11個城市拿到“銷冠”，保利地產難掩維權潮與去化壓力_風聞

作者 | 利晉

8月19日深夜，“地產一哥”保利發展控股集團股份有限公司（下稱“保利發展”）發佈了2024年中期財報。

2024年上半年，保利發展錄得營業收入1392.5億元，同比增長1.66%；歸母淨利潤74.2億元，同比下降39.3%；扣非歸母淨利潤72.3億元，同比下降38.35%。

保利發展“增收不增利”的情況進一步加劇，淨利潤率、歸母淨利潤率分別為7.68%、5.33%，同比下降都超過3個百分點。

8月20日，保利發展舉行了2024年半年度業績説明會。關於盈利表現，公司管理層表示，“受到市場下行影響，上半年公司毛利率同比有所降低，同時受結轉權益比下降的影響，歸母淨利潤同比降幅略大於淨利潤降幅。”

但在同行的襯托之下，保利發展營收、盈利表現卻是相對樂觀的存在，特別是萬科、金地等頭部房企由盈轉虧，導致行業整體盈利出現大幅度下滑。

當下如此形勢，對於投資人、債權人來説，營收、盈利顯得不再是重點關注，而保利發展銷售去化、結轉速度能夠避免存貨積壓才是關鍵。

翻看保利發展的財報，可以看到“地產一哥”在當前形勢下的緊張、迫切情緒，比如減少拿地、加快開工、竣工、交付。

但保利發展在追求“快週轉”模式下，也相應出現了不少問題。

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11城“銷冠”背後的業主維權潮

首先，2024年1-6月，保利發展實現銷售金額1733.4億元，同比減少26.8%；實現簽約面積954.3萬㎡，銷售金額穩居行業第一。銷售權益比77%，較去年提升9個百分點。

保利發展方面透露，“今年上半年，公司市場佔有率較2023年底提升0.06個百分點至3.68%。其中38個核心城市市場佔有率提升0.3個百分點至7.1%”。

從各個城市的銷售表現來看，38個核心城市銷售貢獻89%，進一步提升2個百分點。其中，32個城市市佔率排名前五，11個城市市佔率排名第一，廣州、佛山、太原、石家莊、三亞、莆田等8個城市佔有率突破15%。

其中，廣州、佛山市場是保利發展重要的營收、利潤來源。

財報顯示，保利發展控股參股公司廣東保利城市發展有限公司、保利華南實業有限公司旗下主要持有廣州保利雲鏡、保利天瑞、保利燕語堂悦、佛山保利中交大都匯、保利琅悦、保利珺悦府6個樓盤項目，合計帶來營收274億元，淨利潤35.3億元，貢獻比例達到了19.68%、32.96%。

圖片來源於公司公告

不過，11個城市拿到“銷冠”背後，有保利發展的難處，也有業主的難處。

保利發展在廣州、佛山、南京、重慶、成都、杭州等城市進行降價促銷，特別是在廣州市場，其多個樓盤被業主投訴“惡意降價”。同時，上海不少樓盤項目也遭到了業主質疑降標減配。

多次維權無果的業主，向管理層質問有關樓盤項目降標減配的情況。

對此，保利發展管理層回應稱，“上海和樾天匯項目為在建樓盤，合約計劃於2025年6月交付。目前處在施工階段，公司嚴格按照合同約定及內部管理標準進行開發建設，後續將與業主保持溝通，保障品質履約交付”。

但保利發展“以價換量”的銷售策略還在持續中。另一位廣州房地產從業人士向源媒匯透露，“保利廣州在準備全面降價，不是個別樓盤，而是全部樓盤都會（降價）。”

即便如此，保利發展銷售額仍錄得較大幅度下降，而這意味着資金回籠也有可能出現大幅度下降。存貨積壓不僅會進一步惡化盈利表現，而且還會帶來經營性危機，絕大部分房企“爆雷”都是銷售去化慢於拿地速度、資金回籠惡化所致的。

