重慶小區博弈物業費，有小區要求從4元降到1.9元，物業是暴利行業嗎？_風聞

轉自經濟觀察報：

整個6月，重慶，彙集了全國物業企業的目光。

從業近20年，温晉第一次看到以城市為規模的物業費降費潮。

温晉是一家頭部物業企業的重慶區域總經理，管理着100多個住宅小區。在不到一個月裏，這些在管項目中的80%都提出了降費訴求。業主們忙着集合簽字，下一步要召開業主大會與物業公司談判。

温晉不得不向總部彙報：如果物業公司不同意降費，業主們就要換掉物業公司。

温晉公司的董事長並不驚訝，他只平靜地問了兩個問題：降費有什麼依據？如果物業公司不同意降費，會收到行政處罰嗎？

在重慶，類似的事情在數百個小區此起彼伏地發生。降費背後是一場涉及業主、物業公司、主管部門、街道社區等多方的博弈。

多家全國性物業公司高管告訴經濟觀察報，重慶在此次物業降費風波中成為輿論焦點，但它並非先行者，多個城市早已着手對物業費“限高”。

多個城市的業主在公眾號、地方問政平台上留言，表達了類似的降費訴求：受經濟形勢影響，單位降薪裁員，老百姓負擔較重，且部分物業公司提供的服務與價格不相符，懇請有關部門介入監督。

時下，水電燃氣等公共基礎服務價格在漲，而同樣與數億人生活息息相關的物業服務則被居民一併列入消費降級的清單裏。物業服務需求側的變化，也將倒逼物業公司作出應對。

據經濟觀察報瞭解，重慶相關部門對居民的物業降費意願十分重視，也收到了物業公司反饋算賬難等意見，在7月12日與多家物業公司開了會，目前已在全市選取40個住宅項目，讓發改委參與核算成本和審價，擬製定新的5級物業費指導價標準，預計在年底正式公佈。

在新標準出台前，“希望物業公司扛住，社區街道都得扛住，和業主們加強溝通，維持社會穩定。”相關主管部門人士在會上説。 

“降物業費”

一則物業費新規引燃了重慶全市業主要求降費的熱潮，其反響超出了相關主管部門、物業公司的預料。

“降物業費”成了重慶市民一個多月來的主要話題，業主羣裏紛紛轉發又有小區成功降費的新聞，相互“抄作業”，號召更多業主積極參與。

多家物業公司做了統計，其在重慶的在管項目中，正在籌備業主大會和降費事宜的小區佔一半以上，有些物業公司達到8成，且這一佔比在日漸增大。

經濟觀察網梳理了業主對物業費的投訴，主要涉及三個方面：一是物業費虛高，近幾年新房小區物業費起步價普遍超四級標準；二是質價不相符，例如小區環境衞生差、外牆開裂沒人管、外來人員進出管理鬆散、業主保修處理不及時等，未達到超四級服務標準；三是空置房物業收費過高。

物業費重慶兩江新宸的一位業主告訴經濟觀察報，**小區正在籌備成立業委會，要求物業費從4元/平方米（高層）降至政府指導價最高等級的1.9元/平方米。**每月近500元的物業費佔月收入的1/10，是筆不小的負擔。

温晉也補充，此次引發降費羣訴的小區多是每平方米物業費在2—3元區間的剛需、剛改類住宅小區，業主對物業費較為敏感。

羣訴也跟小區樓齡等因素相關。温晉解釋，西南地區有很多超大型項目，開發商分多期開發，而第一期至最晚一期開發的組團，房價和物業費都不一樣，對此，物業公司的常規操作是拉齊服務水平，用後期項目的利潤去補前期低價地塊的虧損。“儘管不同組團的物業人員配比、年齡素質、服務頻率稍有差異，但部分業主覺得不公平。這類小區的反應是比較強烈的”。

不少小區內掛起了“按政府指導價四級標準（1.9元/平）調整物業費”等內容的橫幅。也有業主更進一步，製作了降費流程的步驟圖，先收取20%業主資料，向街道申請線上平台投票表決，上傳2/3的業主信息，申請召開業主大會，經街道審核業主資料後，申請召開業主大會，發起降物業費的議題；如期間物業公司不願降費，則成立業委會，向街道申請更換物業等。

