法拍房量漲價跌、流拍率大面積走高，釋放了什麼信號？_風聞

來源｜中訪網

作者｜一杭工作室

近段時間，法拍房“一冷一熱”的數據引發關注。據中指研究院數據，2024年上半年，我國法拍市場累計成交各類房源數量約7.85萬套，較2023年的7.42萬套增加約5.8%。但總成交金額有所下滑，為1537.3億元，較去年同期減少約43.2億元。

掛牌量更多價格卻下降，法拍房市場也需要“以價換量”了？對房地產市場有何影響？

法拍房，也拍不動了？

前段時間，#單價約50萬元/平方米，深圳最貴法拍房#的話題登上熱搜，引發業內外關注。這棟別墅深圳南山區華僑城純水岸（十一期），原權利人系洪濤集團董事長配偶。起拍價為2億元，在經過33輪激烈競拍後，最終以單價50.01萬元/平方米成交，創下深圳法拍房單價和總價新高。

但不是每套法拍房都如此搶手，法拍房的平均成交價格走低才是常態。數據顯示，2024年上半年全國各類法拍房成交總金額1537.3億元，同比減少2.7%。作為法拍房市場上的主力型房源，法拍住宅的成交均價也在走低，今年上半年為9084元/平方米，同比下降6.7%。

中國企業資本聯盟副理事長柏文喜認為，成交價格下滑與市場預期、法拍房供應量增加以及市場更加謹慎等因素有關。為了促進拍品流動，拍品定價一般會低於市場水平，部分購買者在法拍市場尋求機會，以期抵消房價下降空間。

另一個重要數據——房源折價率也在下滑，從去年同期的82.8%下降至76.9%。成交折扣率就是法拍房成交價和市場價的比例，一定程度上可以反映當前市場的熱度。成交折扣率越低，越説明市場信心不足，預期仍在往下走，而這也將導致流拍率的提高。

據鳳凰網財經報道，今年1-5月，在全國各城市法拍房市場中，成都的法拍房掛拍數高達9580套，數量位列全國第二。但其成交率僅為26.32%，流拍率竟高達73.68%。同一時間，其他城市的流拍率也在大幅提升，這足以説明，法拍房越來越拍不動了。

事實上，法拍房的數據不僅反映了房地產市場的變化，也和整體經濟環境相關聯。

法拍房“量漲價跌”，不僅説明市場預期下行，也反映了房地產環境從繁榮到泡沫破裂的過程。隨着經濟下滑，就業環境愈發殘酷，但房貸卻沒有改變，債務壓力越來越大，導致“斷供人”越來越多，法拍房數量也越來越多。

法拍房的變化釋放了什麼信號？

法拍房的數據已經到了一個讓大家不得不重視的高度，那它的變化會對樓市產生什麼影響？

有業內人士認為，法拍房“以價換量”的行情逐漸蔓延，會對二手房市場帶來新的壓力。一直以來，法拍房市場都被視作二手房市場的風向標，如果法拍房“量漲價跌”的情況進一步持續，很可能會對二手房市場的價格產生衝擊。

今年上半年，在多輪地產政策刺激下，各大一線城市的二手房市場成交量在逐漸回升。例如廣州市在“5.28新政”取消限售的背景下，6月份二手房住宅市場經歷了一場“狂飆”式增長，成交量衝上萬套，7月也維持住了萬套的網籤量。上海市的二手房市場也在6月創下了年內新高，單月成交2.6萬套，環比上漲41.1%。

但法拍房數量不斷上升，會給二手市場增加新的壓力。以一套鄭州拍賣的房子為例：錦藝金水灣觀瀾苑一套89平方米的二手房，最終成交價82.92萬元，成交均價約為9316元/平方米。與此同時，在中介二手房官網上，錦藝金水灣觀瀾苑的掛牌價格在1.3萬元/㎡左右。也就是説，拍賣的成交價只有彼時二手房掛牌價的71%。

法拍房價格在一定程度上會給當地的二手房市場提供價格參照，如果法拍住宅市場價格與二手房市場價格差距過大，無疑將影響購房者的價格判斷，從而進一步影響二手房市場的活躍度和價格。

不過，法拍房的“水”也很深，購入有一定風險。法拍房之所以能流入市場，很大原因是其本身權屬不清晰，實際情況中，有些法拍房產權債務複雜、非法佔用等情況，競拍人可能承擔房源存在的隱性成本。