世茂239億拿的地王，如今104億沒人買，只能抵債_風聞

歷經兩次流拍、備受關注的世茂深港國際中心項目，有了最新消息。

近日，世茂集團下屬公司上海世茂股份有限公司（以下簡稱“世茂股份”）發佈公告稱，近日，收到了北京市第三中級人民法院《執行裁定書》【（2022）京03執1141號之一】。

該案件的申請執行人為中信信託有限責任公司（以下簡稱中信信託”）；被執行人為世茂股份子公司、關聯公司，包括深圳市世茂新里程實業有限公司（以下簡稱“深圳新里程”）、上海世茂建設有限公司、福建世茂瑞盈房地產開發有限公司、福建世茂新里程投資發展有限公司；涉案金額共計104.25億元，涉案金額佔世茂股份上年末淨資產的比例58.80%。

根據《執行裁定書》，經北京市第三中級人民法院裁定，解除被執行人深圳新里程名下深圳市龍崗區龍城街道不動產的查封並註銷相關抵押登記。

同時，將上述不動產及在建工程交付申請執行人中信信託有限責任公司，扣除其墊付的執行費約1057萬元、評估費 177萬元、預留工程款5.34億元后，分別用於抵償(2022)京03執988、989、1141號案件中被執行人應償付的債務本息約22.98億元、7.02億元、68.93億元。上述不動產所有權及相關權利，自本裁定送達中信信託時起轉移。

時代週報記者查閲獲悉，深圳新里程名下深圳市龍崗區龍城街道不動產，包含12宗地塊（10宗抵押給了中信信託），即為“世茂深港國際中心”項目的部分資產（不包含兩個人才公寓項目）。

△深港國際中心效果圖 來源：世茂集團官微

兩次法拍無果

自2021年下半年出險以來，世茂集團先後多次出售旗下優質資產回血，包括上海外灘茂悦大酒店、上海黃浦路229號地塊、北京分鐘寺地塊股權、廣州亞運村項目股權、香港維港匯項目股權等。其中，世茂深港國際中心可謂是其手中為數不多的“壓箱底寶貝”之一。

事實上，該項目自拿地之初，便備受市場關注。2017年12月，世茂以成交價239.43億元競得深圳龍崗超大型商住地塊，該價格在當時亦是來到了深圳歷史上土拍總價第二高的位置。項目目佔地面積32.19萬平方米，計容面積約136.45萬平方米。

而在拿地之後，世茂更是官宣將在項目中建造一座700米高的摩天樓，建成後將超越632米的上海中心，成為“中國第一高樓”，風頭可謂一時無兩。

根據總體規劃，深港國際中心項目將建設成集深港國際會議展覽中心、深港青年合作創業中心、深港國際演藝中心、國際化學校、超五星級酒店、智能辦公、大型商業、人才公寓等於一體的綜合項目，計劃總投資達500億元。

該項目於2018年3月正式開工，2021年，世茂出現流動性危機後，項目陷入停工，與中信信託的糾紛也隨之而來。

時間回溯至四年前，2020年7月17日，“中信信託·深圳龍崗融資集合資金信託計劃”成立，募集規模為87億元；而2022年2月16日，中信信託宣佈，其中的57億項目資金遇到兑付困難；2022年8月，中信信託向北京市第三中級人民法院申請對12宗土地進行查封，查封期為3年。

△圖片來源：京東司法拍賣平台

京東司法拍賣平台顯示，2023年7月，北京市第三中級人民法院對深港國際中心的12宗地塊進行法拍，拍賣申請人為中信信託，起拍價130.44億元，評估價高達163.05億。

根據土地估價報告，截止2023年4月13日，上述12宗地中，有6宗已經進行了開發。其中，1宗土地已建工程量超19萬平方米，1宗建有營銷中心還有4宗進行了地下土方開挖。

△圖片來源：深港國際中心土地估價報告

然而，此次法拍的結果並不理想，因無人出價流拍。同年11月，深港國際中心的12宗地塊再度被法拍，起拍價降至104.35億元，相當於評估價的六四折，但第二次法拍依然以流拍告終。