溯源這股降費之風，會發現它始於兩份文件。2024年1月，重慶市住建委發佈《重慶市物業服務收費管理辦法》；次月，重慶市發改委披露《重慶市政府定價的經營服務性收費目錄清單（2024年版）》。

兩份文件明確了住宅前期物業收費統一實行政府指導價，不再採用此前政府指導價和市場調節價結合的價格管理形式。**根據上述文件，物業服務內容分為四個等級，分檔收費，最高等的四級服務物業費不超過1.9元/平方米，維持了2015年的價格水平。**不過，新規也提到，如確需超四級服務標準收費，物業公司可以向住建部門和發改部門申請、核價。新規從2024年6月1日起施行。

此次受政府指導價監管的物業特指“前期物業”，即小區成立業委會或業主大會前，開發商為了完成交付和管理，自行聘請的物業服務。新房的前期物業費逐年上漲，且業主無法參與前期物業的選聘，呼籲對此加強監管的聲音越來越多。重慶有意“加強物業服務收費管理，規範物業服務收費行為，抑制住宅前期物業服務收費不合理上漲”——重慶物業新規公佈後，人民日報、重慶日報等媒體均發表了類似的官方解讀。

温晉解釋，因很多城市成立業委會的比例低，絕大多數項目雖然有物業服務多年，但仍屬於“前期物業”，其在管的項目全是“前期物業”。

據此，經濟觀察報梳理了新規對不同小區的影響：

一是新房小區，物業公司申報“前期物業費”時，價格在政府指導價範圍內即可備案，若超出該範圍，須向有價格管理權限的主管部門提出超價申請，由價格主管部門進行核定。

二是已有物業公司服務的存量小區，且業委會已和物業公司簽訂物業服務合同（非前期物業，物業費執行市場調節價），在重新簽訂物業服務合同前，仍按原收費標準執行。

三是未成立業委會、未和物業公司簽訂物業服務合同的存量小區，物業公司提供的仍屬於前期物業，如想降費，須成立業主大會，走合規程序申請將物業費降至政府指導價以內。

從時間線上看，重慶降費潮最早的案例是恒大未來城在6月12日成功降費，被眾多小區當成降費範例。

温晉稱，恒大未來城降費與指導價新政施行只是時間上巧合，恒大未來城已成立業委會、已和物業公司簽訂物業服務合同，屬於市場調節價的範疇，不在此次政府指導價監管的“前期物業”範圍內。這個小區的業主與物業公司長城物業的矛盾由來已久，早在今年3月，業委會就發起了一場主題為物業提質降費的業主大會，表決並未通過，業委會還因此引咎“辭職”。6月初，小區開始籌建第二屆業委會，並提出更換物業公司。

到了6月12日，長城物業宣佈主動降低物業費。高層住宅物業費從2.4元/平方米降至1.9元/平方米，小高層從2.2元/平方米降至1.8元/平方米，花園洋房從2.8元/平方米降到2.5元/平方米，且公攤能耗免收。

始料未及的反響

實際上，重慶並非首個對物業費動刀的城市。2023年11月，廣州發文將物業服務劃分五個級別，普通住宅最高等級一級服務對應的收費標準為2.8元/平方米，維持2010年以來的價格水平。

除了價格上限不一樣，重慶和廣州兩市針對前期物業統一實行政府指導價的導向並無二致，但反響卻截然不同。

一家頭部物業公司高管提到，2023年底，廣州新規公佈後，物業行業主要擔心新房小區預售前申報物業費價格時，批價上不去，需要走更多流程。

而重慶市民紛紛要求降低存量小區的物業費，令行業和監管部門始料未及。

另一家頭部物業公司重慶區域負責人祁瑞曾在全國多個城市輪崗，他提到，相比其他城市，在重慶對小區物業費提費的難度最大。提費項目數是每年集團對各區域公司的考核指標之一，而他常常需要向總部彙報和解釋，“我們服務了17年的小區，物業費維持在1.2元/平方米沒變過，一談調費，業主都不同意”。

漲費須2/3人數和麪積的業主簽字同意，舉步維艱；降費風潮不同，快速擴散引起了“羊羣效應”。

“正常情況下，多數業主們都希望降費、減少支出，我作為業主，我也想降費。”祁瑞正為數十個項目希望降物業費而頭疼，但他也理解成千上萬名業主的動因。

不過，新規引起重慶全市至少數百個小區掀起降費潮，多家物業公司也感到不解。

“降費潮是短時間內突然發生的，發給物業公司的《降費協商函》《致全體業主的一封信》的術語、模板幾乎一樣，甚至連統計業主信息的表格表頭都一致。”温晉覆盤一個多月來近百個項目的降費動作，在其近20年的從業生涯中從未遇到過。

