房屋養老金是什麼？業主需要直接出錢嗎？_風聞

2024年08月26日 07:39 澎湃新聞

　　“房屋養老金制度”近期被再次提及，隨之而來的還有對“房屋養老金制度”的各種聲音。房屋養老金制度是什麼？房屋養老金是變相的房產税？房屋養老金老百姓要直接出錢嗎？對於大家關注的問題澎湃新聞（www.thepaper.cn）進行了採訪梳理。

　　房屋養老金制度是什麼？

　　8月23日，住房和城鄉建設部副部長董建國在國務院新聞辦公室舉行的“推動高質量發展”系列主題新聞發佈會上表示，研究建立房屋體檢、房屋養老金、房屋保險這三項制度，構建全生命週期的房屋安全管理長效機制。

　　其中，房屋養老金制度備受關注。有觀點認為，房屋養老金是衝着“老破小”來收的，併發布“老破小趕快賣”等言論。

　　從公開信息來看，目前，國內關於房屋養老金還沒有統一的定義。

　　中央財經大學教授、法學院院長尹飛發文表示，房屋與普通商品相比，其生命週期較為漫長。在這個過程中，為了保障房屋安全與正常使用，必然會出現房屋及其附屬設施設備的保養、維護、維修乃至更換、重建的費用。這類費用，就可以稱作“房屋養老金”。目前制度設計中涉及的房屋養老金，僅限於城市規劃區內、以區分建築物形式存在的住房。

　　尹飛在接受澎湃新聞採訪中表示，房屋養老金制度並非針對“老破小”。通俗理解，房屋養老金包括個人賬户和公共賬户。其中，個人賬户即現行的住房專項維修資金；建立公共賬户是目前這項制度要解決的重點。

　　尹飛表示，舉例而言，小區電梯等共有部分壞了就使用個人賬户即住宅專項維修資金；但如地震之後需要對相關區域裏的房屋進行檢測，或者某樓盤出現涉及人民羣眾生命財產安全的重大隱患或者説涉及公共安全，這部分資金就需要公共賬户來出。

　　“從出發點來説，房屋養老金的核心是通過設立公共賬户，使用公共資金來解決涉及公共安全的問題。”尹飛説。

　　老百姓要不要直接掏錢？

　　房屋養老金消息一出，市場上出現“本來買房想養老的，結果發現最後還得為房子養老”這樣的調侃，設立房屋養老金老百姓是不是又要掏錢了？

　　尹飛表示，這次建立的房屋養老金制度，主要是使用公共資金、建立房屋養老金公共賬户。目前，房屋養老金公共賬户的款項來自於公共資金，按照“不增加個人負擔，不減損個人權益”的原則，由地方政府探索資金籌集渠道。因此，此次建立的房屋養老金公共賬户不會加重業主負擔。

　　房屋養老金需要個人承擔的，也就是個人賬户部分，實際上就是現行的住房專項維修資金，這部分款項，依據《中華人民共和國民法典》本應由業主承擔；按照目前的制度設計，在購買商品房或者房改房時業主就已經預繳過。其主要用於保修期滿後住宅共用部位和共用設施設備的保養、維修和更新、改造。此次房屋養老金制度建設的重點是公共賬户。

　　上海市房地產科學研究院院長、研究員嚴榮的觀點也表明，當前研究建立房屋養老金公共賬户，並不需要老百姓直接出錢。

　　那麼，公共資金錢從哪裏來？上海市房地產科學研究院嚴榮、郝豔婷、郭戈發佈的《我國房屋養老金制度：背景與框架》顯示，公共賬户資金是以保障社會公共安全和房屋基本安全的資金，用於房屋定期體檢以及個人賬户資金適用範圍以外部分影響公共安全的維修，具有社會共濟作用。由財政資金出資，以國有土地出讓收入、中央財政城鎮保障性安居工程補助資金（老舊小區更新改造資金）、地方財政補助資金為主，其他房地產相關税收為輔。其中，土地出讓收入作為房屋養老金主要資金來源有兩個路徑考慮：一是直接在現有的土地出讓淨收益中增加房屋養老金資金支出科目。二是在大的支出科目中規定計提不少於2%的房屋養老資金。同時，老舊小區改造資金補充到公共賬户，既能兼顧按需立項，同時也有利於更新成果的後期維護。

