最近市場好像開始暗暗回暖_風聞

在今天這個市場背景裏説這句需要一點勇氣

體感上你的中介或者你身邊的人應該都有意無意傳達出不太好的氛圍

包括剛剛過去8月二手房成交套數也在1.8萬套左右

數據整理自©網上房地產

刨去非住宅部分，最後成交量應該在1.6萬套左右

這個數據跟過去兩個月比起來是有差距

從數據到體感似乎所有線索都在提示我們市場是向下的

01

但其實大多數人不知道的是，此時此刻的市場已經在默默抬頭

依據依然是鏈家的轉定單（二手草簽合同）

這個二手成交市佔25%的數據樣本不能代表整個二手市場

但這已經是目前上海二手市場裏最大的一份成交樣本

而且它貴還貴在市佔的穩定

也就是説它幾乎每月成交市佔都在25%上下

不排除非中介成交佔比的全市網籤成交佔比

通過這樣一份樣本的波動你可以看到全市的二手情況

而且是此時此刻二手市場的情況

因為網籤還是你決定買房的兩到四周之後，但轉定單裏的草簽合同幾乎誕生於你買房的第一時間

這也是為什麼每次市場變化的時候我們總能提前點知道

原諒我每次引用這個數據前都得叨叨這麼多，主要防止新進的小夥伴沒看過

那這個數據又發生了怎樣的變化呢

8月19日-8月25日也就是上上週這個轉定單數據來到773套

這是新政後周期鏈家成交的首次回調

不過如果只這個週迴調還不足以為各位落筆

很快8月26日到9月1日這周繼續回彈

如果上上週回彈還不是很明顯，那上週的回彈已經來到7.6%

連續兩週的回調，以及較為明顯的漲幅可以看出市場應該是又有了新變化

為什麼鏈家的數據可以用來詮釋市場

除了前面説的樣本大、市佔穩定，更多時候這類市場型中介機構的成交數據每個都是來自真實成交

在龐雜的二手網籤數據裏，雖然我們看到的也是一套套的網籤

但這背後還有上下名字帶來的網籤、還有親戚朋友之間的手拉手、甚至動遷户選擇房子後的網籤

但市場化中介機構的每套成交可以排除上面的任何一種情況

也基於此你可以看到相對更純粹的二手需求的波動

這也是為什麼我們看到連續兩週的轉定單上行會非常欣慰

本質上這是新政後二手市場的二次轉向

02

同時其他線索也指向這點

如果説轉定單的維度還是單一，那其他線索還有麼

理論上變化產生的同時一定不是孤立存在的

奔着這點我又去求證了其他線索

同樣也是此時此刻正在市場上發生的兩個數據

首先是鏈家的看房人數

這個數據如果也有個市佔數據的話，這應該是介於鏈家70%的掛牌市佔和25%成交市佔的一個數據，同樣也能一定程度説明市場

那這個數據有什麼變化麼

新政之後這個數據就跟瘋了一樣，每週六日都是1.3萬-1.4萬的看房人數，是人不是人次

7月稍微下滑，每週六日的看房人數在1.1萬-1.2萬

進入8月也就是大家體感比較冷的這月，在前半月的週六日確實只有1萬左右的看房人數

但進入第四周你再看看，反彈回了1.1萬人

8月25日這是一個週日，這天鏈家的看房人數又接近1.2萬人

也就是説出來看房的人多了

另一邊房東的掛牌情緒也來了

我把8月鏈家每週末的新增掛牌拉出來，你會看到截至8月24日之前鏈家每週末的新增掛牌還維持在900多套

但這之後就是1000套+量級

上週日也就是9月1日更是達到1200多套

跟掛牌存量不同

掛牌存量高反應的是市場去化慢

但新增掛牌體現的是房東的掛牌情緒

情緒背後有三個影響因素：需求、政策、市場

有置換需求的房東自然會掛牌

政策出台刺激房東置換需求前置或者資產重新配置也會刺激房東掛牌，就像2023年9月的認房不認貸一樣

還有就是市場本身，市場好的時候房東掛牌也會積極

這三個因素會疊加，但這個8月底9月初可以排除的新增掛牌多的原因是政策

也就是説這個新增掛牌走高的背後更多是因為需求和市場的關係

綜上來看，從新增掛牌、看房人數，以及轉定單三個維度來看眼下的二手市場

似乎又發生了點改變

我帶着這個問題請教了中介小哥，他給到的回覆比較粗獷

説天氣沒那麼熱了大家願意出來看房了

這個原因當然不能作數，但站在九月初這個節點這個市場變化似乎跟金九銀十有點關係

只不過這個金九來的比我們想象的早

​03

那上行的市場裏，是誰在給力

上行轉定單數據是可以拆分的，從拆分的總價段數據裏

可以清晰看到這兩次回彈都跟一個總價段有關

500萬以下價段

兩次回彈都主要因為這個價格段發力

第一次微微回彈、第二次明顯回彈都是因為500萬以下的剛需發力

也就是説成交反彈的背後是更多500以下的剛需****開始進場了

其實更準確描述是500萬以下、1000-2000萬兩個價格段

只不過後者不如前者明顯

但巧合的是兩次回彈都是這兩個價格段

500萬以下這點讓我再次意識到上海二手市場的成交基石

上海每月二手成交裏500萬以下的成交基本佔到60%

這部分數據的變化和市場相輔相成，這個價段的成交變化確實能影響市場

1000-2000萬價格段倒是沒想到的

逆勢的數據不是500-1000萬的剛改價段、也不是2000萬以上的豪宅價段

而是1000-2000萬這個純改善價段

這個説實話我還沒想到好的答案，不過也不糾結了，本身也只是十位數上的數據樣本，不過也歡迎各位尤其是各位一線的中介小哥分享自己的看法

04

**為什麼呢，**我看了下議價空間數據

可以看到在轉定單不斷走高的數據面前，議價空間卻也是走高的

按理説量在價先，成交量的提升會逼停走高的議價空間，但這次不是

換句話説，市場成交的一個很大背景是以價換量

這個問題我也有請教過一線小哥

我得到的是這兩點，首先沒太感覺到市場反彈，但低總價、小户型成交走的蠻多的

第二點是之前猶豫的客户沒有之前那麼觀望了

第二點還屬於個人體感，各位聽聽就好，比較關鍵的是第一點

以鏈家靜安+長寧過去三個月轉定單數據來看

進入這個9月，50平以下的成交佔比確實走高

這是市區範圍內的一類成交特色

另一點需要結合成交環線

上海二手的成交基石從總價維度是500萬以下剛需

但如果從環線維度看是外環外的成交

這是不管市場高低都維持的穩穩的格局，這個逆勢上揚的走勢自然也不例外

那當你把500萬以下+外環外這兩點結合的時候，你也會看到一類市場需求

外環外剛改需求

也許你會問500萬在外環外談的上剛改麼，以前也許不可以，但現在可以了

05

每次的市場變化你會發現這些市場變化都是有前有後的

就是成交單量之前大概率可以看到看房人數的變化

成交變化之後又會看到議價空間的波動

本質上市場的變化也存在於一個“普遍聯繫”的狀態

這個9月初的二手市場先分享到這

一起等等看後面幾周的數據變化

不過無論如何這個秋天的秋風是吹起來了

以上為正文，來自巧克麗麗