“我在老家做房東,有點痛苦”_風聞
北海湾拐角-2分钟前
每次回老家,不是聊結婚孩子,就是聊房子
剛畢業前幾年基本聊的都是催買房,因為老家省會的房價在蹭蹭蹭的上漲
是的,2018到2019年那會,我老家省會的房子幾乎每年20%的漲
於是身邊的朋友親戚都在那兩年忙着上車當了房東,心態也都是,現在買還能漲
但是到了今年和親戚朋友間聊房子的“姿勢”開始有了變化
尤其是在二三線城市,今年的話題,年輕的人不聊買房子了
那些當了房東的朋友們呢,開始聊起自己的賣房心酸史
光我身邊就有好幾個朋友,去年一年的時間裏,都在想辦法趕緊把房子賣掉
因為現在對於小城市的房東們來説,他們的難,已經不是房價下跌那麼簡單
關鍵是跌了以後還不好賣,甚至都賣不掉,賣不掉的還不好租,而最大重災區在投資了好幾套的房東們
他們説起自己的血淚史,一個個的,那可都太刺激了…
01
想賣房但一直都賣不掉的阿香
阿香今年結婚了,但是最煩惱她的問題,倒不是買新房,而是該怎麼賣掉那套小房子
聽完阿香哀怨地説完她的賣房故事後,我瞬間醍醐灌頂
在一個人口幾百萬的三線小城市裏,什麼樣的房子,即便很便宜,也不能買
來看阿香在柳州,2018年買的這套小户型吧

本地小房開、房齡十年、50平小兩室、朝東户型
那年手上拿着十萬塊的阿香在柳州到處看房,房市火熱得一天一個價
在平均工資只有3千塊的情況下,這個三線城市平均房價居然過萬,甚至高達1.5萬/平
在看了好多價格都高於自己預算的商品房後,阿香看着狂飆的房價,是焦慮也是欣喜
焦慮的是,房價越來越高,就快要買不起了,或者説能買的面積,從70平到50平
欣喜的是,自己馬上就可以在這個剛奮鬥了一年的城市擁有屬於自己的家,且房價也是未來可期
所以,阿香選擇了在房價的裹挾下,向下兼容
拿下這套房齡有點老,户型有些奇葩,但是總價很低(39萬), 壓力沒那麼大的小兩房
“當下的感覺是,在暴漲之前上車了,總算鬆了口氣”,阿香這麼説
時間來到2023年,阿香迎來了人生的下一個階段:結婚
也是因為結婚,阿香想要賣房去置換一套大婚房,最好是四房,能裝得下三代同堂的那種
於是,這套小房子也就被阿香擺上了二手房貨架,想趕緊賣掉
從2023年掛到2024年,從42萬到37萬,一年多的時間,這套房和中介平台簽了獨家,平均1個月不到1個客户看房,且0個客户有意向
問題出在哪?
當然是因為柳州整體樓市在2023年大幅下滑了,原本寄予厚望的房地產行業冷淡了,土拍地都賣不出去了
“18年的時候買的,現在免費送裝修都沒人要。”
這時中介來了句:“我敢保證,25萬肯定能出!”
阿香差點沒在電話那頭和中介對罵
這要是放在上海,小户型低總價就是年輕人上車的入門款,但是阿香沒想到
在小城市,小户型+房齡老的二手房,基本等於災難級別的存在
為什麼
柳州這種小三線城市,買房需求完全和大城市相反,在老家大家普遍結婚早,父母離得近
即便是年輕人買房也主要考慮至少小三房,很多人上車都直接買四房
因為買房基本意味着結婚生子、三代同堂
小户型兩房+十年房齡+小城市
基本已經把阿香這套小户型捶死在二手市場
魔幻的是,整個城市平均房價降了兩千,但阿香看上的大户型還是沒降,她的置換難度在一起一落中又加大了
這個故事為什麼我印象最深刻,阿香作為一個房東,給我們的勸誡很直截了當
在小城市買房,真的不能****向下兼容,選一些和普羅大眾需求相悖的小眾產品
能裝得下一家人的大房子,才是小城市樓市的硬通貨
在小城市還堅持買小户型+老房子,基本註定是災難
02
特意從外地趕回來三次,上門討房租的飛飛
“現在的租房市場,房客才是大爺啊。”
這是飛飛今年回家和我們抱怨最多的一句話
一直在深圳發展的飛飛,是我們身邊所有人都羨慕的對象,在25歲就過上了收租當房東的生活
回想當初買下老家這套房子,還有點魔幻,她是在2019年一個千人搖號的市場裏,最後一箇中籤的客户
那時候,老家樓市火熱,就這麼一個地段夾雜在老城區各種散亂菜市、學校、老公房當中的樓盤,居然也要靠搶
因為在異地,飛飛沒太花很多心思,在網上找了個二房東就順利租出去了
前幾年的時候,房子租得挺順利的,每個月租金租客也都及時繳納
但是去年上半年開始,租客就開始每個月拖欠一週才繳納房租,原因是做生意虧了,資金一時週轉不過來
拖到最後,租客居然連續7個月不繳房租

