法拍房量漲價跌、流拍率大面積走高,釋放了什麼信號?_風聞
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來源|中訪網
作者|一杭工作室
近段時間,法拍房“一冷一熱”的數據引發關注。據中指研究院數據,2024年上半年,我國法拍市場累計成交各類房源數量約7.85萬套,較2023年的7.42萬套增加約5.8%。但總成交金額有所下滑,為1537.3億元,較去年同期減少約43.2億元。
掛牌量更多價格卻下降,法拍房市場也需要“以價換量”了?對房地產市場有何影響?
法拍房,也拍不動了?
前段時間,#單價約50萬元/平方米,深圳最貴法拍房#的話題登上熱搜,引發業內外關注。這棟別墅深圳南山區華僑城純水岸(十一期),原權利人系洪濤集團董事長配偶。起拍價為2億元,在經過33輪激烈競拍後,最終以單價50.01萬元/平方米成交,創下深圳法拍房單價和總價新高。
但不是每套法拍房都如此搶手,法拍房的平均成交價格走低才是常態。數據顯示,2024年上半年全國各類法拍房成交總金額1537.3億元,同比減少2.7%。作為法拍房市場上的主力型房源,法拍住宅的成交均價也在走低,今年上半年為9084元/平方米,同比下降6.7%。
中國企業資本聯盟副理事長柏文喜認為,成交價格下滑與市場預期、法拍房供應量增加以及市場更加謹慎等因素有關。為了促進拍品流動,拍品定價一般會低於市場水平,部分購買者在法拍市場尋求機會,以期抵消房價下降空間。
另一個重要數據——房源折價率也在下滑,從去年同期的82.8%下降至76.9%。成交折扣率就是法拍房成交價和市場價的比例,一定程度上可以反映當前市場的熱度。成交折扣率越低,越説明市場信心不足,預期仍在往下走,而這也將導致流拍率的提高。
據鳳凰網財經報道,今年1-5月,在全國各城市法拍房市場中,成都的法拍房掛拍數高達9580套,數量位列全國第二。但其成交率僅為26.32%,流拍率竟高達73.68%。同一時間,其他城市的流拍率也在大幅提升,這足以説明,法拍房越來越拍不動了。
事實上,法拍房的數據不僅反映了房地產市場的變化,也和整體經濟環境相關聯。
法拍房“量漲價跌”,不僅説明市場預期下行,也反映了房地產環境從繁榮到泡沫破裂的過程。隨着經濟下滑,就業環境愈發殘酷,但房貸卻沒有改變,債務壓力越來越大,導致“斷供人”越來越多,法拍房數量也越來越多。
法拍房的變化釋放了什麼信號?
法拍房的數據已經到了一個讓大家不得不重視的高度,那它的變化會對樓市產生什麼影響?
有業內人士認為,法拍房“以價換量”的行情逐漸蔓延,會對二手房市場帶來新的壓力。一直以來,法拍房市場都被視作二手房市場的風向標,如果法拍房“量漲價跌”的情況進一步持續,很可能會對二手房市場的價格產生衝擊。
今年上半年,在多輪地產政策刺激下,各大一線城市的二手房市場成交量在逐漸回升。例如廣州市在“5.28新政”取消限售的背景下,6月份二手房住宅市場經歷了一場“狂飆”式增長,成交量衝上萬套,7月也維持住了萬套的網籤量。上海市的二手房市場也在6月創下了年內新高,單月成交2.6萬套,環比上漲41.1%。
但法拍房數量不斷上升,會給二手市場增加新的壓力。以一套鄭州拍賣的房子為例:錦藝金水灣觀瀾苑一套89平方米的二手房,最終成交價82.92萬元,成交均價約為9316元/平方米。與此同時,在中介二手房官網上,錦藝金水灣觀瀾苑的掛牌價格在1.3萬元/㎡左右。也就是説,拍賣的成交價只有彼時二手房掛牌價的71%。
法拍房價格在一定程度上會給當地的二手房市場提供價格參照,如果法拍住宅市場價格與二手房市場價格差距過大,無疑將影響購房者的價格判斷,從而進一步影響二手房市場的活躍度和價格。
不過,法拍房的“水”也很深,購入有一定風險。法拍房之所以能流入市場,很大原因是其本身權屬不清晰,實際情況中,有些法拍房產權債務複雜、非法佔用等情況,競拍人可能承擔房源存在的隱性成本。