11個城市拿到“銷冠”,保利地產難掩維權潮與去化壓力_風聞
源媒汇-1小时前
作者 | 利晉
8月19日深夜,“地產一哥”保利發展控股集團股份有限公司(下稱“保利發展”)發佈了2024年中期財報。
2024年上半年,保利發展錄得營業收入1392.5億元,同比增長1.66%;歸母淨利潤74.2億元,同比下降39.3%;扣非歸母淨利潤72.3億元,同比下降38.35%。
保利發展“增收不增利”的情況進一步加劇,淨利潤率、歸母淨利潤率分別為7.68%、5.33%,同比下降都超過3個百分點。

8月20日,保利發展舉行了2024年半年度業績説明會。關於盈利表現,公司管理層表示,“受到市場下行影響,上半年公司毛利率同比有所降低,同時受結轉權益比下降的影響,歸母淨利潤同比降幅略大於淨利潤降幅。”
但在同行的襯托之下,保利發展營收、盈利表現卻是相對樂觀的存在,特別是萬科、金地等頭部房企由盈轉虧,導致行業整體盈利出現大幅度下滑。
當下如此形勢,對於投資人、債權人來説,營收、盈利顯得不再是重點關注,而保利發展銷售去化、結轉速度能夠避免存貨積壓才是關鍵。
翻看保利發展的財報,可以看到“地產一哥”在當前形勢下的緊張、迫切情緒,比如減少拿地、加快開工、竣工、交付。
但保利發展在追求“快週轉”模式下,也相應出現了不少問題。
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11城“銷冠”背後的業主維權潮
首先,2024年1-6月,保利發展實現銷售金額1733.4億元,同比減少26.8%;實現簽約面積954.3萬㎡,銷售金額穩居行業第一。銷售權益比77%,較去年提升9個百分點。
保利發展方面透露,“今年上半年,公司市場佔有率較2023年底提升0.06個百分點至3.68%。其中38個核心城市市場佔有率提升0.3個百分點至7.1%”。
從各個城市的銷售表現來看,38個核心城市銷售貢獻89%,進一步提升2個百分點。其中,32個城市市佔率排名前五,11個城市市佔率排名第一,廣州、佛山、太原、石家莊、三亞、莆田等8個城市佔有率突破15%。
其中,廣州、佛山市場是保利發展重要的營收、利潤來源。
財報顯示,保利發展控股參股公司廣東保利城市發展有限公司、保利華南實業有限公司旗下主要持有廣州保利雲鏡、保利天瑞、保利燕語堂悦、佛山保利中交大都匯、保利琅悦、保利珺悦府6個樓盤項目,合計帶來營收274億元,淨利潤35.3億元,貢獻比例達到了19.68%、32.96%。

圖片來源於公司公告
不過,11個城市拿到“銷冠”背後,有保利發展的難處,也有業主的難處。
保利發展在廣州、佛山、南京、重慶、成都、杭州等城市進行降價促銷,特別是在廣州市場,其多個樓盤被業主投訴“惡意降價”。同時,上海不少樓盤項目也遭到了業主質疑降標減配。
多次維權無果的業主,向管理層質問有關樓盤項目降標減配的情況。


對此,保利發展管理層回應稱,“上海和樾天匯項目為在建樓盤,合約計劃於2025年6月交付。目前處在施工階段,公司嚴格按照合同約定及內部管理標準進行開發建設,後續將與業主保持溝通,保障品質履約交付”。

