從6萬到14萬再到4萬,深圳八卦嶺房價六年漲跌因緣_風聞
国服最坑赵信-35分钟前
轉自第一財經日報:
對於不關注學區房的人來説,很難想象,一個新學校的建設,能在短短兩年內,讓周邊“老破小”的房價翻倍——從6萬元/平方米,上漲至14萬元/平方米。當然,也很少有人預測到,房價翻倍兩年之後,因為學位因素暴漲的房價,迅速跌至5萬元/平方米。這就是位於深圳市福田區八卦嶺片區的“老破小”們真實的經歷。
2019年以來,八卦嶺片區內的房價經歷了一輪過山車般的大漲大跌。那麼,是什麼樣的魔力,如此攪動着該片區內的房價?樓市漲跌週期、棚改預期、“大學區制度”、“防止大拆大建”政策、集團化辦學等因素,都是這場房價漲跌故事中的導演。
“老破小”房價翻倍上漲
深圳市福田區紅嶺北路與八卦二路交匯處西北角,有着一座藍白相間的建築,這就是荔園小學八卦嶺校區的所在地。這個於2022年開始投入使用的學校,外立面嶄新,與周邊有着幾十年樓齡的建築形成鮮明對比。

與荔園小學八卦嶺校區僅一路之隔的住宅小區名為“八卦嶺宿舍”,始建於1983年,距今已有40個年頭。上世紀80年代初期開始,八卦嶺片區工業廠房聚集,電子廠、製衣廠、印刷產業園等都曾在這裏留下過時代的印記,作為當時該片區的居住配套,八卦嶺宿舍應運而生。
八卦嶺宿舍區共49棟樓,佔地面積11.5萬平方米,房源8000套左右,多為30平方米左右的小户型。如今,儘管整個宿舍區的建築外觀看起來陳舊,有樓棟牆皮脱落,宿舍內部樓道貼滿廣告,但從各個防盜窗內掛着的衣物,以及外牆上的空調外機來看,八卦嶺宿舍的入住率並不低。
該片區的房產中介對第一財經表示,因為八卦嶺宿舍的房產面積普遍較小,樓齡太長,房子比較破,居住舒適度不高,如今不少買八卦嶺宿舍的業主,基本上都只是為了荔園小學八卦嶺校區的學位,買了八卦嶺宿舍但是並不居住在此的家庭並不少見。

在荔園小學八卦嶺校區投入使用之前,八卦嶺片區內並無小學,該片區的適齡學生需要前往相鄰片區——園嶺片區的學校就讀,而八卦嶺片區的學位短缺壓力也成為居民關注的重要問題。直到2019年前後,八卦嶺片區內無小學的現狀才迎來轉變。
2019年年初,福田區教育局回覆市民諮詢的一張截圖在網絡上流傳,內容顯示,八卦嶺片區將新增一所小學,名稱為“荔園小學東校區”,也就是現在的荔園小學八卦嶺校區。流傳的截圖顯示,上述校舍建設地“鵬峯八卦嶺汽車城”的場地清理工作將在2019年6月完成。從此,八卦嶺片區內將落地“名校”的傳言逐漸變得真實起來。
2020年7月,深圳市福田區荔園小學微信公眾號發佈的文章內容稱,福田區教育局批准荔園教育集團在八卦嶺片區增辦兩所學校,即正在建設中的荔園小學東校區,以及即將開建的筆架山中學更名為荔園實驗學校,交由荔園教育集團承辦。荔園小學落地八卦嶺片區的消息正式得到官方證實。
荔園小學創建於1981年,是深圳最早成立的一批小學之一,至今已有40多年的歷史,也是深圳公認的排名第一梯隊的“名校”。因此,儘管彼時荔園小學八卦嶺校區的學校還未建成,也還未投入使用,甚至連學區劃分細則也還未出台,但八卦嶺宿舍因緊挨着學校,被劃入學區的“概率”最大,八卦嶺宿舍的房價經歷了一輪大幅上漲。
