)》顯示,目前項目總數為145個,存量住宅用地面積為約497.1公頃,未銷售房屋的土地面積為340.57公頃。
而今年1月中旬,存量住宅用地面積為452.55公頃、未銷售房屋的土地面積為293.28公頃。


房源高庫存、銷售低迷,直接影響到今年東莞土地市場和開發商的拿地積極性。
按照《東莞市2024年度建設用地供應計劃》,東莞今年全年僅掛牌出讓6宗住宅用地,相比去年制定的出讓33宗住宅用地,同比下跌幅度超過了80%。其中,上半年計劃出讓一宗涉宅用地(編號2024WR001)。
上述宗地素質並不差,位於萬江街道龍灣北片區和諧路東側,一線臨江,擁有按照省一級標準建設的萬江實驗小學。
結果,還沒到競價出讓日,這宗地塊就提前宣佈終止出讓了。一般來説,地塊提前終止出讓與無人蔘與投標有關。而今年上半年,東莞涉宅用地出讓罕見出現了“零成交”。

如果站在去庫存的角度來説,李嘉誠降價拋售海逸豪庭項目或許變得可以理解。
但這也可能會影響到東莞整體房地產市場。對此,李宇嘉表示,建議地方政府儘快對房企降價的原因進行調查,是否違反了預售價格管理的規定,是否屬於特案,並及時向全社會發布,以示正聽。
此外,長實集團在北京、重慶、大連、廣州、惠州、上海、珠海、武漢等內地城市持有12個發展中或待發展物業,權益樓面6094.24萬平方呎。其中,北京逸翠園、大連御南灣、上海高·尚領域、御沁園等8個樓盤將預計在今年內完成建設、入市銷售。

目前,國內房地產市場正在深度調整中,整體市場是“供大於求”。未來,李嘉誠和長實集團大概率也會對國內樓盤項目進行降價拋售。
在2024年度股東大會上,長實集團主席兼董事總經理李澤鉅直言,“樓盤的定價不可一概而論,定價是按照每個物業不同條件,包括所在位置、交通、周邊環境,以及當時市場環境而釐定”。

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