從6萬到14萬再到4萬，深圳八卦嶺房價六年漲跌因緣_風聞

轉自第一財經日報：

對於不關注學區房的人來説，很難想象，一個新學校的建設，能在短短兩年內，讓周邊“老破小”的房價翻倍——從6萬元/平方米，上漲至14萬元/平方米。當然，也很少有人預測到，房價翻倍兩年之後，因為學位因素暴漲的房價，迅速跌至5萬元/平方米。這就是位於深圳市福田區八卦嶺片區的“老破小”們真實的經歷。

2019年以來，八卦嶺片區內的房價經歷了一輪過山車般的大漲大跌。那麼，是什麼樣的魔力，如此攪動着該片區內的房價？樓市漲跌週期、棚改預期、“大學區制度”、“防止大拆大建”政策、集團化辦學等因素，都是這場房價漲跌故事中的導演。

“老破小”房價翻倍上漲

深圳市福田區紅嶺北路與八卦二路交匯處西北角，有着一座藍白相間的建築，這就是荔園小學八卦嶺校區的所在地。這個於2022年開始投入使用的學校，外立面嶄新，與周邊有着幾十年樓齡的建築形成鮮明對比。

與荔園小學八卦嶺校區僅一路之隔的住宅小區名為“八卦嶺宿舍”，始建於1983年，距今已有40個年頭。上世紀80年代初期開始，八卦嶺片區工業廠房聚集，電子廠、製衣廠、印刷產業園等都曾在這裏留下過時代的印記，作為當時該片區的居住配套，八卦嶺宿舍應運而生。

八卦嶺宿舍區共49棟樓，佔地面積11.5萬平方米，房源8000套左右，多為30平方米左右的小户型。如今，儘管整個宿舍區的建築外觀看起來陳舊，有樓棟牆皮脱落，宿舍內部樓道貼滿廣告，但從各個防盜窗內掛着的衣物，以及外牆上的空調外機來看，八卦嶺宿舍的入住率並不低。

該片區的房產中介對第一財經表示，因為八卦嶺宿舍的房產面積普遍較小，樓齡太長，房子比較破，居住舒適度不高，如今不少買八卦嶺宿舍的業主，基本上都只是為了荔園小學八卦嶺校區的學位，買了八卦嶺宿舍但是並不居住在此的家庭並不少見。

在荔園小學八卦嶺校區投入使用之前，八卦嶺片區內並無小學，該片區的適齡學生需要前往相鄰片區——園嶺片區的學校就讀，而八卦嶺片區的學位短缺壓力也成為居民關注的重要問題。直到2019年前後，八卦嶺片區內無小學的現狀才迎來轉變。

2019年年初，福田區教育局回覆市民諮詢的一張截圖在網絡上流傳，內容顯示，八卦嶺片區將新增一所小學，名稱為“荔園小學東校區”，也就是現在的荔園小學八卦嶺校區。流傳的截圖顯示，上述校舍建設地“鵬峯八卦嶺汽車城”的場地清理工作將在2019年6月完成。從此，八卦嶺片區內將落地“名校”的傳言逐漸變得真實起來。

2020年7月，深圳市福田區荔園小學微信公眾號發佈的文章內容稱，福田區教育局批准荔園教育集團在八卦嶺片區增辦兩所學校，即正在建設中的荔園小學東校區，以及即將開建的筆架山中學更名為荔園實驗學校，交由荔園教育集團承辦。荔園小學落地八卦嶺片區的消息正式得到官方證實。

荔園小學創建於1981年，是深圳最早成立的一批小學之一，至今已有40多年的歷史，也是深圳公認的排名第一梯隊的“名校”。因此，儘管彼時荔園小學八卦嶺校區的學校還未建成，也還未投入使用，甚至連學區劃分細則也還未出台，但八卦嶺宿舍因緊挨着學校，被劃入學區的“概率”最大，八卦嶺宿舍的房價經歷了一輪大幅上漲。

