房價跌到什麼時候是個頭_風聞
挪威TALK-挪威TALK官方账号-追求基本的道德与健全的常识1小时前
文/挪威
**3年後，或者13年後。**這是按照高盛的預測，參照美國，2027年到底，參照日本的話，那還得十幾年將近二十年，可能我們這代人差不多領退休金的時候，到底了。
當然，我們不是美國，我們也不是日本，但經濟規律是差不多的，大家都債務累累，不太可能短時間內找到可以替換房奴這個羣體的人羣，來讓他們做債務增量，從銀行弄錢出來。
前兩天，統計局發佈了全國70城房價數據，**省流總結就是：全跌。**新房除了滬爺（還有南京）守住了，其它差不多全跌，廣州和深圳這對難兄難弟跌幅不管是環比還是同比，都差不多。
二手房幾乎是全線失守，而且一線城市降幅環比還是擴大的，擴大的意思是，在加速下跌。517新政把首付打到15%，也就挺了兩三個月，挺不住了。
所以，別聽中介胡咧咧，什麼什麼重磅、震驚、大規劃之類的，重磅不要錢啊？哪來的錢，這陣子全廣州都在傳，南沙要徹底放開限購了，但我覺得可能沒啥用。如果你要買房（剛需），你只需要關注三點：
**1）現金儲備，**付完買房的錢之後還剩多少，能夠你無收入情況下躺平多久；2）現金流及韌性，現在好不代表以後也會好，現在能掙到很多錢不代表以後也能，所以韌性也要考慮，平均下來能掙多少，可持續性多強；3）債務率。
就以上三點，至於房價買了之後還會不會跌之類的，就不要太在意了，沒有人能買到最低點，試圖買到最低點的，都是投資需求，如果是投資，那就不要投房地產了，多偉大啊，投地產，如果是剛需，那就不要太在意是不是買在最低點了。
因為就算你有這個能力能蹲到最低點，你身邊環境也等不了你，否則算什麼剛需？剛需的意思就是，你現在這個階段差不多就得買，不買就沒法進行到下一個階段，比如不買，孩子讀書找學校就是個麻煩，這就叫剛需。
至於這個剛需夠不夠剛，那就看自己和家裏人商量的結果了，覺得有其它路子，並且更可行，那就不夠剛，不夠剛就沒必要買，30年的債務對你的現金流韌性絕對是個非常巨大的考驗。
而且房地產下行，本身就會對很多相關產業的從業者帶來巨大影響，他們的收入受挫，預期悲觀，又會進一步帶崩樓市，這相當於一個惡性循環。這兩天房地產作為大哥，帶着一幫小弟往前走的圖，在我的好幾個羣裏傳。
屬實非常生動傳神，房地產好的時候，價格離譜大家買不起房，很難受；房地產不好，大家收入受到影響，房東精神狀態和預期收到影響，然後壓縮消費，削減投資，進一步影響大家的收入，也很難受。
這兩天放假，經濟觀察報的一篇報道在朋友圈瘋傳，説現在銀行對斷供者寬鬆多了，以前斷供二話不説給你法拍了，現在斷供，銀行願意哄着你了，商量着來，看是不是給你降降房貸利率什麼的，或者暫停一下還房貸的時間，或者只還利息，等你緩緩再恢復過來，總之就是隻要你還願意供，什麼都好説。
甚至有網友説自己準備斷供之後，銀行幫忙找了個工作，自己月供2100，銀行找了個3000多工作給他。
為什麼現在有商有量了，原因也很簡單，斷供的人在增多，幾個羣體的博弈更加充分了，對於銀行來説，斷供房都法拍了損失會很大，對於地方城市來説，法拍之後這些人沒地方住流離失所管理起來很困難，而且法拍房集中上市會極大拉低房價，行情起不來，地方賣地都難，綜合博弈下來就是，能穩住就是最優解。
之前我寫過關於517新政之後情況的文章，説還要再看兩個月。目前的數據基本上能夠做出判斷了，新政影響力快沒了，但環顧四周一看，好像沒有其它的路子可以續上，總不能零首付，兩代人供吧，不會吧，不會吧。
房價沒有企穩的跡象，那麼現在怎麼看「買房」這件事？剛需客應該怎麼做打算？我覺得你不要單拎出來看，而是把「買房」放到你的解決方案裏去，對比不同解決方案的性價比。
這個時候就要回到現實了，坦白講，對於大多數在大城市打拼生兒育女的年輕家庭來説，解決孩子教育和居住，是絕對的剛需，而且可供選擇的路很少，大概有這麼幾條：
1）買房，開發商配套不錯的學校，直接解決，缺點是要還房貸，首付也得不少錢。
2）不買房。不買房又有以下幾條路：1、孩子回老家讀省錢但孩子成了留守兒童；2、孩子跟着父母在城市，租房住同時孩子讀租房配套的學校，一般好學校比較少，教學質量難説；3、孩子跟着父母在城市，租房住同時孩子上私立，價格貴；4、孩子跟着父母在城市，租房住然後給一些好的公立學校贊助費，通常大幾十萬起。
以上幾條路，我身邊朋友都走過，有租房上私立的，有買不錯配套學校的樓盤的，也有給贊助費的。
老讀者知道，我是在廣州，我一位朋友為了讓孩子能夠上廣州某第一梯隊的公立小學，給了30萬贊助費，在學校附近又租了個房子大概6000一個月，三口人住，合計平均一個月也得一萬大幾千的支出（贊助費平攤到每個月）。
我自己的解決方案是：我其實沒啥解決方案，我買得早，沒得選了，只能説一下樓盤大概情況，非中心城區帶名校、商業和醫院配套的社區，月供不是很高，在安全線範圍內。
現在確實不少房子是跌出了性價比**，性價比指的不是價格已經足夠低，或者已經跌到了足夠的低位區，而是指，在上述幾條路里，買房子這條路的綜合成本已經顯現出了性價比。**
但每個人情況不同，選擇也不同，比如很多家庭孩子比較多，也是帶着老人一起住的，如果每個孩子上個學都給幾十萬贊助費，那就不如直接買這種配套不錯學校的樓盤了，如果是一個孩子，可能租房更划算。
突然能理解「時代侷限」這個詞了，以高層住宅為例，其實大家都知道高層或者超高層住宅未來公用設施破舊之後會住着很難受，但你現在也沒法買別墅，你會發現你能買得起的別墅都在山裏，外賣都送不到，然後零配套。
人只能做適合當下的最適選，做不了橫跨整個人生長時間維度的最優選。