再提房地產税,背後暗潮湧動_風聞
秦朔朋友圈-秦朔朋友圈官方账号-14小时前

最近的二十屆三中全會想必很多人都很關注。會議釋放了幾個強烈的信號,一是完善房地產税收制度,二是要增加地方自主財力,拓展地方税源。
這對於減緩土地財政下滑後,地方財政收支緊張具有莫大的好處。
未來,房地產税鐵板釘釘,是一定會落地的。但這個税種極為複雜,可謂牽一髮動全身,短期內沒辦法馬上出台。
所以,對於地方來説,當務之急還是要自己想辦法開源,讓自己的錢袋子儘快鼓起來。這不,有些地方就“坐不住”了。
最近,湖北就搞了一個大動作,全省17個地市州的住房和城鄉建設局均改名為住房和城市更新局,包括了武漢、襄陽、仙桃、十堰、潛江、荊州、黃岡、黃石、恩施州、神農架林區等地。

這並非上級部門的統一部署,可是地方的“自我動作”。時代轉向,湖北搶先一步走在了前頭,第一個吃螃蟹。
你可別小看這個小小的更名調整,這個動作背後隱含着中國房地產棋局的巨大顛覆。一個時代落幕了,另一個時代開始了。
拐點已至,誰都無法置身事外。

如果你去上網搜索武漢市城鄉建設局,會發現網站已經停止使用了,取而代之的是武漢市住房和城市更新局網站。
有人可能會問了,之前深圳、成都幾個城市,不是早就成立了“城市更新局”的相關機構嗎,湖北這次的動作有什麼值得稀奇的。
實際上,這裏頭的學問可多了。
深圳、成都等地方搞的住房更新局,實際上是屬於住建局下面的二級部門,還歸住建局管。但湖北各市州的住房和城市更新局,是一級部門,直接歸市政府管。
而且,不光是名稱變了,更重要的是工作重點發生了歷史性的鉅變。過去的住建局,更注重房地產的增量市場,着眼於土地買賣、房屋新建、基礎設施建設。
現在的更新局,更聚焦房地產的存量市場,着眼於危舊房改造、老舊小區改造等等。
實際上,一股看不見的暗流,早就在中國大地上開始四處湧動。湖北各市州的更名,在頂層設計中有跡可循。
2023年7月,央行官員指出,我國房地產市場供求關係發生了深刻的改變。十天之後,中央政治局會議歷史上首次表示,要適應我國房地產市場供求關係發生重大變化的新形勢,適時調整優化房地產政策。
翻譯成大白話,就是中國的房地產遊戲,已經從供不應求變成了供大於求,由大開發時代走向大改造時代。
這個臨界點的轉變,決定未來十年甚至二十年,整個房地產市場的命運走向。湖北此次更名的做法,可謂順勢而為。
遙想改革開放初期,隨着工業化和城鎮化的快速發展,大量人口湧入城市購置房產。2012年之前,每年入城人口數量遠遠超過了新房的銷售和竣工數量,供不應求。就拿2001年來説,新增城鎮户數754.5萬户,竣工套數僅為241.4萬套。
但自2017年以來,中國商品房的待售面積持續增長,截至2023年9月,商品房庫存待售面積累計達到6.45億平方米,其中住宅面積約3.1億平方米(不含商務樓的商住兩用房)。
如果按城鎮人均住房面積35~40平方米計算,目前的存量房屋還可以容納800~1000萬人口居住。而且,除了目前待售的商品面積,還有12億平方米新開工但未竣工的在建房產,總共19.45億平方米。
2022年開始房地產政策進入邊際放鬆週期,但截至2024年3月,我國80城商品住宅狹義庫存仍達到4.88億方,約為2015年高點的85%,去化週期攀至歷史最高點,約為27.2個月。
然而,與庫存突飛猛進的節奏不同的是,人口卻出現了難以逆轉的下降趨勢。出生率在下降,總人口在減少,少子化在擴大,老齡化在加深,城鎮化增速在放緩。
造成的結果是,住房需求同步萎縮。
沒有人口體量的支撐,再繼續大拆大建,這巨量的房地產要去找誰來接盤?歷史的拐彎,註定了房地產大開發時代必將終結。
當然,這不意味着房地產市場就窮途末路了。這不,存量房又給房地產市場打開了一個新口子。