其次，保利發展在今年1月之後突然“消失”在公開土地市場。目的其實也是減少新增貨值。

今年上半年，保利發展新增拓展項目12個，總計容面積116萬㎡，權益地價109億元，總地價126億元，其中住宅業態佔比達到96%。拿地總價僅為上年同期的17.8%，不到兩成，拿地成本價也由1.84萬元/㎡下降到1.09萬元/㎡。

保利發展對當下房地產形勢也保持着謹慎的態度。

突然減少拿地的另一個重要原因，也是2023年“瘋狂了一把”——去年新增展103個項目，權益地價1359億元，同比提升26%。

關於拿地策略變化，保利管理層在業績會上透露，“公司堅持統籌安全和發展，2023年底公司拓展相對集中，對應地價多數在本年上半年支付，上半年全國主要城市市場仍未企穩，土地供應縮量，38個核心城市土地（住宅）推出建築面積和成交面積分別同比下降42%和35%，公司主動調整投資節奏，優中選優，持續優化資源結構。”

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去化艱難，回籠資金下滑明顯

今年上半年，保利發展經營活動現金流淨額為負171億元，較去年同期下降243億元。下降是因為有366億元用於支付2023年度拓展項目的土地款。其在財報中表示，“預計隨着以前年度地價支付完畢，公司經營活動現金流將持續改善”。

保利發展“快週轉”的推進節奏比以往更快了，但去化壓力依然很大。

今年上半年，保利發展新獲取的項目中，有3個已經開盤，北京星宸和煦項目、西安天瓚項目、天津西棠和煦二期項目首次開盤認購約20億元。

但上述3個項目銷售情況遭到了投資人的質疑。保利發展則解釋稱，“北京星宸和煦項目、西安天瓚項目、天津西棠和煦二期均為當年拿地當年銷售項目，其中三個項目累計認購約20億。公司披露口徑為認購金額，且項目認購到網籤還需要一定時間。”

房企營業收入源於項目結轉和交付。今年上半年，保利發展新開工面積677.2萬㎡，結轉收入2021億元，同比增長8.2%、17.3%。但竣工面積為1380萬㎡，結轉面積為5641萬㎡，同比均有所下降，為13%和6%。

同時，保利發展在今年上半年交付房源7.3萬套，比上年同期減少了4萬套。

至今年6月末，保利發展持有可售面積為1.6億㎡，待開發面積5348.5萬㎡，較上年同期下降10.8%、9.6%。同時，存貨金額為8314億元，同比減少4.38%。

綜合這些數據説明，儘管保利發展在加快推進去化速度，然而銷售市場“待復甦”情況下，仍面臨着存貨積壓問題。

側面來説，業主可能無法接受保利發展大幅度降價去化，不願當“冤大頭”。若站在市場行情、公司經營風險來説，去庫存卻是理所當然的。

除了銷售去化外，期內，保利發展亦有通過出售股權的方式拋售一些項目，比如在5月轉讓北京利通房地產100%股權及相關債權，6月出讓瀋陽金地風華房地產50%、西安中耀盛置業49%股權等。

今年6月末，保利發展共持有642個樓盤項目，項目總計劃投資2.35萬億元，相比2023年末分別減少了超過100個項目、3392億元。

如此龐大的投資金額，説明對保利發展的融資能力、資金使用效率有很高要求。側面來説，降價跑量也是其資金緊張的一種體現。

今年上半年，保利發展累計實現回籠金額1466億元，同比下降35.5%，回籠率84.6%，減少了11.4個百分點；公司並表口徑已售待回籠資金（含銷項税）1033億元。同時，於6月底，其現金餘額1464億元，受監管的預售房款則為553億元。

但‬作為“地產一哥”，又是央企背景的保利發展安全性是毋庸置疑的。

中報顯示，保利發展期內新增負債938億元，累計淨增有息負債193億元。於6月底，有息負債總額3735億元，其中一年內到期佔比為19.82%，較年初下降0.99個百分點。短債比則為1.98，淨借貸比為66.17%。相比上年同期，短期償還能力、借貸槓桿雙雙都在提升。

在等待市場回暖之前，保利發展想要通過“快週轉”擴大市佔率，又要保持資金高效率，顯然，這段路不好走。

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