再提房地產税，背後暗潮湧動_風聞

最近的二十屆三中全會想必很多人都很關注。會議釋放了幾個強烈的信號，一是完善房地產税收制度，二是要增加地方自主財力，拓展地方税源。

這對於減緩土地財政下滑後，地方財政收支緊張具有莫大的好處。

未來，房地產税鐵板釘釘，是一定會落地的。但這個税種極為複雜，可謂牽一髮動全身，短期內沒辦法馬上出台。

所以，對於地方來説，當務之急還是要自己想辦法開源，讓自己的錢袋子儘快鼓起來。這不，有些地方就“坐不住”了。

最近，湖北就搞了一個大動作，全省17個地市州的住房和城鄉建設局均改名為住房和城市更新局，包括了武漢、襄陽、仙桃、十堰、潛江、荊州、黃岡、黃石、恩施州、神農架林區等地。

這並非上級部門的統一部署，可是地方的“自我動作”。時代轉向，湖北搶先一步走在了前頭，第一個吃螃蟹。

你可別小看這個小小的更名調整，這個動作背後隱含着中國房地產棋局的巨大顛覆。一個時代落幕了，另一個時代開始了。

拐點已至，誰都無法置身事外。

如果你去上網搜索武漢市城鄉建設局，會發現網站已經停止使用了，取而代之的是武漢市住房和城市更新局網站。

有人可能會問了，之前深圳、成都幾個城市，不是早就成立了“城市更新局”的相關機構嗎，湖北這次的動作有什麼值得稀奇的。

實際上，這裏頭的學問可多了。

深圳、成都等地方搞的住房更新局，實際上是屬於住建局下面的二級部門，還歸住建局管。但湖北各市州的住房和城市更新局，是一級部門，直接歸市政府管。

而且，不光是名稱變了，更重要的是工作重點發生了歷史性的鉅變。過去的住建局，更注重房地產的增量市場，着眼於土地買賣、房屋新建、基礎設施建設。

現在的更新局，更聚焦房地產的存量市場，着眼於危舊房改造、老舊小區改造等等。

實際上，一股看不見的暗流，早就在中國大地上開始四處湧動。湖北各市州的更名，在頂層設計中有跡可循。

2023年7月，央行官員指出，我國房地產市場供求關係發生了深刻的改變。十天之後，中央政治局會議歷史上首次表示，要適應我國房地產市場供求關係發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策。

翻譯成大白話，就是中國的房地產遊戲，已經從供不應求變成了供大於求，由大開發時代走向大改造時代。

這個臨界點的轉變，決定未來十年甚至二十年，整個房地產市場的命運走向。湖北此次更名的做法，可謂順勢而為。

遙想改革開放初期，隨着工業化和城鎮化的快速發展，大量人口湧入城市購置房產。2012年之前，每年入城人口數量遠遠超過了新房的銷售和竣工數量，供不應求。就拿2001年來説，新增城鎮户數754.5萬户，竣工套數僅為241.4萬套。

但自2017年以來，中國商品房的待售面積持續增長，截至2023年9月，商品房庫存待售面積累計達到6.45億平方米，其中住宅面積約3.1億平方米（不含商務樓的商住兩用房）。

如果按城鎮人均住房面積35～40平方米計算，目前的存量房屋還可以容納800～1000萬人口居住。而且，除了目前待售的商品面積，還有12億平方米新開工但未竣工的在建房產，總共19.45億平方米。

2022年開始房地產政策進入邊際放鬆週期，但截至2024年3月，我國80城商品住宅狹義庫存仍達到4.88億方，約為2015年高點的85%，去化週期攀至歷史最高點，約為27.2個月。

