地產還在築底_風聞

文/狗蛋本蛋

剛剛過去的週末，不平靜的售樓處又多了幾個。

濟南，「星光城市」售樓處內，工作人員和業主吵成了一片。

幾十號業主齊聲高喊退房，雙方似乎發生了點肢體接觸，沙盤上堆滿碎紙片，看不出是不是被砸過。

項目開發商是中建東孚，隸屬中建八局。

濟南中建東孚另一個項目，蔚藍之城，一羣業主手舉維權標語，背對沙盤，也喊着“退房”。

沙盤前，不少新客户在諮詢項目信息。

廈門，中海環東時代樓盤，一名女業主爬上天台，站在兩棟樓之間的聯結橫樑，橫樑目測不到80公分寬。

天氣炎熱，背後有人給她撐着傘，還有人從後摟住她的腰身。三個民警站對面樓的天台上勸説。

這3個樓盤近期都出現大幅降價，其中，星光城市每平降了三四千元。

廈門的環東時代，降得更兇，每平最高跌去一萬。降完後，低樓層精裝房元每平1.8萬，已經遠低於2.3萬的樓面價。

關於維權，星光城市有業主表示，並非因為降價，而是學區和降配問題，被中介和開發商引導成“降價維權”。

很多人會説，如果漲價就啥事沒有。

爭論點會落到契約精神，即商品房是商品，有漲有跌，願賭服輸。

和普通商品所見即所得不同，大多數房子銷售時是半成品。

意味着，房價跌可能會帶來減配隱患，或者已經出現減配。

先上車的業主承受價跌和質減兩層暴擊，有訴求是很正常的。

卻也沒什麼辦法，一個時代有一個時代的眼淚。

房企割肉保命，自割的同時也割到普通人。

地產行業仍在下行，1-7月，全國新建商品房銷售額同比繼續加速下滑，其中住宅下降25.9%。

上半年，全國300城土地成交0.89 億平方米，同比下降36%，成交額5434億，同比下降43%。

買房需求不振傳導到土地市場，房企拿地情緒繼續觸底。

已經披露中報業績或預期的70多家A股房企中，約50家虧損，其中超20家出現首虧，包括萬科、金地、深振業、京投發展這類有國資背景的公司。

萬科預計上半年虧損70-80億元，盈利額同比下降171%～191%。

萬科上市33年，當了幾十年老大哥，國內地產行業的所有起伏，它都經歷過，從未如此狼狽。

“新一哥”保利發展，前幾天發佈中報，數據上看，也在震盪調整中。

歸母淨利潤72.2億元，這是保利發展近5年來上半年度歸母淨利潤首次跌破百億。對比去年上半年：

下滑了39%。

民營房企代表龍湖，上半年歸母淨利潤58.7億元，同比下降26%。

當然，市場還在深度調整，穩住盈利已屬不易，何況還是民企。

龍湖中報數據顯示，商場、長租、物業等經營性業務收入，同比增長7%，報告期內在核心權益淨利中的貢獻佔到80%以上。

這意味着，龍湖的多元化業務正在加速補位地產開發，一定程度上保障了集團流動性安全。

而內地地產行業的寒意，同樣傳遞給了港資房企：

長實集團，上半年營收、利潤雙降，股東應占溢利同比下降16.7%，為86.03億港元；

恆隆地產，淨利潤大跌56%至10.6億港元；

恆基兆業、香港置地及九龍倉兩個上市平台，都出現虧損或虧損擴大化。

這些港資房企在內地均有業務佈局，其中恆隆、九龍倉，70%收入來自內地。

房企不好過，最大的賣房“中介”貝殼也難以獨秀。

理論上來説，房子難賣，渠道佣金高，貝殼獲益，但在絕對的量縮面前，高客單價難挽整體頹勢。

貝殼上半年實現淨利潤約23.24億元。同比減少：

42.7%。

今年以來，救市政策一輪接一輪，從刺激供給轉向刺激需求，從放鬆限制政策轉向全面支持。去年如果開發商以備案價7折售房，可能會被説成惡意降價，定性為擾亂市場秩序，現在官方能不管就不管了。

風向完全扭轉，效果不能説沒有，只能説整體上沒有。

“地產一哥”保利發展總結：

市場各方參與主體信心尚未恢復，行業仍在築底階段。

興業銀行負責人在23日的中報業績會上也説，房地產行業仍處於築底階段。

築底，不等於已經到底。

狗蛋認為，對於絕大多數二線及以下城市來説，下半年會繼續下探，降價跑量。

7月以來，武漢、南京、廈門、東莞、濟南等城市，紛紛出現樓盤“骨折價”搶跑，且不是個例。

以武漢為例，光谷片區的萬和光谷，備案價每平2.3萬，售價調至每平1.25萬；南山錦宸項目備案價突破3萬，調至2.2萬；金地國際城最新取證價跌破1萬，比上批次每平降了近6000元。

被認為房價泡沫較小的長沙，同樣在降，一些樓盤每平出現兩三千的降幅。

高能級的深圳，龍崗高端盤勤誠達譽府，不久前把單價打到2.1萬，還帶精裝，相當於兩年前的5折。老業主意見很大，現在項目暫停銷售，住建部門正在調解。

上面提到的這些項目，開發商以小房企或出險房企為主，降價是為了活下去。

新變化是，降價的風吹到了實力房企身上：

華潤置地位於南京雨花的觀雲潤府以“清棟”方式出貨，打了77折。

一些聯合開發項目，合作方之間的關係變得微妙。

廈門島內高端盤雲啓東方，前陣子推出部分特價房，87平户型總價降到360萬帶車位，折算下來每平不到4萬，已經跌破4.52萬的樓面價。

降價消息出來後，老業主還沒鬧開，開發商自己先懟起來了。

廈門本土房企建發表示不認可，如果媒體、中介對外宣傳，請大家不要帶“建發”二字：

以免影響我司品牌形象。

根據知情人士的説法，降價由另外兩家合作房企首開、金茂主導。

這三家同樣是較具實力的央國企。

風雪過岸，大象也打冷顫。

大象一哆嗦，身上的泥巴散落一地。

今年4月，搜狐財經對36家典型房企進行統計，發現員工人數兩年內少了20萬。

20萬是什麼概念？

第七次全國人口普查數據顯示，我國1800多個縣域，546個縣常住人口在20萬人以下。

只算36家房企流失的地產人，已經可以組一個縣了。

根據狗蛋的不完全統計，曾經50強房企中的40家（含停牌），最新總市值加起來約8250億元。

要知道萬科市值最高時達4550億，現在40家也不過巔峯萬科的兩倍。

工農中建四大行，已經一再縮水的茅台，隨便一家的市值足以吊打整個地產行業。

這個曾經馱着GDP奔跑的行業，一去不返，卻又任重道遠。