“我在老家做房東，有點痛苦”_風聞

每次回老家，不是聊結婚孩子，就是聊房子

剛畢業前幾年基本聊的都是催買房，因為老家省會的房價在蹭蹭蹭的上漲

是的，2018到2019年那會，我老家省會的房子幾乎每年20%的漲

於是身邊的朋友親戚都在那兩年忙着上車當了房東，心態也都是，現在買還能漲

但是到了今年和親戚朋友間聊房子的“姿勢”開始有了變化

尤其是在二三線城市，今年的話題，年輕的人不聊買房子了

那些當了房東的朋友們呢，開始聊起自己的賣房心酸史

光我身邊就有好幾個朋友，去年一年的時間裏，都在想辦法趕緊把房子賣掉

因為現在對於小城市的房東們來説，他們的難，已經不是房價下跌那麼簡單

關鍵是跌了以後還不好賣，甚至都賣不掉，賣不掉的還不好租，而最大重災區在投資了好幾套的房東們

他們説起自己的血淚史，一個個的，那可都太刺激了…

01

想賣房但一直都賣不掉的阿香

阿香今年結婚了，但是最煩惱她的問題，倒不是買新房，而是該怎麼賣掉那套小房子

聽完阿香哀怨地説完她的賣房故事後，我瞬間醍醐灌頂

在一個人口幾百萬的三線小城市裏，什麼樣的房子，即便很便宜，也不能買

來看阿香在柳州，2018年買的這套小户型吧

本地小房開、房齡十年、50平小兩室、朝東户型

那年手上拿着十萬塊的阿香在柳州到處看房，房市火熱得一天一個價

在平均工資只有3千塊的情況下，這個三線城市平均房價居然過萬，甚至高達1.5萬/平

在看了好多價格都高於自己預算的商品房後，阿香看着狂飆的房價，是焦慮也是欣喜

焦慮的是，房價越來越高，就快要買不起了，或者説能買的面積，從70平到50平

欣喜的是，自己馬上就可以在這個剛奮鬥了一年的城市擁有屬於自己的家，且房價也是未來可期

所以，阿香選擇了在房價的裹挾下，向下兼容

拿下這套房齡有點老，户型有些奇葩，但是總價很低（39萬）， 壓力沒那麼大的小兩房

“當下的感覺是，在暴漲之前上車了，總算鬆了口氣”，阿香這麼説

時間來到2023年，阿香迎來了人生的下一個階段：結婚

也是因為結婚，阿香想要賣房去置換一套大婚房，最好是四房，能裝得下三代同堂的那種

於是，這套小房子也就被阿香擺上了二手房貨架，想趕緊賣掉

從2023年掛到2024年，從42萬到37萬，一年多的時間，這套房和中介平台簽了獨家，平均1個月不到1個客户看房，且0個客户有意向

問題出在哪？

當然是因為柳州整體樓市在2023年大幅下滑了，原本寄予厚望的房地產行業冷淡了，土拍地都賣不出去了

“18年的時候買的，現在免費送裝修都沒人要。”

這時中介來了句：“我敢保證，25萬肯定能出！”

阿香差點沒在電話那頭和中介對罵

這要是放在上海，小户型低總價就是年輕人上車的入門款，但是阿香沒想到

在小城市，小户型+房齡老的二手房，基本等於災難級別的存在

為什麼

柳州這種小三線城市，買房需求完全和大城市相反，在老家大家普遍結婚早，父母離得近

即便是年輕人買房也主要考慮至少小三房，很多人上車都直接買四房

因為買房基本意味着結婚生子、三代同堂

小户型兩房+十年房齡+小城市

基本已經把阿香這套小户型捶死在二手市場

魔幻的是，整個城市平均房價降了兩千，但阿香看上的大户型還是沒降，她的置換難度在一起一落中又加大了

這個故事為什麼我印象最深刻，阿香作為一個房東，給我們的勸誡很直截了當

在小城市買房，真的不能****向下兼容，選一些和普羅大眾需求相悖的小眾產品

能裝得下一家人的大房子，才是小城市樓市的硬通貨

在小城市還堅持買小户型+老房子，基本註定是災難

02

特意從外地趕回來三次，上門討房租的飛飛

“現在的租房市場，房客才是大爺啊。”

