東莞房價領跌大灣區，把李嘉誠也嚇跑了_風聞

作者 | 利晉

李嘉誠也不“捂盤”了，開始降價拋售內地樓盤項目。

近日，多家媒體報道，李嘉誠旗下東莞厚街“海逸豪庭”樓盤項目5折出售，並推出特價房源，最低單價約1.3萬元/㎡，兩房總價90萬元起售，三房總價120萬元起。

項目樓盤銷售人員回應澎湃新聞表示，現在還有一些尾盤在銷售，都是5樓（含）以下低樓層的，價格在1.4萬元/㎡-1.5萬元/㎡。這部分房源數量比較少。

李嘉誠項目不到四折出售

海逸豪庭樓盤項目，開發商是東莞冠亞環崗湖商住區建造有限公司。天眼查工商信息顯示，該公司成立於1992年10月，由冠亞商業發展有限公司、東莞市厚街房地產有限公司共同持有。

值得一提的是，海逸豪庭原本系冠亞商業發展有限公司全資持有，2022年6月15日，東莞市厚街房地產有限公司才成為股東之一。

公開資料顯示，1999年，長實集團（01113.HK）下屬公司和記黃埔拿下海逸豪庭項目，至今已開發了25年。項目總佔地超過7000畝，總建築面積達200萬㎡，是東莞少有的大型樓盤之一。此前，該項目曾因囤地95個月，而被罰近8000萬元土地閒置費，但隨後又拖了5年。

源媒匯查閲東莞市住房和城鄉建設局網站信息發現，海逸豪庭在2023年6月共獲得8張預售許可證，主要申報為3層和5層的住宅樓宇，總建築面積約4.87萬㎡，建築面積均價區間為3.55萬元/㎡至5.73萬元/㎡，預計總售價達到了22.32億元。

按拿證的最低預售均價計算，實際上，本次出售房價折扣約為3.66折，遠遠低於5折。

不過，打折拋售尾貨房源，是開發商常見營銷手段。對此，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，以價換量是目前所有在售樓盤的共同營銷策略。海逸豪庭項目批預售到現在一年時間，去化比較慢，大幅度打折以清盤，是一種很正常的選擇。

“或者對未來市場比較悲觀（比如認為‘5.17’以來的政策效應開始明顯收窄），其以價換量的幅度就會比較大。”李宇嘉補充到。

事實上，這並不是李嘉誠今年首次在中國“打骨折式”降價賣房。

今年香港樓市“撤辣”後，李嘉誠率先“大降價”搶奪內地客户。比如，長實集團5月在香港推出的三個新房項目均打折出售，降價幅度在23%至32%之間。

如今，在內地，李嘉誠率先在東莞市場“大降價”。這樣的動作也直接折射出東莞房地產市場的現狀。

東莞房價在大灣區跌幅最大

中原地產研究院研究報告顯示，2024年上半年，大灣區各城房地產市場普遍大幅縮量下行，住宅供需量大幅縮減。東莞成交量則在灣區墊底，同比跌幅居灣區第三。同時，東莞房價跌幅在灣區最大，其次是佛山。

數據顯示，2024年上半年，東莞一手住宅成交量為87萬㎡，成交參考金額為233億元，同比分別下跌44%和54%；成交均價為2.68萬元/㎡，同比下跌18%。而一手住宅庫存量達到了474萬㎡，去化週期為33個月。

並且，一手住宅庫存量還在攀升中。

根據東莞市自然資源局發佈的《東莞市存量住宅用地項目信息（2024-7-9）》顯示，目前項目總數為145個，存量住宅用地面積為約497.1公頃，未銷售房屋的土地面積為340.57公頃。

而今年1月中旬，存量住宅用地面積為452.55公頃、未銷售房屋的土地面積為293.28公頃。

房源高庫存、銷售低迷，直接影響到今年東莞土地市場和開發商的拿地積極性。

按照《東莞市2024年度建設用地供應計劃》，東莞今年全年僅掛牌出讓6宗住宅用地，相比去年制定的出讓33宗住宅用地，同比下跌幅度超過了80%。其中，上半年計劃出讓一宗涉宅用地（編號2024WR001）。

上述宗地素質並不差，位於萬江街道龍灣北片區和諧路東側，一線臨江，擁有按照省一級標準建設的萬江實驗小學。

結果，還沒到競價出讓日，這宗地塊就提前宣佈終止出讓了。一般來説，地塊提前終止出讓與無人蔘與投標有關。而今年上半年，東莞涉宅用地出讓罕見出現了“零成交”。

如果站在去庫存的角度來説，李嘉誠降價拋售海逸豪庭項目或許變得可以理解。

但這也可能會影響到東莞整體房地產市場。對此，李宇嘉表示，建議地方政府儘快對房企降價的原因進行調查，是否違反了預售價格管理的規定，是否屬於特案，並及時向全社會發布，以示正聽。

此外，長實集團在北京、重慶、大連、廣州、惠州、上海、珠海、武漢等內地城市持有12個發展中或待發展物業，權益樓面6094.24萬平方呎。其中，北京逸翠園、大連御南灣、上海高·尚領域、御沁園等8個樓盤將預計在今年內完成建設、入市銷售。

目前，國內房地產市場正在深度調整中，整體市場是“供大於求”。未來，李嘉誠和長實集團大概率也會對國內樓盤項目進行降價拋售。

在2024年度股東大會上，長實集團主席兼董事總經理李澤鉅直言，“樓盤的定價不可一概而論，定價是按照每個物業不同條件，包括所在位置、交通、周邊環境，以及當時市場環境而釐定”。

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