住建局變成更新局有一個好處,就是通過老舊小區改造為政府投資找到一個新的出口,避免無效投資。
由於企業、居民資產負債表的收縮,大家開始從追求利潤最大化,變成了債務最小化,不太敢投資和消費。政府投資,自然就成為了託底經濟最有力的一雙大手。
然而,之前有賴於土地財政的支持,地方政府基建高潮一浪緊跟着一浪,二十多年過去,該建的地方都差不多建了,甚至還出現了“過度基建”“無效基建”。
海南某市投資超四千萬修高鐵站,站房面積近兩千平,建好八年卻沒有用過。這僅僅是一座百萬人口的小城啊,但高鐵站竟然有三個,這波操作大家直呼看不懂。
這還不是最離譜的,廣西某市雖然只是一個三線城市,但高鐵站足足有九個。雖説人家是個旅遊城市,但也不至於這麼“壕無人性”吧。裏頭有個站點狠狠砸進去了五千多萬,可是大半年沒有一輛高鐵停靠,站台的員工可能比旅客都要多。
**據媒體不完全統計,全國建成卻未啓用的高鐵站至少有21個,這裏面甚至不乏一二線城市。**為了快速拉昇GDP,地方政府一邊賣地數錢,一邊撒錢上馬大基建,高鐵、大橋、地鐵通通不放過。
隨着近幾年經濟放緩,房地產市場收縮,很多基建紛紛喊停。
2021年,成都地鐵遠期線網從55條調整為36條;
2022年,杭州獲批的地鐵四期規劃里程,由299.8公里縮減至146.9公里;
2023年,南京砍掉江北的13號線、江寧的12號線;
2023年,深圳公示的地鐵五期規劃裏,從13條縮減為9條,里程數從226.8公里縮減至180公里。
未來,這種情況可能會擴散到越來越多的城市。
在飽和的領域繼續砸錢,最後只會轉化為地方的債務,養出一頭隨時可能發飆的灰犀牛,對於經濟可持續增長恐怕沒有多少正效應,反而是負效應居多。
所以,老舊小區改造,就給政府投資另闢一條蹊徑。
不知道大家有沒有去日本東京看過,很多三四十年樓齡的房子,無論外表還是內部,根本看不出這麼大歲數。但是中國的高層住宅“平民窟”化的速度卻很快,由於修繕維護跟不上,不出十年可能就開始老化。
早先建成的就更不用説了。截至2022年底,中國城鎮的既有房屋裏,大約有20%的房子樓齡超過30年。到2040年前後,這個數值可能會達到80%。
有的是衞生設施配套跟不上,有的是採光通風不行,有的是天然氣供暖設備陳舊。有的是文體活動、養老、智慧便民、電梯等公共服務設施缺乏,在未來的深度老齡化社會下,這些都構成很大的問題。
按照住建局的統計,全國城鎮共有300多億平方米的存量住房,合計約22萬棟老舊小區需要改造更新。這裏頭,就可以撬動不少的政府投資。
拿加裝電梯來説,目前加裝電梯的經費來源主要是省、市、縣分賬補貼,一般而言,東部地區的三級補貼總計20萬元左右,中西部城市為10~20萬元,佔裝梯成本的1/3左右,剩下則由居民自己負擔。
放全國來看,具體的蛋糕有多大呢?
恒大研究院按照改造內容分成三類測算——
一是基本類基礎設施改造,預計投資約1.2萬億。包括水、電(含通信)、氣、道路、路燈、安防設施、消防設施改造和違法建築整治、生活垃圾分類、樓道修繕(含樓道照明改造)、綠化美化等;
二是提升類基礎設施改造,預計投資2.66萬億。包括含停車場配建及優化、建築本體公共部位修繕、加裝電梯、功能用房建設等;
三是公共服務類設施改造,預計0.68萬億。
有人統計過,目前中國房地產總市值約為500萬億元,按照2%的城市更新轉化率,城市更新或將帶來約10萬億元的巨大市場。
在當前的經濟大環境下,城市更新每年都能釋放出新的經濟價值,這也是非常難得的貢獻。相比其他領域的無效投資和過度投資,這將是政府有效投資的最優解法之一,也是託底經濟發展的手段。
今天,房子、基建,也跟我們的人口一樣在“老齡化”,這意味着大拆大建的時代已經結束了,大維修時代到來,我們將會全面進入以“更新”為主的後基建時代。
當然,未來的玩法跟過去也是不一樣的。大開發時代,要求的是資金的大量投入,以及對於未來土地價值的上漲預期,過去經濟增速高歌猛進,土地金融託底,地方政府有底氣。
但如今的大維修時代,維修並非一朝一夕能夠完成,而是長週期的,因此對於現金流穩定性的要求更高,這就要求地方政府必須儘快降低債務風險,輕裝上陣。