某房產中介平台數據顯示，2018年年末，八卦嶺宿舍的房源成交單價在6萬元/平方米左右，整個2018年，該小區的成交房源僅6套；2019年年末，八卦嶺宿舍的成交價格則已上漲至10萬元/平方米左右，當年房源成交套數為35套，是前一年的6倍左右。

2020年，隨着深圳樓市熱度提升，全市房源成交活躍，八卦嶺宿舍的成交熱度也再上一個台階。上述房產中介平台成交記錄顯示，當年該小區的成交價普遍在10萬元/平方米以上，最高成交價為13.7萬元/平方米，成交了67套。2021年上半年，該小區的房源成交價格普遍在13萬元/平方米以上，最高成交價格為14.5萬元/平方米。短短兩年的時間，八卦嶺宿舍的房價已經翻了一倍。

樂有家研究中心統計的數據顯示，2020年全年，深圳二手房成交量為9.5萬套，僅次於2016年的成交水平，算是深圳歷史上二手房成交量高位。當年，深圳二手房的成交均價為7萬元/平方米，同比增長13%。與此同時，當年八卦嶺片區的住宅成交均價為8.8萬元/平方米，同比上漲52%。

該片區的房產中介對第一財經表示，2020年左右八卦嶺宿舍的房價漲幅之所以那麼大，主要與荔園小學八卦嶺校區落地的消息有關，加上那時買房的人比較多，全市的房價都在漲，又因為八卦嶺宿舍的住宅面積普遍比較小，“面積越小，單價越高。很多人買小户型就看總價，一定程度上忽略了單價。”

舊改的預期也成為八卦嶺宿舍房價上漲的一個因素。資料顯示，八卦嶺宿舍區棚改項目於2019年納入福田區棚户區改造年度計劃，實施主體為福田人才安居公司。該片區的房產中介對記者表示，如果片區內拆遷，補償的方案是1:1.2，也就是説，若拆遷之前，房產面積為30平方米，後續補償的房屋面積則為36平方米。另外，若想要更大的房子，則可以補差價。因為八卦嶺片區內的住宅普遍老舊，未來若在二手房市場上市，則具有較大競爭力，而且補償的面積也並不比原來小。

房價經歷時間的檢驗

2022年，荔園小學八卦嶺校區正式投入使用，八卦嶺片區因為學位而暴漲的房價，也迎來市場的檢驗。

因為八卦嶺片區的小户型多，又僅僅只有一所小學，所以，荔園小學八卦嶺校區的入學積分並不低。2023年7月，有網友在人民網留言板上表示，當年荔園小學八卦嶺校區錄取最低積分為93.7分，意味着深户一類（在八卦嶺片區購房）已滿三年的居民都無法就近上學，因此建議荔園小學八卦嶺校區在已招生6個班級的基礎上至少擴招2個班級。

另外，上述網友還提及，當年入學積分為92～93分左右的家庭，基本上屬於八卦嶺片區內的房價高位接盤者，但是截至2023年7月，片區內的房價降幅過半，但在這種情況下，孩子依舊不能就近入學。

按照福田區入學積分政策，在學區內購買住宅落户的基礎分為80分（租房為60～65分），社保一個月獲0.1分，封頂10分；購房（或租房）一個月獲0.1分，封頂10分。按此計算，深户一類家庭，在社保積分封頂的情況下，購房滿三年的分數為93.6分，確實達不到當年荔園小學八卦嶺校區的入學積分標準。而那些在2021年前後高位接盤購房的家庭，即使社保積分封頂，總的積分也無法達到2023年的入學積分。由此看來，2023年，一部分此前因為學位購房的家庭，並沒有實現當初的“名校夢”。

