日本住宅壽命200年的另一面:逃不開的房屋養老金,總數驚人_風聞
心之龙城飞将-45分钟前
掘金日本房產2024年09月21日 13:19:50 來自廣東◎掘金日本房產(ID:Japan_gold)| 柚柚子你願意買多“老”的房子?在國內因為橫空出世的“房屋養老金”爭論不休,大街小巷都在討論老房子還有多少價值,為什麼要給房子給“養老錢”的時候;隔壁日本早就到了“next level”:住房“養老金”收了幾十年,買房更愛買老房子。東京首都圈的二手房交易數據顯示,平均的成交房齡是25.84年。相當於一半以上的人,買的是超過25年的老房子,而且這個趨勢還在逐年遞增。日本人,為什麼敢買8、90年代的老房子?在國內房產投資界流傳着這樣一句話:買房別買老破小,一線城市的核心地區除外。這裏的老破小中的老,指的就是建築年齡20年以上的房子。在不少人看來,如果樓齡太高,除非這個房產附加價值很高,否則就會被打上“容易貶值”、“不好出手”的標籤。那麼,日本人買幾十年前建的房子,不怕貶值和折舊嗎?其實,日本房子的“折舊”,只能影響建築物,土地的價值是不會折舊的。折舊的日語是“減価償卻”。這一日語多出現在計算個人所得税和房屋出售時的增值税,也就是會計折舊。在會計折舊中,房屋年限越長,每年折舊的金額也就越小,反映在房價上的比例也越小。因為折舊只為折到建築物的價值,而不會影響到其下的土地。日本的房價是由兩個部分組成的:建物價值+土地價值。房子本身確實是越老越不值錢,但是土地是保值的。換句話説,買80、90年代的房子,恰恰是因為它們的建築物價值已經摺舊得很多了,當下的價格構成可能80%以上都是土地價值,再繼續貶值的空間和可能性很小。所以也更加保值。我們日本掘金曾經成交過一套1970年昭和45年(1970年)的房子,當時對土地和房屋價值做過鑑定,顯示土地的價值佔到了整個房價的將近9成。所以,日本房屋真正的價值所在,其實是土地。日本的土地是永久產權,在東京市區這樣寸土寸金的地方,一半的土地上蓋的是商用樓,留給住宅的用地是開發一塊少一塊,所以日本人愛買老房子,不是因為他們不愛新房,是因為優質地段早早有房蓋在上面。這些地方的土地越稀缺,房子越保值。周邊的配套設施,房屋所處的地段,也都會為土地價值加成。日本人愛買老房子,不容易貶值是一方面,另一方面則是因為日本的老房子,保養得非常好。早在1980年,日本就提出了百年建築的目標。所謂百年建築是指,一是建築結構壽命100年,二是100年內可以讓家庭幾代人安居。2007年,日本自民黨提出“200年住宅”的概念,要求將原本目標為100年的建築壽命延長至200年。達成這個目標,首先要在房屋建成時質量要達標,其次,在後面的使用中,維護也要到位。在日本買房,每個月都需要交一筆維修基金,又叫修繕基金,日積月累,真正用於大樓的保養維護。如果買的是公寓樓,那麼一棟樓的所有業主平攤整棟樓的修繕費用。這筆錢由業主委員會和物業管理公司共同管理。錢放在銀行,需要使用時,由物業管理公司提出預算,業主委員會審核批准。而從這棟公寓樓建成開始,物業將會制定一個長達30-50年的修繕計劃。包括什麼時候將會進行屋頂防水補強,什麼時候進行供水管修補,什麼時候更換供水泵排水泵,什麼時候進行大規模修繕……每一項都列得清清楚楚,細緻到了頭髮根。“日本物業管理有一條不成文的規矩,不管下水道有沒有堵,一年必須使用高壓清洗裝置全部疏通一次,屋頂的防漏系統一般是五年補修一次,十年大修一次,外牆一般是十年全部翻新一次,電梯是三個月檢查一次,15年更換一次,而房間裏的消防探測系統是一年檢修一次。也就是説,日本的物業管理不是管道堵了、設備壞了才去修理,而是完全按照預先制定的修理計劃去預防性修理,以保證大樓和住户不會遇到生活上的麻煩。”徐靜波也正因為這樣,日本賣的公寓,即使是1980年以前建的(俗稱“昭和房”)看上去也跟國內2000年左右建的差不多,甚至保養得更好。(建成於1979年的房子)這樣看下來,日本的老房子往往房價低,性價比高,更加保值,租金還不錯,回報率就高。所以不少日本投資者更喜歡投資這樣的房子。但是要從6、70年代的房子中“淘到”質量高的房屋,更多地要靠運氣。如果把房齡往後退一點,在3、40年的房齡中尋找,找到好投資物件的概率會更高。那些1980、90年代(特別是新耐震)建的房子,不論從房屋質量還是新的程度,都會比正好在47年的老房子優秀。它們也更容易有“增值”出售的情況。所以,我們會一直推薦的日本投資房,主要集中在80、90年代,也是出於這個考量:這個時期的房子,土地價值佔大頭、建築物佔小頭,而折舊是建築物,但是土地不折舊,在投資性價比上最高。保養得通常也不錯。日本的老房子,比你想象得更香。