住建局變成更新局,還有一個好處,就是通過危房更新拉動經濟增長、創造財税。
長期以來,房地產都是中國的支柱產業,高峯期可以直接拉動四分之一的GDP,給地方的錢袋子貢獻佔比超過三分之一。單單一個建築業,就能帶動5000萬人的就業。
2022年,地方政府與房地產相關收入總額高達8.61萬億,其中國有土地出讓金6.69萬億,5個房地產特有税種税收合計1.92萬億。而土地出讓收入和房地產專項税合計佔地方財政收入的比例,從2014年的26%持續攀升至2021年的36.7%。二者捆綁之深,早已形成命運共同體。
但是,任何一個行業都不可能一直高歌猛進,近年來房地產行業進入深度調整期。
2022年,全國土地出讓收入開始由增轉跌,同比下降23.2%,2023年繼續下降13.3%,2024年一季度繼續下降6.7%。而全國土地出讓收入規模,則從2021年的8.7萬億元降至2023年的不足5.8萬億元,要知道,這可是地方可用財力、融資、償債等的源頭啊,地主家的餘糧縮水,換誰都不好受。
大浪潮下,湖北也未能置身事外。看看湖北國有土地使用權出讓收入,2023年2307億、2022年2452億、2021年3444億、2020年2907億、2019年3103億。相比最高峯的2021年,2023年足足少了33%。
土地財政的遊戲接近尾聲,危舊房改造就成為了存量市場中,一個可以撬動經濟和財税的新工具。
我們以武漢為例進行説明。2020年,1244萬常住人口的武漢有603萬從業人員,其中在機關、事業單位、國有經濟就業的有88萬人口,相當於每七個人就有一個人在體制內或者國企上班。寶鋼、東風汽車等國企就是典型的代表。
在這個國有經濟佔比較大的城市裏,歷史上建設了許多曾讓人眼紅的單位集體宿舍,到了今天,有不少成為了危房。
比方説青山區21街,有4棟磚木、磚混結構的筒子樓,涉及3棟居民樓、1棟武鋼單身宿舍樓,共有134户居民。3棟居民樓使用年限均在50年以上,屬於“超期服役”。
怎麼辦呢?
前不久,小區居民、產權單位共同發起成立了一個叫“住宅合作社”的平台,與開發企業合作,實現小區“原拆原建”改造。
武漢,成為了湖北省危舊房合作化改造試點中“第一個吃螃蟹”的地方。不久的將來,那些筒子樓將消失在推土機下,搖身一變,成為現代化的高層住宅,居住環境大大改善。
而整個過程中,自然也會拉動當地的建築業、裝修、家電銷售等上下游產業,給地方財税做出貢獻。
正如原武漢市住房保障和房屋管理局局長所言,市住房和城市更新局是本輪機構改革新組建的部門,承擔着住房保障、市政建設、城市更新等重要職責,一頭連着民生福祉,一頭連着經濟社會發展。

湖北各地更名住建局,僅僅是第一步,這一顆小石子勢必將激起千層浪。未來北上廣深,蘇杭成渝都可能跟進。
中國經濟的邏輯正在悄然發生變化,我們要深知潮水改變的方向,並及時調整自己的預期與行動路徑。
在時代洪流面前,沒有人能夠一直順流而下,我們能做的,就是在逆流中重新尋找正確的航向,最終抵達彼岸。
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