購房合同約定上下家“假結婚”避税，法院判了_風聞

來源：上海一中法院

-2024-

08/27

18:01

夫妻倆想買一套“學區房”，為避税在中介的安排下通過“婚更”，也就是買賣雙方通過結婚辦理過户手續後再離婚的方式買賣房屋。合同簽訂後不久買賣雙方因房屋價格、付款方式等產生分歧，買家拒絕按期補齊定金，賣家以夫妻倆違約為由拒絕返還已支付的定金，雙方陷入紛爭……

近日，上海市第一中級人民法院（以下簡稱上海一中院）審結了這起房屋買賣合同糾紛案，最終判定雙方簽訂的購房合同無效，賣家退還買家已支付的購房定金。

案情回顧

小莉和小張想為孩子上學置換一套“學區房”。3月份的一天，夫妻倆通過中介公司找到了賣家李女士。

李女士表示：“我7月1日就能拿到房子的不動產權證，如果你們能接受，房價可以商量！”

經過協商，房屋成交價格定為3870萬元。為逃避200多萬的税款，中介公司提議買賣雙方可通過“婚更”辦理過户手續，即小莉與小張先離婚，小張再與賣家李女士結婚，兩人在婚內辦理房產過户，之後再離婚。而後，買賣雙方同意了這一提議。

當日，買賣雙方便籤訂了《房地產買賣合同》。合同中約定購房定金為200萬元，現場交付20萬元，剩餘180萬元於本合同簽訂後七日內補足。合同中還約定雙方通過婚姻辦理過户手續，並載明：如果因為乙方（小莉、小張）原因導致本合同無法履行，乙方已支付的定金由甲方（李女士）沒收等內容。

合同簽訂後不到一週，小莉和小張卻就房價款、付款期限、付款方式與李女士產生了分歧。

“張先生，房東願意給咱們優惠，您這邊能給到3750嗎？”中介在微信中問到。

小張很生氣地回覆説：“這個價格已經沒有了。你要和房東再確認一下，我們談價的先決條件是要改變付款條件的。”

李女士得知這一消息後，也很不滿，“他們無非是上個房子賣的低，心理上無法接受。”

原來，在合同簽訂後第二天，小莉、小張從別處瞭解到，該小區上一套相同户型房子以3500萬元的價格賣出。夫妻倆認為中介串通賣家把房價抬高，從而要求降低房價、延後付款期限等。在與賣家協商無果後，夫妻倆遲遲沒有支付剩餘定金。

當年6月，李女士向小莉、小張發送了《合同解除通知函》，通知他們購房合同解除，並且沒收已經繳納的20萬元定金。夫妻倆不服，將李女士告上法庭，要求李女士返還定金以及支付相應利息。

人民法院裁判

一審法院認為

雙方達成的房屋買賣合同中關於“通過婚姻辦理過户手續”的約定違背公序良俗，旨在避税，應屬無效。除此之外，雙方約定的其餘合同內容合法有效，應予恪守。由此，一審法院認定案涉房屋買賣合同系因小莉、小張違約而導致解除，李女士主張沒收定金具有事實和合同依據，駁回了小莉、小張的訴請。夫妻倆不服，上訴至上海一中院。

上海一中院經審理後認為

本案的爭議焦點為李女士是否應退還夫妻倆20萬元購房定金及利息。對此，需判定本案雙方簽訂的購房合同是否有效。

上海一中院認為，其一，雙方通過婚姻辦理過户手續的是為了逃避繳納税款，屬於明顯的偷税行為，且涉及數額巨大，違反了法律的強制規定，應當予以禁止。

其二，買賣雙方利用房地產登記管理的漏洞，約定買賣雙方通過先結婚後離婚的方式，完成案涉房地產所有權的變更，有違公序良俗。

其三，合同系通過“婚更”這種非法的手段實現合同目的，“婚更”條款是合同主要條款，是完成案涉房屋所有權變更、實現合同目的的唯一手段。綜上，該合同應認定為無效。

鑑於本案《房地產買賣合同》無效，定金條款亦屬無效。上海一中院遂改判，李女士返還小莉、小張購房定金20萬元。同時，小莉、小張對簽訂無效的《房地產買賣合同》亦存在過錯，應當承擔一定責任，故駁回了小莉、小張要求支付利息的訴請。

法官説法

本案主審法官喬林指出，婚姻登記制度是國家進行社會管理的基本社會制度，夫妻關係是社會倫常的基礎。本案中，各方當事人將婚姻制度當做偷税和獲利的手段，不僅嚴重違反了公序良俗和法律強制性規定，同時也嚴重背離了社會主義核心價值觀。

在社會經濟活動中，還存在其他利用婚姻登記制度獲取利益或者逃避責任的現象，諸如：利用虛假結離婚騙取拆遷款、逃避執行、騙取貸款、規避房屋限購政策、取得特定城市户籍等。社會主體從事上述不法交易，不僅有違公序良俗，同時其交易本身具有極高的法律風險，行為人本人也極易觸犯法律，甚至走上犯罪道路。

房屋中介作為房屋買賣或租賃的中間人，在整個交易過程中扮演着重要的角色，同時承擔着一定的責任與義務。作為中介機構，在提供專業服務，保障客户利益的同時，更應當誠信經營，遵守商業道德和法律法規，切勿投機經營。

房地產過户應當遵循《民法典》《不動產登記暫行條例》的相關規定，通過合法手段完成交易。期望通過本案審理所確定的規則，對於今後可能發生的類似社會現象能夠起到警示、規範和指引作用，以彰顯誠信為本的核心價值理念，從而消弭爭端於無形。