某房產中介平台數據顯示,2018年年末,八卦嶺宿舍的房源成交單價在6萬元/平方米左右,整個2018年,該小區的成交房源僅6套;2019年年末,八卦嶺宿舍的成交價格則已上漲至10萬元/平方米左右,當年房源成交套數為35套,是前一年的6倍左右。
2020年,隨着深圳樓市熱度提升,全市房源成交活躍,八卦嶺宿舍的成交熱度也再上一個台階。上述房產中介平台成交記錄顯示,當年該小區的成交價普遍在10萬元/平方米以上,最高成交價為13.7萬元/平方米,成交了67套。2021年上半年,該小區的房源成交價格普遍在13萬元/平方米以上,最高成交價格為14.5萬元/平方米。短短兩年的時間,八卦嶺宿舍的房價已經翻了一倍。
樂有家研究中心統計的數據顯示,2020年全年,深圳二手房成交量為9.5萬套,僅次於2016年的成交水平,算是深圳歷史上二手房成交量高位。當年,深圳二手房的成交均價為7萬元/平方米,同比增長13%。與此同時,當年八卦嶺片區的住宅成交均價為8.8萬元/平方米,同比上漲52%。
該片區的房產中介對第一財經表示,2020年左右八卦嶺宿舍的房價漲幅之所以那麼大,主要與荔園小學八卦嶺校區落地的消息有關,加上那時買房的人比較多,全市的房價都在漲,又因為八卦嶺宿舍的住宅面積普遍比較小,“面積越小,單價越高。很多人買小户型就看總價,一定程度上忽略了單價。”
舊改的預期也成為八卦嶺宿舍房價上漲的一個因素。資料顯示,八卦嶺宿舍區棚改項目於2019年納入福田區棚户區改造年度計劃,實施主體為福田人才安居公司。該片區的房產中介對記者表示,如果片區內拆遷,補償的方案是1:1.2,也就是説,若拆遷之前,房產面積為30平方米,後續補償的房屋面積則為36平方米。另外,若想要更大的房子,則可以補差價。因為八卦嶺片區內的住宅普遍老舊,未來若在二手房市場上市,則具有較大競爭力,而且補償的面積也並不比原來小。
房價經歷時間的檢驗
2022年,荔園小學八卦嶺校區正式投入使用,八卦嶺片區因為學位而暴漲的房價,也迎來市場的檢驗。
因為八卦嶺片區的小户型多,又僅僅只有一所小學,所以,荔園小學八卦嶺校區的入學積分並不低。2023年7月,有網友在人民網留言板上表示,當年荔園小學八卦嶺校區錄取最低積分為93.7分,意味着深户一類(在八卦嶺片區購房)已滿三年的居民都無法就近上學,因此建議荔園小學八卦嶺校區在已招生6個班級的基礎上至少擴招2個班級。
另外,上述網友還提及,當年入學積分為92~93分左右的家庭,基本上屬於八卦嶺片區內的房價高位接盤者,但是截至2023年7月,片區內的房價降幅過半,但在這種情況下,孩子依舊不能就近入學。
按照福田區入學積分政策,在學區內購買住宅落户的基礎分為80分(租房為60~65分),社保一個月獲0.1分,封頂10分;購房(或租房)一個月獲0.1分,封頂10分。按此計算,深户一類家庭,在社保積分封頂的情況下,購房滿三年的分數為93.6分,確實達不到當年荔園小學八卦嶺校區的入學積分標準。而那些在2021年前後高位接盤購房的家庭,即使社保積分封頂,總的積分也無法達到2023年的入學積分。由此看來,2023年,一部分此前因為學位購房的家庭,並沒有實現當初的“名校夢”。
