住宅房變網約房，鄰居能要求停止經營嗎？_風聞

來源：山東高法-2024-08/1207:32將住宅房屋當作網約房，鄰居能否要求其停止經營？近日，江蘇省淮安市清江浦區人民法院審理了一起排除妨害糾紛案，判決被告停止經營行為，恢復房屋住宅用途。

法院查明，耿某在淮安市中心某新建住宅小區購買了一套商品房。入住一段時間後，耿某發現斜對面的鄰居家時常有陌生人拖着行李箱入住，走廊上堆放生活垃圾，還經常有人深夜大聲喧譁。兩户房屋僅隔着一條狹窄的走廊，動靜稍微大些隔壁就聽得清清楚楚，耿某和家人深受其擾。

耿某從小區物業公司處瞭解到，對面房屋的所有權人是李某和陸某，又於2023年5月將房屋租賃給劉某使用，租賃期限為3年。此後，劉某與某房地產諮詢中心簽訂《網約房（民宿）託管經營合同》，將房屋委託給該中心進行網約房經營。

耿某認為李某、陸某、劉某、某房地產諮詢中心未經利害關係業主同意，擅自將住宅改變為經營性用房，造成外來人員增多、噪聲污染、生活垃圾增多等問題，影響業主特別是學生的正常生活，遂訴至法院，請求判令4名被告立即停止經營行為，恢復房屋住宅用途。

庭審中，4名被告辯稱，案涉房屋的確是被用來經營網約房，但網約房是共享經濟下的短期租賃，屬於短租房，並非經營性用房；若認為網約房是經營行為，而業主自己對外出租不屬於經營行為，則相互矛盾。此外，其行為並未改變房屋性質，不需要全體業主同意，只需在江蘇省網約房登記平台“蘇易住”登記、取得登記標識即可。

經查明，江蘇省公安廳2021年出台《江蘇省網約房治安管理規定（試行）》，其中規定：“網約房是指通過互聯網電商平台發佈房源、接受預訂，按日或者按小時提供住宿服務的城鄉居民住房以及依法依規可供住宿的其他場所。”根據該文件，網約房只需具備住宿的功能即可，並未強制要求必須取得旅館業特種行業許可。房客在入住時，通過“蘇易住”微信小程序上傳相關身份信息後就能辦理入住登記。

此外，網約房雖然為有住房需求的人提供了便利，但房客更換頻繁，這與業主將房屋相對固定出租給特定承租人員的情況並不相同，可能存在治安、消防隱患和監管難題。

法院認為，本案4名被告未經有利害關係業主的一致同意，改變房屋用途，其行為會造成與其他業主共用的電梯、通道等區域變得嘈雜、秩序混亂、安全係數降低等情況。同一棟樓且相鄰的業主，雙方在利用各自不動產時，應儘量避免對相鄰的不動產權利人造成損害。原告耿某作為同樓層相鄰房屋的業主，有權要求4名被告排除妨害、恢復原狀。最終，法院判決4名被告立即停止案涉房屋的經營行為，恢復房屋住宅用途。

住宅房用作網約房屬於改變房屋用途

法官庭後表示，本案的爭議焦點在於網約房是否屬於經營性用房。網約房是互聯網經濟背景下的一種新業態，目前就全國範圍內的規範性文件來看，網約房的性質和地位尚不清晰。行政機關出台相關規範性文件，從網約房的市場準入、市場監管主體、入住登記管理、治安管理、消防安全等方面作出規定。

網約房通過互聯網平台准入、運營，操作方便快捷，雖然和旅館業運作模式不同，但實際上為房客提供了有償住宿、膳食、保潔等服務。從現有管理模式看，行政機關雖然提供了官方網絡平台，允許業主可以自主將符合條件的閒置住宅用房用於網約房經營，以此獲得一定的經濟收益，但是網約房一般為按日或按小時提供住宿服務，房客可以在任意時間入住和退房，且入住人數無法限制，這就會給其他業主的正常居住環境帶來不利影響，如環境嘈雜、衞生混亂、消防隱患增多、安全係數降低等。

本案中，被告李某、陸某作為業主，將房屋出租給劉某使用，但劉某將房屋委託給被告某房地產諮詢中心用作經營網約房，中心通過平台發佈房源信息招攬房客，並配備專門保潔員、保潔車打掃衞生更換牀褥，有需要還可提供餐食。因此，網約房應屬於經營性用房，房客入住後即形成了事實上的住宿服務協議，本案4名被告的行為實質上已改變了房屋的住宅用途。

民法典規定，業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關係的業主一致同意。同時規定，不動產的相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關係。

業主將住宅房屋用作網約房經營，需經全體業主同意，且應當儘量避免影響左鄰右舍的正常生活。發現其他業主擅自將房屋用作經營用房，有利害關係的業主有權要求停止經營，恢復房屋住宅用途。同時，在支持網約房市場準入的同時，針對網約房可能產生的矛盾糾紛，還需加強協同配合，注重源頭防範。