央企國企也不願拿地了_風聞

2024年09月09日 23:23 新浪網 作者 經濟觀察報

　　經濟觀察網 記者 田國寶 9月5日，王強看上的一個地塊開始競價，但他卻沒有參與的機會。這塊土地位於一線城市產業聚集區，有較好的需求支撐，根據他和同事的綜合研判，預計一年時間可以清盤，但最終，地塊投資沒有通過總部的審核。

　　王強在一家國有房企的區域投資部門任職。今年以來，總部加大了投資風險審核力度，他所在公司前八個月實際投資額不到全年計劃的三分之一。

　　王強看上的地塊起拍樓面價4.9萬元/平方米，目前地塊周邊二手房價格普遍低於5萬元/平方米。總部認為，未來項目的利潤和去化難以平衡，不同意參拍。

　　今年以來，基於房地產形勢，央企和地方國企也開始謹慎拿地了。

　　Wind數據顯示，2024年前八個月，全國土地成交金額1.42萬億元，同比下降了31%，只有2021年同期的三分之一。

　　王強做了近十年投資工作，從今年開始，他所在公司的投資標準從原來的8個增加到13個，全部符合才能投資。

　　減少拿地

　　年初，王強所在公司的計劃投資額在100億元左右，但前八個月的權益拿地金額不到30億元，相當於2023年一個月的拿地額。王強説，不是不想拿地，而是大部分土地不符合投資要求。

　　減少拿地的不止王強所在的公司。

　　2024年中期業績顯示，保利發展上半年新拿12個項目，權益拿地金額109億元，不到2023年同期的一半。截至2024年6月底，保利發展的土地儲備較年初下降了8%。

　　保利發展將投資主要放在全國38個核心城市，這些地方的土地儲備佔比達到七成。其他城市存貨佔比不到三成，主要分佈在華南和華東等經濟活躍、人口持續流入的三四線城市。

　　上半年，中海的投資總額為129億元，不到2023年同期的三分之一，但在房地產行業中處於領先地位。中海行政總裁張智超説，上半年一線城市供地少、優質土地供應不足是拿地少的主要原因。

　　2021年以來，中海聚焦在一線和強二線城市投資，在2024年上半年的投資中，一線城市佔比達到67%。除了在公開市場拿地，中海還積極關注收併購、城市更新等領域的投資機會。上半年，中海在西安從金地手中獲取一個城市更新項目。

　　與保利發展一樣，綠城中國也不排斥在經濟發達的三四線城市拿地。綠城中國行政總裁郭佳峯説，綠城的投資以一線和核心二線城市為主，同時也會考慮非熱點城市優質板塊的結構性機會，尤其是長三角部分經濟發達市縣的機會。

　　建發是近年拿地較為兇猛的房企之一，克而瑞數據顯示，2024年前八個月，建發拿地金額為279億元，不到2023年拿地金額的四成。

　　在業績會上，建發的管理層表示，主要根據銷售去化速度及增長趨勢有序開展土儲補充，今年加大了對東部區域的佈局，尤其是浙江、江西、福建和江蘇等省份，為區域深耕做準備。

　　建發認為，2024年上半年集中供地價格太高，對拿地有較大影響，如杭州和福州等城市，雖然庫存項目均完成去化，考慮到團隊和品牌的維繫，才進行適度少量的補充，而且主要以合作模式為主。

　　中指院數據顯示，今年前八個月，TOP100企業的拿地金額同比下降40%。包括央國企在內的房企大幅度減少拿地。經濟觀察網獲悉，今年以來，監管部門要求房企的銷售拿地比不能超過40%。

　　調整策略

　　一位上市房企的財務負責人告訴經濟觀察網，一塊土地拿錯了有可能讓公司爆雷，“一點不誇張”。

　　房企想要發展必須投資拿地，但當前拿錯地的風險太高，因此，調整投資策略、提高投資標準成為多數房企控制風險的主要手段之一。

　　招商蛇口將投資範圍縮小至10個城市。招商蛇口副總經理伍斌表示，要聚焦城市區域深耕，核心城市的投資佔比將達到九成以上。

　　王強説，年中，他們公司對房地產市場和土地市場研判的結論是，拿地的風險依然較大，所以進一步收緊了投資。

　　王強所在的公司總部有一個幾十人組成的投資研判團隊，對每個都市圈的核心城市及熱點區域進行綜合評估，以此確定重點投資的區域；同時負責評估城市公司上報的計劃投資項目。

　　第一個評估指標是地塊的毛利率，任何地塊都必須達到兩位數的毛利率。如果毛利率不達標，即便是半年可清盤的項目也不考慮，這是最重要的紅線之一。

　　第二個評估指標是項目的投入產出比，將項目所有潛在發生的成本結合去化週期、利潤率等指標，為每一個參拍的地塊設置價格紅線。

　　第三是評估當地的未來市場走勢。一個項目從拿地到開盤銷售至少需要四個月到半年時間，投研團隊需要對開盤時及去化週期內的市場作預判。一個項目的去化週期如果超過兩年，原則上不會考慮投資，除非未來有巨大升值空間。

　　金茂將投資策略總結為“早”“責”“深”“細”“準”五字訣。“早”就是早獲取項目信息，讓投研團隊提前介入；“責”是責任明確，總部、區域和城市三級並一級，分別從不同維度看問題；“深”是把所有問題都考慮到，減少失誤和偏差；“細”是項目的每一個細節都要觀察到；“準”是結果，即拿對地。

　　由於2022年之前拿地的毛利率下降較為嚴重，金茂試圖通過獲取毛利率高的項目，來提升整體毛利水平。

　　風向研判

　　對房地產的發展趨勢，不同房企的判斷不同，投資和銷售策略也不同。

　　作為行業老大，下半年，保利發展一方面堅定去庫存策略，主動調整投資節奏；另一方面將全面梳理在手資源，在存量土地調規、存量土地置換和存量房收儲等方面積極與地方政府溝通。

　　同保利發展一樣，去庫存也是華潤置地的核心工作。華潤置地董事會主席李欣解釋了去庫存工作的思路。

　　第一，未來工作重心從開發銷售依賴增量的慣性思維轉移到去庫存上，並提升全價值能力。

　　第二，團隊上下形成去庫存的認識。目前華潤置地資產管理規模在4500億元左右，其中經營性不動產的業績貢獻佔比超25%。

　　招商蛇口一直對一二手房成交結構保持高度關注。其管理層認為，今年市場可能會先低後高，隨着政策持續發力，積累的需求有望得到進一步釋放。因此，下半年相對有更好的機會，但仍會謹慎看待未來市場。

　　招商蛇口總經理朱文凱説，2024年的房地產銷售金額能否達到2023年水平，他們保持觀望態度。在市場沒有較大改善前，還是希望銷售能穩定住，經營性現金流和現金流是關鍵。

　　金茂董事長張增根稱，金茂的戰略方向和堅持高端改善的定位，與國家政策和行業現實高度契合。在行業不斷洗牌過程中，只要戰略方向和產品定位沒有出現偏差，就可以最大限度避免風險，金茂對風險的把控較為及時。

　　與大型央企相比，王強所在的公司投資拿地慎之又慎，銷售則是能賣盡賣。在符合國有資產要求的條件下，最大限度實現去化，在總部層面實行一城一策，在城市層面實行一項目一策，在項目層面則採取一房一策。