　　房屋養老金是變相的房產税？

　　市場上還有聲音稱，“加強版房產税來了”，“建立房屋體檢、房屋養老金、房屋保險制度是換個説法的房產税”，“無免徵額、見房就收”。

　　上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，房屋養老金不是房產税，目前一些“房屋養老金是變相的房產税”的説法是誤導的，也是錯誤的，更是不負責任的。房屋養老金由個人賬户和公共賬户組成。其中個人的賬户通過繳納住宅專項維修基金已經建立起來，而公共賬户是後續會加快建立的，是政府自己籌資的，不需要個人出資。

　　中國社科院研究員、中國城市經濟學會房地產專委會主任王業強在接受澎湃新聞採訪時也表示，房產税是財產税，是居民持有房屋不動產而需要上繳國家的税收。房屋養老金則是為房屋未來維護和修繕而設立的資金歸集賬户。二者性質上有本質不同。房產税是國家為了支持城市建設和公共服務而徵收的，與小區內的綠化和公共區域關係不大。而房屋養老金則是為了確保居民住房保持良好狀態，能夠抵禦時間的侵蝕而設立的一項制度。

　　為什麼要建立房屋養老金制度？

　　根據住建部的説法，上海等22個城市目前正開展試點房屋養老金等制度。那麼，已經有了專項維修基金，為什麼還要房屋養老金？

　　中指研究院市場研究總監陳文靜指出，當前我國針對房屋公共部位、公用設施設備的維護和改造主要使用的是住宅專項維修資金，由於我國住宅專項維修資金一般來源於業主自行繳納，整體資金體量有限，而我國房地產市場逐漸進入存量時代，截至2022年底，中國城鎮既有房屋中建成年份超30年房屋佔比接近20%，需要維護、改造的老舊房屋佔比快速提升。

　　王業強提到，現有的住宅專項維修資金，主要是針對房屋共有部分、公用設施設備的維護和改造。受我國過去快速城鎮化的影響，大量外來人口湧入城市，導致高層和超高層建築成為主要居住形式，這些建築經過一定年限後會面臨各種老化問題。如房屋結構安全隱患、設施設備鏽蝕老化、屋面滲漏、外牆脱落等，如果不及時進行維護和修繕，這些建築可能逐漸變成危房，威脅居民安全。現行的住宅專項維修資金是由業主自行繳納，整體資金量有限、提取效率低、使用效率不均，現有住宅專項維修資金不能滿足房屋“應修盡修”問題，而且這些改造多集中於基礎設施的更新，對房屋本體的維修和養護關注不足，也難以解決存量時代大規模的城市更新和老舊小區改造問題，尤其是現階段老舊小區設施設備老化維修的需求。探索建立房屋養老金制度，為房屋提供全生命週期安全保障，有利於更好解決老舊小區改造資金問題，深入實施城市更新行動，進一步推動建築業轉型升級，加快構建房地產發展新模式。

　　其實，“房屋養老金”並非新詞。2022年4月長沙自建房坍塌事故後，住建部在次月部署開展全國自建房安全專項整治，指出要研究建立房屋養老金制度，更好解決既有房屋維修資金來源問題。

　　2023年以來，建立房屋養老金制度也被多次提及，去年兩會上部分人大代表、政協委員也建議建立房屋養老金制度，破解老房維修難題，引起社會各界熱議。

　　全國政協委員、中國房地產估價師與房地產經紀人學會會長柴強在《關於及早建立房屋養老金制度，保障人民羣眾居住安全的提案》中指出，目前我國存量住房維修主要依靠住宅專項維修資金或業主自籌資金進行。單個住宅小區，歸集資金規模一般僅為600萬元-900萬元甚至更低。隨着房屋及其附屬設施設備日益老化，維修資金需求逐年增加，一些住宅小區的維修資金正快速減少甚至枯竭。現有的住宅專項維修資金遠遠滿足不了房屋“應修盡修”的需求。通過建立房屋養老金制度，可以為房屋安全管理體系的建立和運轉提供資金保障，更好地履行政府房屋公共安全職責。