豪華酒店的尊嚴,煤老闆來守護_風聞
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作者 | 王言
文旅市場火熱之際,不少豪華酒店卻面臨被擺上貨架,但又無人問津的尷尬處境。
9月10日,阿里拍賣在其官方微信公眾號發佈公告稱,北京市第三中級人民法院將於2024年10月8日10時至2024年10月9日10時止(延時的除外)在阿里資產平台上對位於北京市順義區天竺地區府前一街60號的不動產進行公開拍賣。
截圖於阿里資產·司法官網
根據上述公告,該標的為北京臨空皇冠假日酒店,建築面積68244.54㎡,評估價13.4529億元,起拍價9.4171億元,參拍需繳納保證金為1.8億元,每次增價幅度為470萬元。本次拍賣直降4.0358億元,7.0折上拍,13799元/㎡。
不過,外界對於該酒店的興趣似乎並不大。截至9月11日上午11點,阿里拍賣官網顯示,上述拍賣共吸引了3480次圍觀,卻無人報名。
在此前,國內也已有多地出現豪華酒店轉讓或拍賣情況。據邁點網的數據,今年8月,有59家酒店被尋求出售。其中,拍賣價格在億元以上的酒店有17家,5000萬到一億元的有11家,低於5000萬的酒店有31家。
一直以來,由於具有增加現金流、資產增值等優點,豪華酒店成為不少投資機構熱衷的標的,但目前,資本市場的態度卻發生大轉彎。其中一個主要原因在於,早些年在地產紅利時代下,不少豪華酒店的出現並非單純受市場驅動,缺乏廣泛的客羣和成熟的商業模式,這也長期影響着其在市場的真實價值。
01
豪華酒店被批量出售
不僅是北京,近年來多地均出現豪華酒店轉讓或法拍的消息。
今年8月,位於北京市朝陽區的一家五星級酒店——索菲特大酒店被掛牌出售,報價為28億元。出售原因為產權方天府融德酒店(北京)有限公司建國門分公司面臨債務問題,計劃通過轉讓酒店來解決。
該酒店處於北京的核心地段,東二環與長安街的交叉口,緊鄰天安門廣場、故宮博物館、中國國家大劇院等著名景點。攜程顯示,索菲特大酒店每晚單價在1000-40000元之間。
此外,據阿里拍賣網消息,重慶柏椿實業公司位於北碚區澄江鎮温泉路的資產包於9月2日開拍,起拍價為7億元。此次拍賣標的包括重慶北碚悦榕莊酒店、悦榕莊二期的9塊土地使用權及地上建築物以及爛尾多年的悦椿度假酒店等資產。
更早一些的2024年1月,深陷流動性危機的碧桂園,也宣佈掛牌轉讓包括鳳凰酒店等一系列資產,其中鳳凰酒店的擬轉讓價格最高,達到12.6億元。
今年3月,有消息稱,復星國際擬出售三亞亞特蘭蒂斯酒店全部或部分股權。亞特蘭蒂斯酒店一直是三亞海棠灣的地標建築之一,佔地總面積達54萬平方米,由復星集團旗下的復星旅文投資近百億元建造。今年春節期間,其最貴的皇家套房一晚售價高達28.8萬元。
除了被擺上貨架外,近年來也有不少高端酒店宣佈停業關店。今年2月,寧波唯一一家索菲特酒店——寧波富力索菲特大飯店摘牌停業;4月,瀋陽皇冠假日酒店宣佈全面停止營業,並依法解散;6月,位於北京三里屯太古裏的北京瑜舍酒店正式關店。
上述酒店被轉手或關停的原因也很簡單——有的因業主債務問題需套現,有的則由於操盤公司破產清算,即將面臨整體法拍。
比如,被傳出出售亞特蘭蒂斯酒店的復星集團,近兩年一直面臨債務問題;重慶北碚悦榕莊被擺上貨架的原因,是其背後的重慶柏椿實業有限公司因債務問題被申請破產清算,成為償債的固定資產。
02
地產紅利時代的遺珠
一直以來,酒店類資產由於可以帶來現金收入,同時也有抵禦通脹、資產增值的潛在收益,多年來一直是大宗投資交易的熱門類別,備受投資機構青睞。
不過,三年疫情使得酒店行業經歷重大沖擊,價值不斷滑落。《全國星級酒店統計調查報告》顯示,2020年至2022年,全國掛牌五星級酒店數量均為負增長,從2019年的8920家下滑至7337家。
另一方面,酒店類資產在國內市場的特殊存在,也在一定程度上影響着其最終的價值和受投資追捧的程度。