温晉也從公司輿情監測系統裏發現：6月第三週發酵，關於重慶區域的輿情信息一天高達800多條，而從7月開始，已經降至1天1條。

在房地產新增開發見頂的背景下，重慶此次降費風波也讓物業同行看到了拓展存量項目的機會。6月中旬以來，有來自浙江、四川的第三方物業公司聯繫上温晉，表達了合作撬盤的意願。

“上半年，我們在管的一個項目遇到了業主要求更換物業公司的情況，輿論傳播方式跟現在一模一樣，最後發現，是業主羣裏潛伏了一個重慶頭部物業公司的市場人員。”温晉補充。

7月以來，重慶住建委和發改委等部門多次組織物業公司負責人開會。據經濟觀察報瞭解，7月2日，相關部門召集了在渝的20家頭部物業公司負責人座談，表達了5點內容：

一是相關部門出台物業新規是常規化動作，政府指導價也維持2015年的標準沒變，從來沒有提要求物業企業降價，而是要求物業公司做到質價相符。

二是現有四級服務標準對應的物業服務收費標準允許有超價的情況，超四級服務標準只是需要單獨申報；

三是業主要求降費須符合法定程序，由20%的業主提議，召開業主大會或臨時業主大會，重新議定物業服務費標準；

四是各級政府、街道、社區居委等相關單位對業主要求直接降費的行為並不支持，且如果物業企業惡意競爭、撬盤，相關部門將加強監管，已成立專班進行督導；

五是政策相關部門要求物業企業自身做好品質服務，“對標對本”進行自查整改，加強與業主的溝通。

據瞭解，參加座談會的20家頭部物業公司，管理了重慶全市超過80%的“前期服務”小區。

一位參與本次會議的物業公司人士回憶，會上，相關部門負責人直言對新規出台後的社會影響預判不足，文件早在1月份出台，沒有想到掀起較大波瀾，希望物業公司避免和業主因降費發生矛盾衝突。此外，相關部門還要求區縣和街道，對目前已有超過20%業主聯名的小區重點監控，降費的所有流程要合理合法。

加碼監管

截至7月12日，重慶成功降費的小區為個位數。而山東青島的降費步伐走得更靠前些。

2023年12月底，**青島市發改委和住建局印發了《青島市物業服務收費管理實施細則》，同樣規定普通住宅的前期物業實行政府指導價，最高等級的五級物業服務物業費上限為2.52元/平方米。根據小區物業收費建築面積大小，允許基準價格上限上浮一定幅度。**新規從2月1日起實施。

5月31日，青島城陽住建局再加碼，發文要求物業公司對普通住宅前期物業超出政府指導價的情況進行自查整改。

6月開始，有多名業主在問政平台上反饋小區物業費未執行政府指導價。對此，青島市城陽區相關部門一一回復：住建局已要求物業企業按文件要求下調物業費，並將超上浮標準收取的物業費自2024年2月1日起計算，退還給業主或順延至後期物業費中。

回覆稱：“現住建部門正在核算各小區物業服務收費面積，如物業不按文件執行最新標準的物業收費，將把案件線索移交區市場監管局。”

中端物業服務或成雞肋

一家重慶頭部物業公司高管認為，降費風波是近年來物業行業面臨的最大利空，僅次於2021年開始的房企債務危機。

克而瑞物管的研報指出，廣州、重慶公示的物業費指導標準未變，但仍將給物業服務行業帶來三方面的影響：

一是超政府指導價項目或將是矛頭所向，物業費收繳壓力或將明顯上升，而人工成本持續上升，物業服務行業本就逼仄的盈利空間進一步收窄；

二是低質項目，如小區規模小、業主户數低、出入口多等，經營難度進一步加大；

三是先天問題項目更將淪為雞肋，例如維修基金餘額歸零、物業費依賴政府補貼的老舊項目等，或將陷入沒有物業公司提供服務的窘境。

物業公司必須提早作出應對，並重新核算在管項目的成本和利潤。近3年間，已有22個省市上調第一檔月最低工資標準，平均漲幅約203元。此外，31個省市上調社保繳費基數下限，平均漲幅約645元。