小城市的房東,租房沒有太多保護機制,房東人在外地,也不好處理
租房完之後的二房東,就跟人間消失了一樣,聯繫也聯繫不上
飛飛人又在外地,加上租客前幾年繳納房租挺正常的,近年生意不好做,因此心軟的她一再接受了租客的違約

以至於到了租客連續第七個月不繳房租的時候,她才決定趁着假期,叫上家人,回老家上門和租客談判,結果租客答應在月底搬離
但是成功勸退租客後,被欠着的1.4w租金,直到現在也沒要回來
後來飛飛繼續把房子出租,雖然吃一塹長一智,把房子掛到了貝殼上
沒想到的是,第二道難關來了,老家的租賃市場開始變得內捲了起來
隨着二手行情不好,賣不掉的房子進入租房市場,租賃的掛牌房源也越來越多
最後,清退租客後的房子以降低15%的租金才成交
飛飛人在外地,這幾年卻沒享受到多少當房東的快樂
反而是因為異地租房,也因為租賃市場的不正規,讓她一直不太省心
03
在二線城市同時持有5套房的老慶
第三個房東的故事,就更加刺激了,來自我身邊一個富貴朋友,老慶
老慶和房地產的淵源頗深,説直白點,老慶就是我的同行
唯一不同的是,我是個打工仔,而老慶是個老闆,同時也是一個資深投資客
最多的時候,老慶在我們老家省會,同時持有5套房產,且其中有4套都位於五象新區的不同熱門板塊
熟悉南寧的人可能會知道:五象湖1套、良慶大橋南1套、龍崗2套、三岸1套
這都屬於南寧最炙手可熱的板塊了,火爆到房子還得綁定車位買,甚至還有外收費用
作為一個地產從業者,老慶和不同項目的內部領導關係走的比較近,基本都是最大折扣上車的
我問老慶當初為什麼要同時買這麼多房子,他説,自己定了一個目標,打算幹到40歲左右退休
2016年開始他就通過自己和愛人的積蓄,甚至借了朋友的錢,開始投資房地產
按照當時的房價漲幅,老慶基本可以在40歲左右,實現在小城市的財富自由
“我當時算了算,5年後基本能翻倍。”
在扛過了資金壓力最大的前兩年,在老慶覺得自己離財務自由更近一步的時候,危險的苗頭正在靠近
其中2套房的開發商開始出現暴雷跡象,其中一套房停工了1年,政府介入後才順利交房
經歷暴雷房企停工樓盤之後,老慶從2020年開始選擇盤整自己的資產
在平均每套虧損20-30萬的情況下,賣出了3套房,還有1套仍在掛牌
“虧的這幾十萬,都是我的血淚教訓。”
最後老慶只留下了地段最好,產品最優,面積最大的1套房自住
“現在的想法是手上閒置的房子都賣掉,保住現金流,再去找其他渠道投資,爭取延遲個5年左右退休,哈哈。”
我問他將來還會投資房子嗎
他堅定地説,如果在一線還是可以投資好地段的房子的
但是類似省會這樣的二線城市,普通人在老家,一輩子買兩套房其實就夠了
“留一套大的自己住,買一套小的為學區,現金暫時考慮留在手裏,或想辦法涉足新的投資渠道。”
04
現在在小城市當房東,賣房或租房,都多少都有點難
三個故事真實地告訴我們,供求關係逆轉這件事,也不是説説而已
它真實地在樓市的每一個角落裏發生着,無論是買賣市場,還是租賃市場
未來稀缺的不是房子,可能是買房的客户
尤其是在同質化產品氾濫,人口還在外流的二三線城市
這種趨勢在越小的城市,越不可逆轉,且房子與客户之間比例失衡的速度,更快更猛烈

這次我親眼目睹了表妹3年前,1萬2買的商品房,從未住過的二手,掛牌價格只有八九千
我也親眼目睹了這個小區的一個組團,就同時有200多套房子同時在售

在我瀏覽一個新區的二手房源信息的時候,我看到那些交房了多年的二手毛坯房或者開發商原裝精裝房,還在掛牌
這意味着兩件事,大量房東買了房並不自住而是直接賣掉,二手市場很多房子現在難找到買家
總之這趟回家,讓我對二三線樓市的殘酷又有了全新認知
這些林林總總的現象
足以説明下沉市場現在的寒意,和背後房東們的苦苦****掙扎…
以上為正文,來自喬不絲