承壓的投資端：逃離地產股後，險資從股東變成房東_風聞

導語：2023年以來，險資入手不動產的數量持續走高。有友邦人壽、平安人壽、泰康人壽等多家險企涉及不動產投資近千億。

險資與地產的“糾葛”始於2010年，而今走到了交叉路口。

8月，保利發展控股集團股份有限公司（下稱“保利發展”，600048.SH）披露，泰康人壽保險有限責任公司（下稱“泰康人壽”）和泰康資產管理有限責任公司（下稱“泰康資產”）減持公司股份至5%以下。

2023年逃離地產股成為險資主基調。與此同時，對買樓的熱情日益高漲——較低的估值與穩定的現金流，又吸引保險公司們從股東轉型房東。

險資喜好轉變的背後，是日漸吃力的投資端。不僅是買樓，今年險資大肆舉牌高息股，以期在低利率時代“喘口氣”。

連續減持

論起泰康減持保利發展的原因，公告中解釋為“根據資產配置需求和相關投資決策”。同時，泰康人壽表示，在未來12個月內，公司將根據自身實際情況增加或繼續減少其所持有的上市公司股份。

泰康與保利結緣於2016年，當時泰康人壽通過泰康資產以60億元認購保利地產非公開發行股票7.33億股，佔發行後總股本的6.18%，每股定價8.19元。泰康人壽、泰康資產在保利地產的持股由1.29%上升至7.35%，成為第二大股東。

對於這次入股，外界本以為是泰康欲和保利聯手在養老地產上大展拳腳，不過事實證明二者更多是“地產+金融”的合作。自2018年以來，泰康人壽認購過十餘隻與保利相關的資產支持計劃，泰康保險集團亦通過泰康資產在公開市場上交易保利的債券。

不過從去年開始，泰康人壽連同泰康資產密集減持保利發展。

2023年4月14日，保利發展公告稱，泰康人壽擬減持不超1.3%股份。2024年6月27日，泰康人壽及泰康資產累計轉讓保利發展1.43億股，持股比例由7.35%變動為6.08%。

在地產業深度調整之時，晉升為地產“一哥”的保利發展的日子也難言舒心。

今年上半年，保利發展營業總收入1392.69億元，同比增長1.64%；歸母淨利潤75.08億元，同比減少38.57%。保利發展表示，淨利潤下滑主要受市場下行及價格承壓影響，項目結轉毛利率下降，導致淨利潤大幅減少。

總體來看，泰康人壽對於保利發展的投資仍有不少浮盈。自2023年4月至今，泰康人壽與泰康資產多次減持保利發展，減持的節點上保利發展股價在8.9元/股-14.3元/股之間，均高於最初認購價8.19元/股。另外，在2016年至2023年期間，保利發展累計發放了4.21元/股的股利分紅。

泰康人壽對地產股的減持在險資中已是普遍現象。 今年3月，大家人壽減持金融街（000402.SZ）股份3013.3萬股，算上2021年減持的1.19億股，大家人壽累計減持金融街5%的股份。

除了泰康集團與大家人壽，2023年起多個保險公司減持了包括碧桂園、萬科、招商蛇口在內的多隻地產股，甚至有個別保險公司出清股份離開牌桌。

險資與地產股的蜜月期始於2010年，彼時監管機構首次放鬆了險資投資不動產的禁令，隨後幾年裏又數次放寬相關限制。

與此同時，險企負債端一路向上，但投資端迫切需要新的投資標的滿足資產負債匹配，而十年期國債收益率並不高。在這種背景下，上市房企股權因具有高成長性、高分紅等特點，受到險企青睞。

但近年來，受地產板塊深度調整、部分房企信用危機等因素影響，險資開始收縮在地產股的投資，降低持有的股權比例，

有險企資管人士分析，儘管對於地產的支持政策不斷，但傳導至企業基本面修復尚需時日，民企地產主體的風險出清尚未結束。另一方面，土地市場熱度明顯降温，因此對於險資而言，防範風險仍是關鍵。

重啓“買買買”

險企給房企當股東的興趣下降，但並不意味着二者的緣分到此為止。相反，險資重啓“買買買”，變身房東。

2023年以來，險資入手不動產的數量持續走高。據不完全統計，共有友邦人壽、平安人壽、泰康人壽多家險企發佈了關於不動產投資的信息披露公告，涉及資金近千億。

從險企佈局不動產項目的偏好看，相關標的多涉足商業辦公類樓宇、產業園區不動產和自用辦公樓等，這類型資產穩定的收益和增值能力受到險資青睞。

有業內人士表示，具有穩定現金流的不動產投資，既會帶來長期穩定的現金流又有價值增值的潛力，與險資需求匹配。同時，他表示，目前正處於地產行業的調整期，可選擇的標的非常多，“核心城市有很多優質的不動產投資機會，可選擇範圍遠比股權投資要廣。”