二拍流拍後，中信信託申請以二拍保留價104.35億元(扣除其墊付的執行費、評估費、預留工程款)，按照抵押及查封順位抵償被執行人在 988、989、1141 號案件中所負債務。

最終，由於二拍的保留價尚不能覆蓋被執行人在988、989、1141號案件所負債務本息，北京市第三中級人民法院同意了中信信託關於以涉案不動產抵債的請求。

對此，戴德梁行研究院副院長張曉端在接受時代週報採訪時表示，深港國際中心項目所處並非成熟商務區，且體量巨大，在樓市調整期，無論是開發投入還是後續持續運營，都將面臨挑戰。

此外，亦有長期關注不良資產的業內人士指出，在不良資產行業，以物抵債對於債權人來説是種無奈之下的選擇，但凡能夠順利轉讓收回本息，也不願接盤資產。不過如果債權人有實力對資產進行盤活，收益將遠遠超過債務本身。

世茂月底將面臨清盤聆訊

在法院的裁決下，深港國際中心項目的歸屬中信信託基本已成定局。而對於世茂集團來説，距離命運的十字路口也僅剩下不到半個月的時間。

今年3月25日，世茂集團對外披露了境外債重組條款。根據重組方案，世茂集團為債權人提供了短期工具、長期工具、強制可換股債券、不同工具的組合四個選項，以滿足計劃債權人的不同偏好。

不過，重組方案出爐沒多久，世茂集團即被提起呈請清盤。

4月8日，世茂集團公告稱，中國建設銀行(亞洲)股份有限公司（以下簡稱“建行亞洲”）已向香港高等法院提出對公司的清盤呈請，涉及公司的財務義務金額約為15.795億港元。

有分析人士認為，這大概率是債權人對重組方案條件不滿意的結果。換言之，債權人對世茂集團未來償債能力有質疑。

對於清盤呈請，世茂集團在公告中表示，公司極力反對該呈請，將繼續推進境外債務重組以最大化其相關方的價值。公司一直與其境外債權人進行善意重組討論，並承諾繼續就其境外重組事宜與境外債權人積極溝通。公司鼓勵所有境外債權人仔細考慮重組方案並支持落實重組。

雪上加霜的是，清盤呈請的消息一經公佈便引發了“世茂系”三家上市公司股價暴跌，從而導致境內上市平台世茂股份退市。

4月8日當日，世茂股份下跌4.55%觸及跌停；此後，世茂股份股價便開始在一元退市線徘徊；4月12日，其股價跌破一元大關；5月15日，世茂股份收盤價0.43元/股，股價連續低於1元連續20個交易日，上交所對其股票作出終止上市的決定。

雖然相比於世茂股份，在港股上市的世茂集團的表現要好上不少，股價一度較低點反彈逾一倍，但其自身經營狀況也不容樂觀。

據世茂集團年報顯示，該公司2023年實現歸母淨利潤為虧損210.3億元，已連續3年鉅虧，此前兩年分別虧損270.9億元、214.9億元。

截至2023年末，世茂集團借貸總額2640億元，約1994億元將在未來12個月內到期償還，而同期現金總額（含現金及現金等價物及受限制現金）、僅214億元，未按計劃償還借款規模高達1694億元。

對世茂集團的上述財報，核數師中匯安達會計師事務所稱無法表示意見，預測其可能無法在正常經營過程中變現資產和償還負債。

△圖片來源：世茂集團2023年年報

最新的業績公告顯示，2024年前六月，世茂集團累計合同銷售額達到170.9億元，同比下降約39%；累計合同銷售總面積為131.32萬平方米，同比下降約29.7%。

6月26日，世茂集團公告稱，公司和呈請人共同提出延期申請後，高等法院已將該呈請的聆訊延期至2024年7月31日。

距離聆訊日期僅剩下不到半個月，留給世茂的時間不多了。

記者丨張釔璟

編輯丨楊春霞

值班丨森   森

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