為什麼你永遠搞不定物業_風聞

這個話題天然帶着點火藥味，可能前一刻你還漠然看着業主羣喋喋不休的爭吵，下一秒就順手打開了這篇文章。

業主和物業之間的問題相當複雜，各有各的立場，這邊指責物業三宗罪，亂收費沒服務還中飽私囊，那邊指責業主把自己當成了大爺頤指氣使不繳費，雙方都有一連串無法調和的矛盾。

各位請先放下掃帚和玻璃杯，讓我們看看核心問題出在哪裏。

首先，業主在買房的時候會簽訂《商品房預售合同》，裏面有一份附件叫《前期物業服務合同》，因為根據規定，開發商需要為小區選擇一個前期的物業公司。

通常情況，前期物業的招標都只是走個過程，往往是開發商指定的物業中標，整個過程業主是沒有任何選擇權的，在業主交房拿鑰匙入住時，初代物業已經配好，因此你才能看到帥氣英挺的保安向你敬禮，舉止優雅的迎賓小姐會帶你辦理收房手續。

換句話説，初代物業由不得業主來挑選，就連物業的計費方式都沒有選擇權。

這裏先講一下物業的兩種計費方式：包乾制和酬金制。

《物業服務收費管理辦法》第九條的解釋：

包乾制是指由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用，盈餘或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔的物業服務計費方式。

酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業，其餘全部用於物業服務合同約定的支出，結餘或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。

具體是什麼意思？

包乾制：假設物業每年能收到1000萬的物業費，在按照合同提供完服務後，剩餘的利潤都進自己兜裏，而且業主無權審查物業公司的財務和收支盈虧。

要用裝修來比喻的話，那就是你給了1000萬讓裝修公司全包，要求按照設計圖紙還原效果，這個過程中你無法很好判斷，裝修公司是否採取了劣質材料以次充好，你也無法查裝修公司的財務，猜測它和哪些商家合作。

酬金制：假設物業每年能收到1000萬的物業費，但只能拿到物業費的5%作為酬金，也就是50萬利潤，剩餘950萬都要按照約定的合同提供服務，專項專用，哪怕到了年底賬户有結餘200萬，物業公司也無權挪用，要劃分到下一年的預算表裏。

同時，物業公司每年要完整公佈資金收支情況，接受專業機構的審計，所有業主都有權查詢。

這樣看來，似乎選擇酬金制的物業公司更符合大家的期待。

但絕大部分物業都默認選擇了「包乾制」，因為比起酬金制的那50萬固定利潤，至少包乾制下的1000萬預算可以想盡一切辦法壓縮成本，反正沒有人審查財務，如果將成本壓縮到800萬，就能淨賺200萬了。

這就意味着，包乾制下的物業公司，服務越到位，賺的錢越少；服務越糟糕，賺的錢越多。

大概每個天怒人怨的小區，物業都有那麼一些相似操作，比如：

1、為小區引進電梯廣告、入户大堂廣告、車庫門閘廣告，安裝各種自動售貨機、快遞儲存櫃、充電樁營業等等；

2、保安年齡越來越大，數量越來越少，巡邏班次越來越低，車庫和小區出入口縮減為一個；

3、綠化養護逐漸敷衍，綠植品種越來越廉價，好養耐乾旱，就是不好看；

4、為了響應垃圾分類，撤掉樓梯所有垃圾桶，幾棟樓共享一個垃圾站，所有分類垃圾箱都塞滿了沒有分類的垃圾。

雖然小區的公共收益（可能）有明確公示，但其中有一半都進了物業公司作為管理開支，剩餘的50%公共收益該怎麼花？

通過正常活動「洗」出去就行了，搞點小區送温暖活動，什麼開學大禮包，女神祝福包，組織看電影，磨刀洗地毯擦拭自行車，這些全算在活動經費裏，豬肉過手留一層油，一點點薅幹所有公共收益，業主也感受到了社區温暖，雙贏。

客觀來講，明明可以直接不受監管地拿錢，非要搞一些小區惠民活動，算是很不錯了，一般只有宇宙房企旗下的物業才會這麼注重吃相，得偷偷摸摸地來。

最噁心的還是一眾不怎麼出名的地方物業公司，它們不需要資質評選，不需要五星好評，不需要業主是否滿意，直接內定。

因此當不透明的包乾制，遇到全封閉式小區的嚴格管理，兩者的化學反應給這些物業帶來等同於土皇帝般的基層管理權力，還收納了大量社會閒散人員，和業主羣體來一場既暴力又合作的遊戲。

這種情況下，身為個體的上班族羣體相當弱勢，無組織無向心力，沒有時間精力去搜集物業的長時間作惡證據，甚至不知道該撥打哪個號碼來投訴物業公司的蠻橫行徑，成為甲方被乙方使勁暴打還要跪地求饒的經典例子。

上面是非常極端的物業公司，人人都得誅之。

但大部分的物業是這樣一種狀態，你説他們沒有忙活吧，每天在朋友圈發佈兢兢業業的打卡拍照，對業主也保持着笑容和基本禮貌，許多惱人的事你前一刻催了很久沒有反應，在被罵了後又能迅速解決。