今年年初，新華保險與中金資本簽署有限合夥協議以共同設立基金，規模為100億元。基金的投資策略是以股權及適用法律允許的其他方式，直接或間接主要投向持有型不動產項目資產的被投資企業。

萬達總部所在的北京萬達廣場

這一百億不動產基金的兩次登場均和萬達有關，4月接手萬達總部所在的北京萬達廣場，7月又出手煙台芝罘萬達廣場。

另外在5月底和7月初，陽光人壽通過蘇州聯商陸號商業管理有限公司入手合肥萬達廣場商業發展有限公司和東莞厚街萬達廣場投資有限公司。去年9月，大家保險、橫琴人壽聯手投資了位於上海的周浦萬達廣場項目。

在辦公樓投資上，4月，長城人壽以10.2億元購入辦公樓新街高和，該物業除了作為長城人壽辦公職場使用外，部分物業將用於對外出租運營；1月，友邦人壽以24億元的總對價收購北京朝陽區（CBD）“凱德·星貿”項目的控股權。

6月初，中國人壽買入遠洋集團旗下一項目公司49.895%股權及相應債權，該項目負責北京頤堤港二期項目的開發與運營。不過業內分析，該交易的主要目的是作為大股東的中國人壽幫助遠洋集團緩解流動性壓力。  

承壓的投資端

在險資對地產的一買一賣間，投資端的環境也換了天地。

近年來，十年期國債收益率不斷下跌，利率的下行，也帶動其他固收類資產整體收益下降，重倉固收類資產的保險公司無疑要應對投資收益減少的問題。同時，權益市場的波動對險資的投資表現雪上加霜。

根據金融監管總局公佈的數據，去年全年和今年一季度，保險資金年化財務投資收益率均降至3%以下，處於15年低位。面對4%左右的負債端成本，險資亟需新思路。

保險公司高層不約而同提及她們對不動產投資的看好，中國人壽副總裁劉暉曾表示，公司在商業不動產配置上，股權、物權總計不超4%。這些項目主要分佈於一線城市核心區域，在業態上主要是辦公樓和物流、產業園等新經濟地產，在資產配置組合中非常穩健，且商業不動產具有抵抗通脹、抵禦波動的特徵，有利於險資獲得長期穩定回報。

“從目前情況來看，國外保險公司不動產配置比例一般在10%左右，國內保險公司對於商業不動產等實物資產的配置比例仍相對較低。”劉暉強調。

國壽投資不動產投資事業部總經理李星幻等人著文稱，以2021年為基期的未來10年，隨着不動產市場週期探底以及資本市場長期流動性趨於寬鬆，預計投資性不動產整體投資收益率（淨運營收益率和資產增值收益率之和）有望逐步恢復攀升至8%以上。更遠期來看，投資一線城市的辦公、零售和物流項目的全投資收益率預測分別為5.7%、6.5%和7.6%。

除了買樓，今年險資11次舉牌上市公司，舉牌次數之多受市場關注。其中，長城人壽是今年舉牌次數最多的機構，今年已6次舉牌。

從被舉牌公司所處行業來看，涉及交通運輸、公用事業、消費、銀行等板塊，整體呈現高股息特徵。長城人壽曾對外表示，公司此次舉牌旨在發揮險資“長錢長投”優勢，為上市公司提供資金支持同時緩解自身資產配置壓力。

華創證券研報指出，當下保險投資面臨新會計準則和低利率的雙重挑戰。投資高息股可以起到一舉兩得的作用，既有助於增強資產負債匹配，又能助力穩定投資收益率中樞。 

不過也有市場人士表達了對險資舉牌的不看好，“當持股比例大於20%，或者在實質上形成重大影響、共同控制的，將會計入長期股權投資項目。長期股權投資對於資本金消耗會更高，一旦股票價格大幅下跌，認可資產價值會減少，進而影響償付能力。”

買樓、舉牌，都是在“資產荒”之時險資投資的組合拳，但對於負債端更為激進的中小型險企，他們的投資困境更甚。利率下行的當下，面對來勢洶洶的利差損風險，保險資管業還在找尋“靈丹妙藥”。