鈕鈷祿綠城，真勇_風聞

文/狗蛋本蛋

它是長三角掌管高溢價的王。

上週綠城拿下徐匯地王，當天，項目指揮辦公室就進駐現場了。

地是下午三點多搖中的，場也是下午進的。

狗蛋開玩笑説，綠城在“快男”賽道越走越遠了。自從張亞東2018年掌舵後，綠城就告別了老宋時代的“龜速”，啓動高週轉。

最近兩三年，綠城越來越快，拿地開盤時間捲入百日之內，甚至在大本營杭州，有項目首開時間縮短到55天，要求88天之內有回款保障。

開盤快、回款快，交付也快。去年1-10月，綠城自投的64個項目，較合同約定交付時間平均提前了36天。

環環快進模式，高週轉才能play起來。在綠城的設想中，年初拿的地，就應該儘快轉化為銷售，當年再反哺於拿地：

要像南方水稻，做到一年兩熟。

關於綠城高週轉的更多信息，去年底我們在文章《“高週轉”有了新榜樣》中詳細介紹過，文章鏈接放在文末。

今天這篇文章，主要聊聊現階段綠城的另一個特點：戰略選擇上，似乎準備鎖死長三角。

中指院數據顯示，今年1-7月，綠城權益拿地金額為228億元。儘管拿地總額不如去年同期，但排名從去年的第五升至第二。這説明，相較同行，綠城控速不明顯。

反而，綠城在長三角地區還明顯加速。

2023年1-7月，綠城在長三角的拿地金額是124億，佔綠城總拿地額約42%。

今年1-7月，這項數據提到173億，拿地佔比到了恐怖的制霸級別，達到：

76%。

綠城拿地每花去100塊，就有76塊用在長三角。

對比之下，綠城在北京好像突然消失了，最近一兩年鮮有新地塊進賬。

這也直接導致銷售額下降：2022年綠城在北京實現銷售額190億，2023年降至112億，排名從第七下滑到第九。

此消彼長。

在長三角，尤其是大本營杭州，綠城表現得尤為強勢。克而瑞數據顯示，今年1-7月，流量金額和權益金額，綠城都壓制了濱江，重回“一哥”寶座。

拿地方面，綠城以96億排在杭州市場前三。也就是説，今年前7個月，綠城投在長三角的173億中，一大半投在了杭州。

過去杭州市場好，單個城市也能孕育出一家千億房企，比如濱江。

雖然戚金興嘴上説杭州是全國最好的市場，綠城很想奪回杭州第一，但不管濱江還是綠城，心裏都明白，高度依賴單一城市，風險只會逐漸走高。

濱江嘗試過走出杭州、走出浙江，沒成功。

相較而言，綠城背靠央企中交，全國化進程更徹底，不過近些年綠城拋棄攤大餅模式，選擇以杭州為原點，在長三角畫圈。

8月7日，上海第四批次土拍，一共推出5宗地，綠城48億總價拿下徐匯地王，同時斬獲虹口江灣鎮地塊，總價12億。

5宗地有3宗底價成交，唯二溢價的都讓綠城拿了，一天之內狂撒60億，看得出綠城補倉上海的心切。

補倉上海，自然是為了緩解“杭州依賴症”。

長三角其它區域，比如寧波、嘉興，綠城也持續加倉，但要想制霸長三角，並反哺業績，還是得靠高能級城市。

另外，綠城想通過高端路線突圍，又決定了它只能多拿核心地塊，這也是高溢價拿地上海的原因。

徐匯地王摺合樓面價每平13.1萬元，不少媒體報道説，這是全國單價新地王，超過2016年融信拍下的中興路一號地塊。

事實上，扣除商業及保障房配建，融信地王摺合樓面單價超14萬，媒體拿其名義樓面價每平10萬來比較，有點擦邊。也能理解，市場沉寂，需要一些刺激。

狗蛋沒想到，綠城自己也拿地王説事。

上海綠城小紅書賬號發文談拿地，標題寫得很直接：

《見證歷史！綠城拿下全國單價地王！》

剛看到的時候，狗蛋以為是高仿號，現在的房企都忌諱和地王沾邊，更不會流露出我拿地王我驕傲的神情。

點進主頁看了一圈筆記和評論互動，可以確定不是高仿。

可能運營團隊太年輕，宣發內容審核也不嚴，才會出現“見證歷史”“地王”這些敏感字眼。

綠城方或許發現了説法不妥，目前這篇筆記已經刪除。綠城官方公眾號説法更加剋制，標題叫：

《綠城競得上海寶地，聚焦精耕持續發力》

全文沒有提及地王，提了一嘴“刷新了中國大陸土拍樓面地價記錄”。

很有意思，上海土拍總能在8月創造歷史。

融信2016年拿下中興路地王，是在8月，綠城拿徐匯地王也是在8月。

去年8月，綠城搖中上海3個項目，張亞東激動地説：上海連中三元，近五千分之一概率，真的很神奇。

狗蛋説，友商不要問綠城拜了哪座廟，應該每年8月加強抱佛腳，看能不能阻擊綠城。

不過，一旦綠城看中的城市全部執行“價高者得”，那友商就很難了。

7月23日，綠城經過46輪競價，斥資6億拿下杭州臨平區豐收湖地塊，溢價率高達59%，創下2019年以來杭州土拍溢價率新高。

7月30日，綠城再下一城，以27.16億競得杭州濱江區白馬湖地塊，溢價率逼近40%。

總是高溢價拿地，讓友商對綠城有了船新的評價：

怕就怕和綠城看中同一塊地。

狗蛋説，上一次在杭州市場讓友商這麼膽顫的，還是融信。

萬馬齊喑之下，長三角掌管高溢價的王——鈕鈷祿綠城是真勇。