然而，與庫存突飛猛進的節奏不同的是，人口卻出現了難以逆轉的下降趨勢。出生率在下降，總人口在減少，少子化在擴大，老齡化在加深，城鎮化增速在放緩。

造成的結果是，住房需求同步萎縮。

沒有人口體量的支撐，再繼續大拆大建，這巨量的房地產要去找誰來接盤？歷史的拐彎，註定了房地產大開發時代必將終結。

當然，這不意味着房地產市場就窮途末路了。這不，存量房又給房地產市場打開了一個新口子。

住建局變成更新局有一個好處，就是通過老舊小區改造為政府投資找到一個新的出口，避免無效投資。

由於企業、居民資產負債表的收縮，大家開始從追求利潤最大化，變成了債務最小化，不太敢投資和消費。政府投資，自然就成為了託底經濟最有力的一雙大手。

然而，之前有賴於土地財政的支持，地方政府基建高潮一浪緊跟着一浪，二十多年過去，該建的地方都差不多建了，甚至還出現了“過度基建”“無效基建”。

海南某市投資超四千萬修高鐵站，站房面積近兩千平，建好八年卻沒有用過。這僅僅是一座百萬人口的小城啊，但高鐵站竟然有三個，這波操作大家直呼看不懂。

這還不是最離譜的，廣西某市雖然只是一個三線城市，但高鐵站足足有九個。雖説人家是個旅遊城市，但也不至於這麼“壕無人性”吧。裏頭有個站點狠狠砸進去了五千多萬，可是大半年沒有一輛高鐵停靠，站台的員工可能比旅客都要多。

**據媒體不完全統計，全國建成卻未啓用的高鐵站至少有21個，這裏面甚至不乏一二線城市。**為了快速拉昇GDP，地方政府一邊賣地數錢，一邊撒錢上馬大基建，高鐵、大橋、地鐵通通不放過。

隨着近幾年經濟放緩，房地產市場收縮，很多基建紛紛喊停。

2021年，成都地鐵遠期線網從55條調整為36條；

2022年，杭州獲批的地鐵四期規劃里程，由299.8公里縮減至146.9公里；

2023年，南京砍掉江北的13號線、江寧的12號線；

2023年，深圳公示的地鐵五期規劃裏，從13條縮減為9條，里程數從226.8公里縮減至180公里。

未來，這種情況可能會擴散到越來越多的城市。

在飽和的領域繼續砸錢，最後只會轉化為地方的債務，養出一頭隨時可能發飆的灰犀牛，對於經濟可持續增長恐怕沒有多少正效應，反而是負效應居多。

所以，老舊小區改造，就給政府投資另闢一條蹊徑。

不知道大家有沒有去日本東京看過，很多三四十年樓齡的房子，無論外表還是內部，根本看不出這麼大歲數。但是中國的高層住宅“平民窟”化的速度卻很快，由於修繕維護跟不上，不出十年可能就開始老化。

早先建成的就更不用説了。截至2022年底，中國城鎮的既有房屋裏，大約有20%的房子樓齡超過30年。到2040年前後，這個數值可能會達到80%。

有的是衞生設施配套跟不上，有的是採光通風不行，有的是天然氣供暖設備陳舊。有的是文體活動、養老、智慧便民、電梯等公共服務設施缺乏，在未來的深度老齡化社會下，這些都構成很大的問題。

按照住建局的統計，全國城鎮共有300多億平方米的存量住房，合計約22萬棟老舊小區需要改造更新。這裏頭，就可以撬動不少的政府投資。

拿加裝電梯來説，目前加裝電梯的經費來源主要是省、市、縣分賬補貼，一般而言，東部地區的三級補貼總計20萬元左右，中西部城市為10～20萬元，佔裝梯成本的1/3左右，剩下則由居民自己負擔。

放全國來看，具體的蛋糕有多大呢？

恒大研究院按照改造內容分成三類測算——

一是基本類基礎設施改造，預計投資約1.2萬億。包括水、電（含通信）、氣、道路、路燈、安防設施、消防設施改造和違法建築整治、生活垃圾分類、樓道修繕（含樓道照明改造）、綠化美化等；

二是提升類基礎設施改造，預計投資2.66萬億。包括含停車場配建及優化、建築本體公共部位修繕、加裝電梯、功能用房建設等；

三是公共服務類設施改造，預計0.68萬億。

有人統計過，目前中國房地產總市值約為500萬億元，按照2%的城市更新轉化率，城市更新或將帶來約10萬億元的巨大市場。

在當前的經濟大環境下，城市更新每年都能釋放出新的經濟價值，這也是非常難得的貢獻。相比其他領域的無效投資和過度投資，這將是政府有效投資的最優解法之一，也是託底經濟發展的手段。

