一些住宅逐漸老化 專項維修資金如何籌足用好？_風聞

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8月底，上海市發佈住宅維修資金管理新規，明確不同住宅類型維修資金的歸集標準和資金使用程序等。

記者在多地調查發現，越來越多的住宅進入設計使用年限的中後期，部分小區住宅專項維修資金存在續交難、使用難等問題。對此，如何破解？

數額少，續交難

建於1998年的上海市黃浦區復興苑小區，曾由於維修資金不足，各種公共設施嚴重老化，且存在安全隱患，4台客運電梯、2台貨運電梯長期處於超期服役狀態。後來，社區居委會、業委會、物業公司成立專項小組，通過居民眾籌補足138萬元維修資金缺口，解決了電梯更換問題。

如今，我國進入“中年維修期”的住房逐漸增多，房屋集中老化風險加劇。據住房城鄉建設部科技與產業化發展中心數據，截至2022年底，城鎮既有房屋中建成年份超過30年的接近20%。這意味着這些房屋將進入設計使用年限的中後期，且該比例還將不斷增加。

“房屋老化安全隱患不容忽視，房屋公共設施設備的維修和更新需求日漸增多，部分小區維修資金不足問題日益凸顯。”易居房地產研究院副院長嚴躍進説。

記者在上海一個建於1998年的小區的賬本上看到，該小區首期維修資金募資額超過180萬元，幾乎消耗殆盡，目前餘額僅剩1500多元，亟待續交。

這一現象並不罕見。根據上海市物業管理事務中心統計，截至2023年底，上海商品住宅維修資金低於首期交存金額30%的小區有400餘個。在天津濱海新區，無專項維修資金的房屋約佔25%。

根據原建設部和財政部聯合頒佈的《住宅專項維修資金管理辦法》，業主分户賬面住宅專項維修資金餘額不足首期交存額30%的，應當及時續交。

多地基層幹部感慨：“讓業主掏錢的工作實在太難了，連物業費都很難交齊，更何況維修資金。”

居民為何不願意續交？記者走訪多個老舊小區發現，居民的顧慮多集中於“以前的維修資金花哪了”“我交了錢別人不交怎麼辦”“交錢後怎麼確保資金會合理使用”等。

一些地方維修資金的交款基數標準多年未變，亟待根據實際情況予以調整。

以上海為例，目前商品住宅首期專項維修資金交納標準是以新建商品住宅每平方米建築面積成本價1295元為基數乘以一定係數，該基數自2000年確定至今已經使用了20餘年。北京商品住宅的最高交納標準為每平方米200元，自2009年以來未調整過。

使用門檻高，挪用現象時有發生

業內人士表示，維修資金使用門檻高、手續複雜，有時難以發揮應有的保障作用。

“使用維修資金一般要組織召開全體業主大會。對於超大規模的小區，把幾千名業主召集起來開會，是一個不容易完成的任務。”北京一名街道幹部説。

對於維修資金的使用，多數城市採用審批制。即使業主大會表決通過，監管部門也可能會以使用依據不充分為由，否定動用資金的提議，因為審批制意味着審批部門要擔責。

湖南省株洲市住建局有關負責人表示，維修資金使用牽涉多方利益，加上小區自治機制不完善，業主意見難以統一，導致使用較難。以電梯故障為例，啓動使用維修資金程序短則一週，長則數月，且容易起糾紛。

部分小區還存在維修資金被濫用、挪用問題。如江西南昌某小區業主曾向政府投訴開發商挪用維修資金1600多萬元，導致1300多户業主房產證無法辦理；河南鄭州一家物業公司以“走緊急程序”為名私自挪用維修資金17萬餘元，2000多户業主毫不知情。

維修資金為何會被挪用？記者調查瞭解到，部分地區維修資金收費程序不夠規範，允許由開發商或物業服務企業代收首期歸集款，給後期違規挪用提供了空間。

此外，一些地方的物業管理規定均允許，當出現電梯故障、火災、外牆脱落等緊急情況時，物業服務企業或業委會可“先斬後奏”，立即採取應急防範措施。

一些物業公司等濫用緊急程序，甚至偽造業主決策文件套取維修資金的情況也時有發生。南京市江寧區某小區曾在業主不知情的情況下挪用1600萬元維修資金進行消防改造；長沙市某小區物業公司長期偽造業主簽字，私自動用維修資金。

多渠道籌集，提升使用效率

業內專家呼籲，針對維修資金續交難、使用難等問題，進一步完善相關制度，實現多渠道籌集、嚴格監管，提升維修資金使用效率，充分發揮維修資金保障功能。

首先，要多渠道補充賬户資金。近年來，多地探索將小區停車費、廣告費等公共收益用於補充維修資金。如寧波、徐州等地引導小區業委會將物業共用部位、共用設施設備等產生的公共收益用來補充維修資金。

一些地方出台措施抓好維修資金的籌集、續交。近期，天津市要求，已完成老舊小區改造但未建立住宅專項維修資金的小區，業主委員會應當組織籌集專項維修資金。長沙市新修改的物業專項維修資金管理辦法規定，續交的物業專項維修資金可以一次性交存，也可以隨物業管理費逐月交存。

其次，優化操作流程，破解“錢不好用”難題。株洲市發佈物業專項維修資金統籌賬户購買電梯維修保險改革試點操作流程，試點最快7個工作日內完成整個流程；同時，在維修資金使用中引入商業保險機制等。

上海市物業管理事務中心有關負責人表示，維修資金的使用應以便民利民為原則，優化流程，提升效率。目前，上海正在試點推行業主線上參與表決，提升表決便利性；同時，積極探索推進維修資金預算使用年度計劃試點工作，力求實現“多事一議、簡化表決、公開透明”。

針對部分地區目前存在的維修資金管理漏洞問題，北京林業大學經濟管理學院物業管理系主任程鵬建議，建立更加規範的維修資金管理和使用制度，引進第三方審計，對資金使用情況開展全過程評價，並加大對相關違法犯罪行為的打擊力度。

“房子和人一樣，會‘變老’，會‘生病’，需要保護和維修。維修資金對保證房屋安全、提高居住品質是非常必要的。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，應提高居民對維修資金作用的認識，業委會、物業應和業主進行持續、公開透明的溝通，而不是收錢的時候再去溝通。