首套房利率跌破3%，強烈呼籲降低存量房貸利率！_風聞

5年期以上，首套房利率跌至3%了，結合公積金貸款2.85%的利率，首套房綜合利率已經跌破3%了。中建農工商五大國有銀行，首套房利率也都下調到了3.15%，包括廣州、蘇州等城市。由於取消了利率下限，對於一部分財務狀態特別良好的客户，利率可以進一步優惠至3%。

新發貸款利率的持續下跌，也讓存量房貸款用户破大防了。這些人在高位站崗買房時，利率普遍在5%以上。即便今年已經下調了一次存量房利率，但依然高達4.2%。過完今年，這個利率可以繼續下調至4.1%。可和新發貸款相比，這個存量房利率依然過高。

關乎下調存量房利率的呼聲，猶如滔滔江水，一浪更比一浪高。不要小看這一個點的差異，假設貸款100萬，按揭30年，按4.1%計算，統一採取等額本金還款，利息總額是61.67萬元。可按3%計算，利息總額是45.13萬元，可以節約利息16.5萬元。16.5萬，對任何一個普通家庭而言，都絕對是一大筆錢了，都夠給父母支付養老費五六年了。

在這個消費降級的時代，讓銀行把這筆錢吐出來，還給老百姓，不只是能極大地緩解民生壓力，還能最大限度地刺激消費。消費上去了，才能拉動生產，擴大就業，從而形成經濟增長的良性正循環。

單方面想靠降低新發貸款的利率，來提振房地產市場，本身就不現實。因為房地產的高增長時代已經過去了，越是降利率，降房價，越是沒人買。因為大家都會選擇觀望，沒準多等一年，利率就跌至2%了，又能節約10多萬的利率。是打工賺10多萬容易，還是多等一年，利息降低節約10多萬容易？這筆賬傻子都算得清楚。

因此，通過降新房貸款利率，提振房地產市場，本身就是一個短期行為，無法帶來經濟的長期高效復甦。要想徹底扭轉人們的消費信心，就得靠發錢。怎麼發錢？特朗普選擇了直升機撒錢，給每個人的錢包裏注水，提升窮人的購買力，從而稀釋富人的錢。雖然這些錢又會重回富人的腰包，但至少消費上來了，很多人也緩解了短期壓力。有了信心後，大家有了新工作，也就能進一步地擴大消費了。

在中國，還不需要到“直升機撒錢”的地步。因為通過降低存量房貸款利率，就能對有房的中產家庭，定向撒錢。中產有了消費的信心，向上能激發企業的活力，而企業有了訂單，向下就能招募更多的一線工人，擴大就業，不但能極大地提高人民幸福感，還能緩解經濟轉型所帶來的陣痛。

可為什麼銀行遲遲不願意下調存量房利率呢？這就涉及到買賣雙方的博弈了。這筆錢，吐出來，對銀行而言，是一個巨大的損失。房貸利息是銀行最穩定、也最龐大的利潤奶牛。降存量房利率，就等於把銀行吃進嘴裏的肉，摳出來，其阻力必然不小。

這就需要市場的槓桿來撬動銀行了。當新發房貸利率與存量房利率出現嚴重倒掛時，提前還貸，或者以舊換新，就會成為新常態。沒有人願意多背利息，對業主而言，有兩個選擇：

**一是，提前還貸。**在一個投資虧錢的時候，提前還貸，利息減少，就等於賺錢了。因為債務變低了，生活壓力就小了。

**二是，以舊換新。**自己沒有足夠的錢去提前還房貸，但可以找親戚湊一下，大家一起把這筆錢湊起來，提前把房貸還了。還完之後，再重新抵押房產，按揭貸款，把親戚的錢還回去。這錢從銀行裏轉了一圈，原來的4.1%的利率，變成了新的3.15%，自己也沒有多欠親戚一分錢。

這裏面唯一的難點就在於，你的房子是不是貶值了。如果貶值太多，就無法重新抵押借出相同的錢。這個差價，就需要自己額外去補足。但只要這麼繞一圈，舊貸款置換新貸款，利率肯定是更低了，欠銀行的利息也更少了。

當“提前還貸”、“以舊換新”的人越來越多時，銀行就只能被迫下調存量房利率了，以減少利息損失。

在市場博弈之外，還有一個辦法，就是央行強制要求銀行降低存量房貸利率，讓利於民。