來到2024年，儘管目前荔園小學八卦嶺校區只有一、二年級，還沒有小升初的成績，但荔園小學八卦嶺校區的入學積分仍然不低。近日，有媒體統計的數據顯示，今年荔園小學八卦嶺校區的入學積分為90.9分，遠高於荔園小學的其他校區，以及“名校”百花小學。房產中介對記者表示，八卦嶺片區的小户型多，劃片範圍太大，因此積分就比較高。

如上述網友所説，在深圳樓市限購、二手房參考價等政策落地後，2021年下半年開始，深圳房價進入下行通道，八卦嶺片區也成為房價下跌的“重災區”。一房產中介平台顯示，2023年7月，八卦嶺宿舍的成交價為7萬元/平方米左右，較2021年14.5萬元/平方米的成交價腰斬；2024年以來，八卦嶺宿舍房價繼續下跌，房源成交價格為5萬元/平方米左右，最低成交價低至3.9萬元/平方米。

“現在八卦嶺宿舍的房子，200萬以內的預算，小户型可以隨便選。”近日，該片區的房產中介對記者表示，八卦嶺宿舍的房源，現在的價格一定低於2019年上漲之前的價格，在他看來，八卦嶺宿舍的房價已經見底。

除了入學積分高，樓市整體下行帶來的影響，“大學區”政策、“集團化辦學”、棚改遙遙無期等因素也影響着八卦嶺片區的學區房們。

2021年8月，深圳發佈了《深圳經濟特區社會建設條例（草案徵求意見稿）》，其中提出“推行大學區招生、建立教師交流制度”。所謂的“大學區招生”，指的是一套房產可以對應多個學校，‌家長可在學區內為孩子報讀多所學校，‌學校按志願次序和積分高低依次錄取，該制度下，即使買了學區房，也不一定能上“名校”。“教師交流制度”指的是，深圳市內的老師輪流到各個學校進行教學，旨在促進教育公平。儘管到目前“大學區招生”和“教師交流制度”還未真正實行，但在教育公平的趨勢似乎已經成為社會共識，也一定程度上影響了學區房的投資炒作。

2022年4月，《深圳市公辦中小學集團化辦學實施方案》印發，其中提到，2022-2025年，評選80個優質公辦中小學教育集團。“集團化辦學”指的是以將一所名校和若干所學校組成學校共同體的辦學體制，在“名校”的帶動之下，提升周邊若干學校的辦學能力。而文中所述的荔園小學八卦嶺校區即是“集團化辦學”的一種體現。

此外，2021年8月“防止大拆大建”政策頒佈，八卦嶺片區的舊改也看不到明確的時間線，這也讓投資客們變得更加理性。2023年12月末，人民網留言板上，有網民諮詢八卦嶺宿舍的棚改進度，福田區園嶺街道辦事處回應稱，目前，深圳市規劃和自然資源局正在公開徵求《關於加強舊住宅區拆除重建類城市更新工作的實施意見（徵求意見稿）》意見，等待新政策正式公佈，原八卦嶺宿舍區棚户區改造項目計劃受上述政策出台影響暫時停滯。

廣東省住房政策研究中心研究員李宇嘉對記者表示，像八卦嶺宿舍這樣房價漲跌幅度均大於同期樓市水平的情況，主要因為這類房源老舊，居住屬性較差，本身房價比較低，再因為户型較小，投資門檻也低，吸引的投資客也就更多，所以一旦有學位因素的加持，價格也就會面臨大幅上漲，其投資屬性遠遠超過了居住屬性。

李宇嘉表示，後續隨着投資客退潮，再加上因為學位政策調整，例如深圳“大學區”政策可能落地，集團化辦學成為潮流，教育公平成為一種趨勢，房源的學位投資屬性則隨之減弱。而此時，房源的區位、配套、居住舒適度等屬性則成為房源價格的衡量因素，這類老舊的房源則不佔優勢，價格也就會大幅下跌。他建議，購房者在挑選房源時，除了關注房源的學位政策，還應該同時關注房源本身擁有的配套，關注房子的居住屬性。