這是飛飛今年回家和我們抱怨最多的一句話

一直在深圳發展的飛飛，是我們身邊所有人都羨慕的對象，在25歲就過上了收租當房東的生活

回想當初買下老家這套房子，還有點魔幻，她是在2019年一個千人搖號的市場裏，最後一箇中籤的客户

那時候，老家樓市火熱，就這麼一個地段夾雜在老城區各種散亂菜市、學校、老公房當中的樓盤，居然也要靠搶

因為在異地，飛飛沒太花很多心思，在網上找了個二房東就順利租出去了

前幾年的時候，房子租得挺順利的，每個月租金租客也都及時繳納

但是去年上半年開始，租客就開始每個月拖欠一週才繳納房租，原因是做生意虧了，資金一時週轉不過來

拖到最後，租客居然連續7個月不繳房租

小城市的房東，租房沒有太多保護機制，房東人在外地，也不好處理

租房完之後的二房東，就跟人間消失了一樣，聯繫也聯繫不上

飛飛人又在外地，加上租客前幾年繳納房租挺正常的，近年生意不好做，因此心軟的她一再接受了租客的違約

以至於到了租客連續第七個月不繳房租的時候，她才決定趁着假期，叫上家人，回老家上門和租客談判，結果租客答應在月底搬離

但是成功勸退租客後，被欠着的1.4w租金，直到現在也沒要回來

後來飛飛繼續把房子出租，雖然吃一塹長一智，把房子掛到了貝殼上

沒想到的是，第二道難關來了，老家的租賃市場開始變得內捲了起來

隨着二手行情不好，賣不掉的房子進入租房市場，租賃的掛牌房源也越來越多

最後，清退租客後的房子以降低15%的租金才成交

飛飛人在外地，這幾年卻沒享受到多少當房東的快樂

反而是因為異地租房，也因為租賃市場的不正規，讓她一直不太省心

03

在二線城市同時持有5套房的老慶

第三個房東的故事，就更加刺激了，來自我身邊一個富貴朋友，老慶

老慶和房地產的淵源頗深，説直白點，老慶就是我的同行

唯一不同的是，我是個打工仔，而老慶是個老闆，同時也是一個資深投資客

最多的時候，老慶在我們老家省會，同時持有5套房產，且其中有4套都位於五象新區的不同熱門板塊

熟悉南寧的人可能會知道：五象湖1套、良慶大橋南1套、龍崗2套、三岸1套

這都屬於南寧最炙手可熱的板塊了，火爆到房子還得綁定車位買，甚至還有外收費用

作為一個地產從業者，老慶和不同項目的內部領導關係走的比較近，基本都是最大折扣上車的

我問老慶當初為什麼要同時買這麼多房子，他説，自己定了一個目標，打算幹到40歲左右退休

2016年開始他就通過自己和愛人的積蓄，甚至借了朋友的錢，開始投資房地產

按照當時的房價漲幅，老慶基本可以在40歲左右，實現在小城市的財富自由

“我當時算了算，5年後基本能翻倍。”

在扛過了資金壓力最大的前兩年，在老慶覺得自己離財務自由更近一步的時候，危險的苗頭正在靠近

其中2套房的開發商開始出現暴雷跡象，其中一套房停工了1年，政府介入後才順利交房

經歷暴雷房企停工樓盤之後，老慶從2020年開始選擇盤整自己的資產

在平均每套虧損20-30萬的情況下，賣出了3套房，還有1套仍在掛牌

“虧的這幾十萬，都是我的血淚教訓。”

最後老慶只留下了地段最好，產品最優，面積最大的1套房自住

“現在的想法是手上閒置的房子都賣掉，保住現金流，再去找其他渠道投資，爭取延遲個5年左右退休，哈哈。”

我問他將來還會投資房子嗎

他堅定地説，如果在一線還是可以投資好地段的房子的

但是類似省會這樣的二線城市，普通人在老家，一輩子買兩套房其實就夠了

“留一套大的自己住，買一套小的為學區，現金暫時考慮留在手裏，或想辦法涉足新的投資渠道。”

​04

現在在小城市當房東，賣房或租房，都多少都有點難

三個故事真實地告訴我們，供求關係逆轉這件事，也不是説説而已

它真實地在樓市的每一個角落裏發生着，無論是買賣市場，還是租賃市場

未來稀缺的不是房子，可能是買房的客户

尤其是在同質化產品氾濫，人口還在外流的二三線城市

這種趨勢在越小的城市，越不可逆轉，且房子與客户之間比例失衡的速度，更快更猛烈

這次我親眼目睹了表妹3年前，1萬2買的商品房，從未住過的二手，掛牌價格只有八九千

我也親眼目睹了這個小區的一個組團，就同時有200多套房子同時在售

在我瀏覽一個新區的二手房源信息的時候，我看到那些交房了多年的二手毛坯房或者開發商原裝精裝房，還在掛牌

這意味着兩件事，大量房東買了房並不自住而是直接賣掉，二手市場很多房子現在難找到買家

總之這趟回家，讓我對二三線樓市的殘酷又有了全新認知

這些林林總總的現象

足以説明下沉市場現在的寒意，和背後房東們的苦苦****掙扎…

以上為正文，來自喬不絲