彭博：房貸利率，要降了_風聞

這幾天，美國的彭博社格外關心中國的房貸市場。

先是上週五引消息人士，説中國正考慮進一步下調存量房貸利率，允許存量房貸尋求轉按揭。

今天彭博再次將消息細化，説金融監管機構已提議將存量房貸利率共計下調80個基點左右，首次下調在未來幾周內，第二次下調將於明年年初，首套和二套房都適用。

對於彭博的傳聞，招行行長王亮表示，這對銀行業的存量按揭利率帶來一定負面的影響。宏觀管理部門會做好充分論證和研究，再推出這樣的政策。

不過，政事堂是相信彭博的，中央政府推動房產價格穩步下行和房貸利率穩步下行，都是既定的政策。

因為房產的價格與房貸的利率，本質上都是一種税，

三中全會以來最核心的改革，就是要進行税制改革，對改開以來的舊利益體制進行再分配。

之前對房產徵税，是由地方國土部門和銀行機構來搞，税金以房價和房貸的形式，進入了地方政府和銀行的口袋。

政府將70年税金透支轉化為基建，銀行將豐厚的税息槓桿化變成信貸，迎接進入WTO之後的全球產業鏈轉移。

但是，隨着中國經濟結構的調整，以及全球產業鏈逐漸向東南亞與南亞轉移，地方的基建與銀行的信貸，對於經濟的推動越來越無力，中央自然也就要進行徵税分配的調整。

本輪的房價下行本質，是中央壓低地方的徵税力度，接下來的房貸利率下行本質，是中央壓低銀行的徵税力度。

而近期出台的房屋養老金和保險金，以及配售型保障住房，都是取代房價與房貸的徵税新機制。

這裏重點再説一下配售型保障住房。

跟當年商品房雙軌制試點時，就是讓公務員先購買商品房，如今配售型保障房雙軌制試點時，也是讓公務員先來。

近期，多地公務員都陸陸續續收到了配售型保障住房的摸底調查，簡而言之是可以五折買房，房子擁有等同於商品房的教育醫療屬性，但是去除了金融屬性，未來只能原價賣給政府。

在使用的過程中，購房者只需要按照面積和房價，每年繳納養老金和保險金以及房屋折損費用。

從這裏大概能夠看出來中央政府的護盤線，大概就是現行商品房的五折，隨着配售型保障房明年開始大規模的湧入市場，小户型普宅的價格也會不斷向配售型保障房趨同。

我們也會發現，中央政府的徵税思路，跟之前的思路完全反過來了，

過去是税收前置，大幅提升購房門檻，降低後續持有成本，主力搞市場化的商品房，用P2P式的高額收益吸引人上車，把房子搞成香奈兒式奢侈品，享受每年的增值。

現在是税收後置，大幅降低購房門檻，提升後續持有成本，主力搞保障性的配售房，用PDD式的低價折扣吸引人入場，把房子搞成9.9包郵的快消品，可以無理由退貨。

跟這幾年電商巨頭們的變化很像，過去是淘寶的基礎上搞天貓的雙軌制，現在是天貓京東的規模萎縮下搞拼多多的雙軌制。

同樣，國家也調整政策，通過大幅壓低小户型的總價、首付、貸款利息，讓邊緣人口成為新的房地產增量消費者。

房地產調整走的就是平台電商的老路，我們也是在摸着他們過河。

接下來，隨着公務員們開始上車，路徑被打通，很多市區閒置的老舊寫字樓和爛尾樓也會像被廉價打包收購，再以拼多多的模式與價格賣給上班便捷的打工人，政府只賺取細水長流的各類税金。

房地產逐步去金融屬性的同時，中央的金融屬性會不斷增強，後置的強勁税收預期和優秀的現金流，會成為政府大規模發債的基礎，而這些錢又會被政府用於新質生產力的投資與新基建的建設。

簡而言之，在針對房價房貸的“雙減”機制下，人口會向大城市流動，勞動力會向市區中心流動，資本會向新質生產力投入，而歸根結底，這些政策都是在為“大國大城”進行配套服務。