在地產紅利時代,許多高星級酒店的出現,並非完全由市場驅動。一般情況下,地產商為了拿地,需要滿足地方政府的硬性要求,配建相關酒店,同時酒店的出現,也存在着推高周邊商業和住宅的價格的可能。
根據高級合夥人馮少輝於2021年披露的數據,中國60%的高星級酒店資產都在房地產商手中。
但當下,隨着行業政策和環境的變化,眾多房企陷入流動性危機,只能不惜打折拋售資產套現。而在疫情結束後,國內旅遊業迅速恢復,帶動酒店業回暖,這成為一些酒店所有方出售相關資產的契機。
但具體看,目前,中國酒店市場供應量依然偏高,且隨着“報復性消費”紅利的褪去,一些酒店項目、酒店管理公司業績出現下滑,酒店業依然面臨挑戰。
萬豪酒店今年二季度的RevPAR(每間可供出租客房收入)僅大中華區出現4.2%的同比下滑;洲際酒店二季度大中華區業績下降2.6%,RevPAR同比下滑了7%;二季度,凱悦酒店集團大中華區RevPAR同比下滑了3.2%。
根據天眼查數據,截至2024年7月,現存與“酒店”相關企業的數量接近260萬家。2024年1-7月,新增相關企業20餘萬家,與2023年同期相比,下降16%。
另一方面,由於債務糾紛、缺乏成熟商業模式等風險,很多豪華酒店,即便被擺上貨架,也很難成功尋覓到下家。
據酒店產權網統計,2023年標價5000萬元及以上被法拍的酒店資產掛牌總量為275家,2022年為194家;從成交情況看,2023年完成交易的為43家,成拍率為15.6%,2022年更低,僅成交16家,成拍率為8.2%。
03
實業派“抄底”
但這個世界從不缺少敢於“抄底”的勇士。
9月初,在停擺四個多月後,曾被視為“西南地區親子酒店天花板”的藍光己莊重新開業,改名為峨眉山烏蘭度假酒店。
藍光己莊換名開業,其新老闆也開始為大眾所知。據媒體報道,峨眉山烏蘭度假酒店的新金主——鄂爾多斯市烏蘭煤炭(集團)有限責任公司是一家內蒙古的大型煤炭企業,該公司隸屬於鄂爾多斯市烏蘭發展集團有限公司。烏蘭集團是一家集煤炭產業及農牧、住宿、釀酒等業務為一體的民營企業。
2023年豪擲28.01億元買下金茂北京威斯汀大飯店的買家的老本行也與煤炭密切相關。該酒店由一家交易前2個月才成立殼公司收入囊中,背後的股東為石翠和蘇福蛇兩名自然人。據媒體報道,二人背後是陝西榆林的中彙集團,這是一家從事煤炭開採、洗煤、煤化工等業務的企業。
除了“煤老闆”之外,其他企業也在跨界進入酒店行業。2023年12月,華僑城(亞洲)發佈公告稱,將上海蘇河灣項目部分資產以24.3億元的成交價出售。該項目就包含了著名的上海寶格麗酒店。由於每晚超過六七千元的超高房價,寶格麗酒店一度被稱為“上海最奢侈的酒店”。
最終接盤寶格麗酒店的,是江蘇“水泥大王”金峯集團。近年來,金峯水泥不斷佈局豪華酒店領域。除了計劃自建南京JW萬豪酒店外,金峯水泥還在2023年9月以16.43億元拍下上海虹口三至喜來登酒店。
總體來看,想要重新讓一些知名酒店煥發生機,可能只有擁有穩定充足現金流的企業有着這樣的能力。
以重慶悦榕莊項目為例,其此前拍賣的“悦榕莊酒店”以及悦榕莊二期,其中,酒店的盈利狀況尚不明確,且悦榕莊二期地塊處於閒置或停工狀態,需要大量資金才能繼續復工。這意味着,接手方不僅要支付至少7億元房款,後續還要投入大量資金重新開工建設。
不過,在行業低谷期低價購買酒店也許是個好機會。當前,被擺上貨架的酒店,不乏位於一二線城市核心位置的知名項目。將這樣的酒店收入囊中,除了有望獲得實際經濟收益外,企業接盤方可以實現業務多元化、資產保值等目的,同時也能起到提升企業形象的作用。
但最終,任何生意都要回歸到經營。被甩賣的豪華酒店,多年來就存在着眾多問題,箇中原因也非常複雜。長期作為“門外漢”的接盤方,並不一定有化腐朽為神奇的能力,這些酒店在易主後的走勢如何,仍存在不確定性。
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