就像是欠揍的老牛，你得拉一下它才動一蹄，內心雖然很惱火，尚且還在容忍範圍，看着不算很貴的物業費，那就睜隻眼閉隻眼，我相信大家都是這樣的心理。

物業這邊則大吐苦水，説十幾年前的房價是3千元，物業費是2元，現在房價都漲到2萬元了，物業費還是被限定在2-3元，許多業主不看小區面積，不看運營成本，總盯着別人的最高檔服務標準來呵斥自家物業，似乎都默認了物業費上漲是一件罪大惡極的事，內心是相當拔涼。

其實從去年起，已經陸續有大城市開始調整物業費的參考價了。

比如2021年的時候，廣州物業的官方參考價格還是分為三檔九類：‌

到了2023年，根據廣州發改委等多個部門的最新通知文件，物業參考價格已經調整為5個等級，最高不超過2.8元/平方米。

比起以前動輒奔4超5的費用，動刀幅度算很大了，只是部分人評論還是有點貴。

如果細細斟酌他們的語境，其實都在表達同一個意思：可以接受貴一點的物業費，但是服務和價格不匹配，3元的物業費和1.5元沒有什麼區別。

那究竟是什麼樣的服務才能匹配業主內心的價格呢？其實這些都寫在了《物業服務合同》裏，裏面詳細列明瞭哪些項目是物業必須履行的服務。

但我估計有一些人沒有量化標準，也幾乎沒有翻閲過《物業服務合同》，僅僅是按照自己的內心感覺，認為自己交物業費了，那生活中遇到的所有雞毛蒜皮的事，都要去找物業解決，不管是有理還是沒理。

有理的還好，最怕的是無理取鬧，什麼電瓶車不讓進電梯，違章搭建，深夜K歌，遛狗不牽繩，草地不讓種農作物等等，被阻止後，就會責怪物業多管閒事。

他們天天在業主羣裏撒潑，一個個老好人則圍觀沉默，等到有一天羣裏説要投票換物業時，沉默的人紛紛驚醒，什麼？發生什麼事了？籤什麼字？

劣幣驅逐良幣，從業主羣的沉默開始。

各種對物業的不滿，最終祭出來一個大殺器，老子不交物業費了。

這就導致了，幾乎沒有哪家物業公司能100%收滿物業費，絕大部分的沉默羣體，都給極小部分不交物業費的羣體埋單，反正不交錢，物業也沒有權力停水停電。

提醒一下，如果業主沒有充足正當的拒交物業費理由，那麼被物業告上法庭後是必輸的，所以請一定要保留證據，確保能懟到物業啞口無言才行。

既然包乾制會激發如此多的矛盾，那換成酬金制呢？

物業公司拿到固定酬金，旱澇保收，然後接受全體業主的監督，有一分錢花一分錢，再也不必擔心物業中飽私囊，偷偷降低服務標準了。

是可以，但難度在哪裏？

換掉物業的前提是，由業主委員會召開業主大會，並且投票人數過半就能更換了。

成立一個業委會有多難，我相信各位都很清楚，尤其在一個四五千户的社區裏，要想組織絕大部業主參與投票，沒有一兩年時間籌劃根本不可能完成。

當業委會終於成立了，你會發現原本漠不關心的業主開始化身道德衞士，高度關心業委會的成員，天天質疑業委會的不作為，監管不力，和物業沆瀣一氣，反正各種罵，在業主大會上搗亂，充分行使自己的民主權利。

在歷經七七四十九劫後，小區終於將物業公司趕走了，然後有三個方向可選。

第一個是不請物業，維持最基本的垃圾清運……通常適用於户型很少的老破小樓棟。

第二個是由業委會自己僱保安、財務和保潔人員，維持小區的正常運營，讓自己變成半個物業公司。

但要注意，涉及到小區的設備維護，比如電梯井、線路管道、消防、二次供水等方面就有點力不從心了，特別是將時間延長到十年，二十年，業委會有沒有這樣的精力，表示存疑。

而且沒有物業的小區，房價肯定是要下跌一兩成的，觸動業主的最核心利益，肯定不答應

第三個是上面提到的酬金制。

雖然酬金制模式下的物業費，肯定是要比包乾制高一點，但只要能完美解決業主和物業之間的不信任，就是一大好事。

然而很遺憾，由於現行一些法律的不完善，哪怕是在酬金制的模式下，業主也只能將物業費直接打到物業公司的賬户上。

如果沒有強有力的監督，那麼它和以前的包乾制沒有任何區別，甚至物業費比以前更貴了。

許多討論酬金制好處的文章，都沒有點明一個致命核心，那就是誰來監督物業。

能監督物業的肯定只有，也只能是業委會了。

或許大家覺得監督物業的工作不會很難，但業委會成員必須耗費大量時間精力去審核物業的預算和財務支出，每個月都要頻繁和物業碰頭，開三方會議，釐清報告內容，甚至要時刻跟進小區的工程進度，容不得一絲懈怠，因為一個個甲方業主都在背後盯着。