今天，房子、基建，也跟我們的人口一樣在“老齡化”，這意味着大拆大建的時代已經結束了，大維修時代到來，我們將會全面進入以“更新”為主的後基建時代。

當然，未來的玩法跟過去也是不一樣的。大開發時代，要求的是資金的大量投入，以及對於未來土地價值的上漲預期，過去經濟增速高歌猛進，土地金融託底，地方政府有底氣。

但如今的大維修時代，維修並非一朝一夕能夠完成，而是長週期的，因此對於現金流穩定性的要求更高，這就要求地方政府必須儘快降低債務風險，輕裝上陣。

住建局變成更新局，還有一個好處，就是通過危房更新拉動經濟增長、創造財税。

長期以來，房地產都是中國的支柱產業，高峯期可以直接拉動四分之一的GDP，給地方的錢袋子貢獻佔比超過三分之一。單單一個建築業，就能帶動5000萬人的就業。

2022年，地方政府與房地產相關收入總額高達8.61萬億，其中國有土地出讓金6.69萬億，5個房地產特有税種税收合計1.92萬億。而土地出讓收入和房地產專項税合計佔地方財政收入的比例，從2014年的26%持續攀升至2021年的36.7%。二者捆綁之深，早已形成命運共同體。

但是，任何一個行業都不可能一直高歌猛進，近年來房地產行業進入深度調整期。

2022年，全國土地出讓收入開始由增轉跌，同比下降23.2%，2023年繼續下降13.3%，2024年一季度繼續下降6.7%。而全國土地出讓收入規模，則從2021年的8.7萬億元降至2023年的不足5.8萬億元，要知道，這可是地方可用財力、融資、償債等的源頭啊，地主家的餘糧縮水，換誰都不好受。

大浪潮下，湖北也未能置身事外。看看湖北國有土地使用權出讓收入，2023年2307億、2022年2452億、2021年3444億、2020年2907億、2019年3103億。相比最高峯的2021年，2023年足足少了33%。

土地財政的遊戲接近尾聲，危舊房改造就成為了存量市場中，一個可以撬動經濟和財税的新工具。

我們以武漢為例進行説明。2020年，1244萬常住人口的武漢有603萬從業人員，其中在機關、事業單位、國有經濟就業的有88萬人口，相當於每七個人就有一個人在體制內或者國企上班。寶鋼、東風汽車等國企就是典型的代表。

在這個國有經濟佔比較大的城市裏，歷史上建設了許多曾讓人眼紅的單位集體宿舍，到了今天，有不少成為了危房。

比方説青山區21街，有4棟磚木、磚混結構的筒子樓，涉及3棟居民樓、1棟武鋼單身宿舍樓，共有134户居民。3棟居民樓使用年限均在50年以上，屬於“超期服役”。

怎麼辦呢？

前不久，小區居民、產權單位共同發起成立了一個叫“住宅合作社”的平台，與開發企業合作，實現小區“原拆原建”改造。

武漢，成為了湖北省危舊房合作化改造試點中“第一個吃螃蟹”的地方。不久的將來，那些筒子樓將消失在推土機下，搖身一變，成為現代化的高層住宅，居住環境大大改善。

而整個過程中，自然也會拉動當地的建築業、裝修、家電銷售等上下游產業，給地方財税做出貢獻。

正如原武漢市住房保障和房屋管理局局長所言，市住房和城市更新局是本輪機構改革新組建的部門，承擔着住房保障、市政建設、城市更新等重要職責，一頭連着民生福祉，一頭連着經濟社會發展。

湖北各地更名住建局，僅僅是第一步，這一顆小石子勢必將激起千層浪。未來北上廣深，蘇杭成渝都可能跟進。

中國經濟的邏輯正在悄然發生變化，我們要深知潮水改變的方向，並及時調整自己的預期與行動路徑。

在時代洪流面前，沒有人能夠一直順流而下，我們能做的，就是在逆流中重新尋找正確的航向，最終抵達彼岸。

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