一家頭部物企董事長對經濟觀察報表示，物業公司也要算賬，1.9元/平方米標準的物業費就有相應的服務，而降費必然導致減配，例如保安、保潔、管家的配比減少，巡邏次數減少，響應速度降低，保安年齡增大等等。

看到全國多地出現的物業降費跡象後，這位董事長也萌生了撤銷中端產品線的想法，“以後我們就專心做好基礎保障物業和高端優質服務，因為可以預想到，部分城市短期內超政府指導價的申報難度在加大”。

“我們努力了十幾年向全行業主管部門和業主們宣揚：物業不僅是管理‘物’，更是服務‘人’，好的物業應該有資產管理價值提升的作用，並一點點提高不同城市物業指導價上限。”該頭部物企董事長説，此輪降費潮更大的影響還在於，即使未實質降費，但短期內業主們的漲費預期已被打消。

重慶和青島等地的降費行動，將直接反應在上市物業公司的2024年中期業績上，收入、收繳率將受影響。

前述重慶頭部物業公司高管還補充，除了收繳率下降，上市物業公司的“非經常性損益”數值將有所增加，因為需要和更多街道溝通業委會成立事宜。

“迴旋鏢”

上述頭部物企董事長也在反思，此輪降費風波，一定程度上是行業惡性競爭、高增長高毛利神話的迴旋鏢落到了物業公司自己身上。

過去幾年，上市物業公司為了維持資本市場的股價和估值，鼓吹自己的利潤率高達30%以上，甚至接近50%，而貢獻收入大頭的還是基礎物管服務，“這不正是告訴監管部門和業主們，物業公司賺得盆滿缽滿嗎？但實際情況如何？”該頭部物企董事長憤慨。

看着同行高談增速和利潤，該頭部物企董事長只能和監管部門反饋：高毛利不是正常的、普遍的行業現象。我們保質保量投入，利潤率大概只有8個點，如果加上一些風險應對和儲備，整體利潤率在10%左右，但由於人工和耗材成本上漲，利潤率在往下走。

強制指導價對物業公司收入公開透明、成本管控、服務品質提升提出了更高的要求，這在該頭部物企董事長眼裏，不是一件壞事。

“好處在於，業主會逐漸形成一種主動對照收費和服務標準的意識。同樣都做1.9元/平方米的項目，好的服務品質會被看到，而卷死一批成本管控和效率差的物業公司，大家也不用再低價競爭了。”該董事長説。

勒緊錢袋子

温晉在向總部彙報和分析此次重慶降費風波時提到，除了同行撬盤、自媒體炒作等，最大的隱含因素可能是整體經濟下行。3.5元/平方米的物業費，100平方米的房子每月需要350元，且重慶一般按季度繳費，一次性支出千餘元物業費，對不少家庭來説壓力不小。

在問政平台上，不少市民表達希望物業公司按政府指導價下調物業費訴求時，提到“單位在過緊日子，老百姓收入減少，過高的物業費成了一筆不小的負擔”。

6月5日，重慶市統計局發佈的數據顯示，2023年，重慶全市城鎮非私營單位和私營單位就業人員的年平均工資分別為113653元和63941元，折算下來，月薪分別為9471元和5328元。

一家央企地產投資高管在2022年便注意到，重慶樓市出現明顯下滑。除了成交量價，這位央企地產投資高管定期要求區域公司做城市產業、人口等維度的分析報告。2023年底的報告有這樣一些判斷：重慶的城市產業結構正在轉型升級但速度緩慢；近年來，主導產業（建築業等）和龍頭企業受創，城市失業率增加；重慶長期以汽摩、電子製造業、裝備製造業等傳統制造業為主，近年因筆記本、汽車、手機等產量受疫情和市場需求影響下跌，就業規模、收入縮減；第三產業貢獻相對較弱，以金融、批發零售、房地產為主。

據此，該央企地產投資高管要求重慶區域投資團隊更加謹慎地拿地，銷售團隊加緊去化、換倉。

物業降費潮或許是居民就業和收入承壓的其中一個表象。在天平的另一端，物業企業的日子同樣不好過。至少兩家頭部物業公司董事長也對重慶、青島等地的降費潮作出類似指示：做好服務，硬剛到底。

（應受訪者要求，温晉、祁瑞為化名）