但保利發展“以價換量”的銷售策略還在持續中。另一位廣州房地產從業人士向源媒匯透露,“保利廣州在準備全面降價,不是個別樓盤,而是全部樓盤都會(降價)。”
即便如此,保利發展銷售額仍錄得較大幅度下降,而這意味着資金回籠也有可能出現大幅度下降。存貨積壓不僅會進一步惡化盈利表現,而且還會帶來經營性危機,絕大部分房企“爆雷”都是銷售去化慢於拿地速度、資金回籠惡化所致的。
其次,保利發展在今年1月之後突然“消失”在公開土地市場。目的其實也是減少新增貨值。
今年上半年,保利發展新增拓展項目12個,總計容面積116萬㎡,權益地價109億元,總地價126億元,其中住宅業態佔比達到96%。拿地總價僅為上年同期的17.8%,不到兩成,拿地成本價也由1.84萬元/㎡下降到1.09萬元/㎡。
保利發展對當下房地產形勢也保持着謹慎的態度。
突然減少拿地的另一個重要原因,也是2023年“瘋狂了一把”——去年新增展103個項目,權益地價1359億元,同比提升26%。
關於拿地策略變化,保利管理層在業績會上透露,“公司堅持統籌安全和發展,2023年底公司拓展相對集中,對應地價多數在本年上半年支付,上半年全國主要城市市場仍未企穩,土地供應縮量,38個核心城市土地(住宅)推出建築面積和成交面積分別同比下降42%和35%,公司主動調整投資節奏,優中選優,持續優化資源結構。”
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去化艱難,回籠資金下滑明顯
今年上半年,保利發展經營活動現金流淨額為負171億元,較去年同期下降243億元。下降是因為有366億元用於支付2023年度拓展項目的土地款。其在財報中表示,“預計隨着以前年度地價支付完畢,公司經營活動現金流將持續改善”。
保利發展“快週轉”的推進節奏比以往更快了,但去化壓力依然很大。
今年上半年,保利發展新獲取的項目中,有3個已經開盤,北京星宸和煦項目、西安天瓚項目、天津西棠和煦二期項目首次開盤認購約20億元。
但上述3個項目銷售情況遭到了投資人的質疑。保利發展則解釋稱,“北京星宸和煦項目、西安天瓚項目、天津西棠和煦二期均為當年拿地當年銷售項目,其中三個項目累計認購約20億。公司披露口徑為認購金額,且項目認購到網籤還需要一定時間。”

房企營業收入源於項目結轉和交付。今年上半年,保利發展新開工面積677.2萬㎡,結轉收入2021億元,同比增長8.2%、17.3%。但竣工面積為1380萬㎡,結轉面積為5641萬㎡,同比均有所下降,為13%和6%。
同時,保利發展在今年上半年交付房源7.3萬套,比上年同期減少了4萬套。
至今年6月末,保利發展持有可售面積為1.6億㎡,待開發面積5348.5萬㎡,較上年同期下降10.8%、9.6%。同時,存貨金額為8314億元,同比減少4.38%。

綜合這些數據説明,儘管保利發展在加快推進去化速度,然而銷售市場“待復甦”情況下,仍面臨着存貨積壓問題。
側面來説,業主可能無法接受保利發展大幅度降價去化,不願當“冤大頭”。若站在市場行情、公司經營風險來説,去庫存卻是理所當然的。
除了銷售去化外,期內,保利發展亦有通過出售股權的方式拋售一些項目,比如在5月轉讓北京利通房地產100%股權及相關債權,6月出讓瀋陽金地風華房地產50%、西安中耀盛置業49%股權等。
今年6月末,保利發展共持有642個樓盤項目,項目總計劃投資2.35萬億元,相比2023年末分別減少了超過100個項目、3392億元。
如此龐大的投資金額,説明對保利發展的融資能力、資金使用效率有很高要求。側面來説,降價跑量也是其資金緊張的一種體現。
今年上半年,保利發展累計實現回籠金額1466億元,同比下降35.5%,回籠率84.6%,減少了11.4個百分點;公司並表口徑已售待回籠資金(含銷項税)1033億元。同時,於6月底,其現金餘額1464億元,受監管的預售房款則為553億元。
但作為“地產一哥”,又是央企背景的保利發展安全性是毋庸置疑的。
中報顯示,保利發展期內新增負債938億元,累計淨增有息負債193億元。於6月底,有息負債總額3735億元,其中一年內到期佔比為19.82%,較年初下降0.99個百分點。短債比則為1.98,淨借貸比為66.17%。相比上年同期,短期償還能力、借貸槓桿雙雙都在提升。
在等待市場回暖之前,保利發展想要通過“快週轉”擴大市佔率,又要保持資金高效率,顯然,這段路不好走。
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