來到2024年,儘管目前荔園小學八卦嶺校區只有一、二年級,還沒有小升初的成績,但荔園小學八卦嶺校區的入學積分仍然不低。近日,有媒體統計的數據顯示,今年荔園小學八卦嶺校區的入學積分為90.9分,遠高於荔園小學的其他校區,以及“名校”百花小學。房產中介對記者表示,八卦嶺片區的小户型多,劃片範圍太大,因此積分就比較高。
如上述網友所説,在深圳樓市限購、二手房參考價等政策落地後,2021年下半年開始,深圳房價進入下行通道,八卦嶺片區也成為房價下跌的“重災區”。一房產中介平台顯示,2023年7月,八卦嶺宿舍的成交價為7萬元/平方米左右,較2021年14.5萬元/平方米的成交價腰斬;2024年以來,八卦嶺宿舍房價繼續下跌,房源成交價格為5萬元/平方米左右,最低成交價低至3.9萬元/平方米。
“現在八卦嶺宿舍的房子,200萬以內的預算,小户型可以隨便選。”近日,該片區的房產中介對記者表示,八卦嶺宿舍的房源,現在的價格一定低於2019年上漲之前的價格,在他看來,八卦嶺宿舍的房價已經見底。
除了入學積分高,樓市整體下行帶來的影響,“大學區”政策、“集團化辦學”、棚改遙遙無期等因素也影響着八卦嶺片區的學區房們。
2021年8月,深圳發佈了《深圳經濟特區社會建設條例(草案徵求意見稿)》,其中提出“推行大學區招生、建立教師交流制度”。所謂的“大學區招生”,指的是一套房產可以對應多個學校,家長可在學區內為孩子報讀多所學校,學校按志願次序和積分高低依次錄取,該制度下,即使買了學區房,也不一定能上“名校”。“教師交流制度”指的是,深圳市內的老師輪流到各個學校進行教學,旨在促進教育公平。儘管到目前“大學區招生”和“教師交流制度”還未真正實行,但在教育公平的趨勢似乎已經成為社會共識,也一定程度上影響了學區房的投資炒作。
2022年4月,《深圳市公辦中小學集團化辦學實施方案》印發,其中提到,2022-2025年,評選80個優質公辦中小學教育集團。“集團化辦學”指的是以將一所名校和若干所學校組成學校共同體的辦學體制,在“名校”的帶動之下,提升周邊若干學校的辦學能力。而文中所述的荔園小學八卦嶺校區即是“集團化辦學”的一種體現。
此外,2021年8月“防止大拆大建”政策頒佈,八卦嶺片區的舊改也看不到明確的時間線,這也讓投資客們變得更加理性。2023年12月末,人民網留言板上,有網民諮詢八卦嶺宿舍的棚改進度,福田區園嶺街道辦事處回應稱,目前,深圳市規劃和自然資源局正在公開徵求《關於加強舊住宅區拆除重建類城市更新工作的實施意見(徵求意見稿)》意見,等待新政策正式公佈,原八卦嶺宿舍區棚户區改造項目計劃受上述政策出台影響暫時停滯。
廣東省住房政策研究中心研究員李宇嘉對記者表示,像八卦嶺宿舍這樣房價漲跌幅度均大於同期樓市水平的情況,主要因為這類房源老舊,居住屬性較差,本身房價比較低,再因為户型較小,投資門檻也低,吸引的投資客也就更多,所以一旦有學位因素的加持,價格也就會面臨大幅上漲,其投資屬性遠遠超過了居住屬性。
李宇嘉表示,後續隨着投資客退潮,再加上因為學位政策調整,例如深圳“大學區”政策可能落地,集團化辦學成為潮流,教育公平成為一種趨勢,房源的學位投資屬性則隨之減弱。而此時,房源的區位、配套、居住舒適度等屬性則成為房源價格的衡量因素,這類老舊的房源則不佔優勢,價格也就會大幅下跌。他建議,購房者在挑選房源時,除了關注房源的學位政策,還應該同時關注房源本身擁有的配套,關注房子的居住屬性。