所有風險，由過去包乾制的物業承擔，變成了所有問題都由業委會自己承擔，拿最少的補助，幹最累的活，承最大的擔，生產隊的驢都不敢這麼用。

而且一些小區的建設維修再改造，不是簡單的找來工程隊就可以勝任，他們需要小心對照每個樓盤的開發圖紙，避免造成二次事故，然後一問，開發圖紙去哪了？噢，都被上一任懷恨在心的物業經理拿走了，就是這麼噁心人……

説實話，除了真正熱愛社區，能無私奉獻，甘願每個月領一兩百元補助的退休大爺大媽，可以擔當業委會重任外，沒有哪個上班族願意幹這種吃力不討好的事情……當然也不排除有些業委會自己變成了斂財惡龍，這又是另一個難受故事。

所以你幾乎不會看到有哪個小區的物業是採用酬金制的，酬金制更多適用於商業寫字樓等領域，因為物業對接的甲方少啊。

國外的住宅是怎麼實行酬金制的？

以美國公寓為例，物業每個月的收取管理費，換算成人民幣大概是25元/平，如果業主拖欠物業費，會被強制拍賣房屋，用拍賣所得來償還。

再來借鑑香港的模式，物業會向業主收取總物業費3%-10%的酬金，收支賬目定期公開，接受業主監督。

同樣，如果業主欠費，在催交無效的情況下，法院可以拍賣業主的房產來還債。

我們更應該肯定的一點是，任何物業管理中出現的問題，都能在香港法律條文上找到答案，全部有章可循，感興趣的也可以看看《香港物業管理方法》，這是一本08年出版的書籍。

雖然香港的物業以樓為單位，住户少，易管理，遠遠比不上內地動輒幾千户的龐大居民數，但相關制度和律法的健全都是共通的。

要想實行真正的酬金制，不來一場徹底的變革很難做到。

我們現在業主和物業之間的關係一團糟，甲方認為自己出錢沒有得到應有的服務，乙方認為自己完整履行了服務內容，是甲方的貪得無厭，然後是業主大會、業委會、業主、租户、拆遷户、商户、物業和居委會，扯起皮來多方混戰，全部精力浪費在日復一日的內耗中。

這直接導致另一個非常嚴峻的問題，小區的居住環境越來越差了，它不可避免地形成惡性循環，一點點破舊衰敗，業主們眼睜睜看着卻無能為力。

有些朋友可能沒有概念，覺得自己買的房子有70年產權，但絕大多數住宅的使用年限只有50年，而真正能讓你享受到小區的高品質生活，其實不到20年。

往往在竣工收樓的前五年，小區裏的設備和牆面綠化都很嶄新，基本不用花費房屋修繕基金（也可能以各種名義花得差不多了），每年只需要固定交幾千元的物業費，整個小區就可以維持較高水平的居住體驗。

但隨着住户搬離、租户進場、相應規章制度沒有跟進、對物業的不信任、雙方矛盾加劇，溝通成本變高，導致物業費繳納率逐年下降，壓縮運營成本，治理水平糟糕，業主不滿，不交物業費，物業撤離，讓小區自生自滅……

這就是一個無法逆轉的熵增過程。

許多小區的徹底破敗，都是因為中期的舊樓改造、對設備和電梯的高額維修費用而陷入僵局，尤其高層住宅的溝通成本要比低樓層難百倍，每一層都有可能出現一個阻撓修繕計劃的牛鬼蛇神。

高素質的優質小區、高執行力度的管理，是可以延緩這個過程的，所以在一線城市的最核心地區，哪怕是老破小也非常整潔乾淨。

可在最廣大的二三線城市，高密度的剛需住宅小區無法靠自覺和素質來維護小區環境，高樓層的破敗過程幾乎不可避免。

等到樓體殘舊，也幾乎沒有哪個開發商願意推倒重建，做這種吃力不討好賺不到一分錢的事。

過去開發商做的事，是拆1.0容積率的棚户區，然後建成3.5容積率的高層小區，哪怕安置了一部分拆遷户後仍然有大量建築面積可以出售，是建立在房價仍然高速上漲的特殊時期，有錢可掙。

現在特殊時期沒有了，未來中國的所有高樓大廈，肯定是要和歐美國家一樣，不斷對老舊建築翻新改造，修修補補勉強住下去，比如全香港有3.9萬幢住宅，其中樓齡超過50年的就有1萬幢。

所以這不是什麼業主和物業的簡單矛盾問題。

如果沒有明確的針對雙方的清晰法律，沒有行之有效的可以掃清所有利益鏈條和頑固環節的制度，解決各種小區內耗，那麼我們當下的全封閉式物業管理模式根本運轉不下去。

如果以2000年為界限，這一年新建的百米商品房逐漸邁進了24年樓齡，按照當前大部分物業勉強維持盈虧平衡的財務狀況，我們來觀察它們即將迎來的最重要考核，看看修繕後的底色究竟還能剩多少。

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