日本住宅壽命200年的另一面：逃不開的房屋養老金，總數驚人_風聞

掘金日本房產2024年09月21日 13:19:50 來自廣東◎掘金日本房產（ID：Japan_gold）| 柚柚子你願意買多“老”的房子？在國內因為橫空出世的“房屋養老金”爭論不休，大街小巷都在討論老房子還有多少價值，為什麼要給房子給“養老錢”的時候；隔壁日本早就到了“next level”：住房“養老金”收了幾十年，買房更愛買老房子。東京首都圈的二手房交易數據顯示，平均的成交房齡是25.84年。相當於一半以上的人，買的是超過25年的老房子，而且這個趨勢還在逐年遞增。日本人，為什麼敢買8、90年代的老房子？在國內房產投資界流傳着這樣一句話：買房別買老破小，一線城市的核心地區除外。這裏的老破小中的老，指的就是建築年齡20年以上的房子。在不少人看來，如果樓齡太高，除非這個房產附加價值很高，否則就會被打上“容易貶值”、“不好出手”的標籤。那麼，日本人買幾十年前建的房子，不怕貶值和折舊嗎？其實，日本房子的“折舊”，只能影響建築物，土地的價值是不會折舊的。折舊的日語是“減価償卻”。這一日語多出現在計算個人所得税和房屋出售時的增值税，也就是會計折舊。在會計折舊中，房屋年限越長，每年折舊的金額也就越小，反映在房價上的比例也越小。因為折舊只為折到建築物的價值，而不會影響到其下的土地。日本的房價是由兩個部分組成的：建物價值+土地價值。房子本身確實是越老越不值錢，但是土地是保值的。換句話説，買80、90年代的房子，恰恰是因為它們的建築物價值已經摺舊得很多了，當下的價格構成可能80%以上都是土地價值，再繼續貶值的空間和可能性很小。所以也更加保值。我們日本掘金曾經成交過一套1970年昭和45年（1970年）的房子，當時對土地和房屋價值做過鑑定，顯示土地的價值佔到了整個房價的將近9成。所以，日本房屋真正的價值所在，其實是土地。日本的土地是永久產權，在東京市區這樣寸土寸金的地方，一半的土地上蓋的是商用樓，留給住宅的用地是開發一塊少一塊，所以日本人愛買老房子，不是因為他們不愛新房，是因為優質地段早早有房蓋在上面。這些地方的土地越稀缺，房子越保值。周邊的配套設施，房屋所處的地段，也都會為土地價值加成。日本人愛買老房子，不容易貶值是一方面，另一方面則是因為日本的老房子，保養得非常好。早在1980年，日本就提出了百年建築的目標。所謂百年建築是指，一是建築結構壽命100年，二是100年內可以讓家庭幾代人安居。2007年，日本自民黨提出“200年住宅”的概念，要求將原本目標為100年的建築壽命延長至200年。達成這個目標，首先要在房屋建成時質量要達標，其次，在後面的使用中，維護也要到位。在日本買房，每個月都需要交一筆維修基金，又叫修繕基金，日積月累，真正用於大樓的保養維護。如果買的是公寓樓，那麼一棟樓的所有業主平攤整棟樓的修繕費用。這筆錢由業主委員會和物業管理公司共同管理。錢放在銀行，需要使用時，由物業管理公司提出預算，業主委員會審核批准。而從這棟公寓樓建成開始，物業將會制定一個長達30-50年的修繕計劃。包括什麼時候將會進行屋頂防水補強，什麼時候進行供水管修補，什麼時候更換供水泵排水泵，什麼時候進行大規模修繕……每一項都列得清清楚楚，細緻到了頭髮根。“日本物業管理有一條不成文的規矩，不管下水道有沒有堵，一年必須使用高壓清洗裝置全部疏通一次，屋頂的防漏系統一般是五年補修一次，十年大修一次，外牆一般是十年全部翻新一次，電梯是三個月檢查一次，15年更換一次，而房間裏的消防探測系統是一年檢修一次。也就是説，日本的物業管理不是管道堵了、設備壞了才去修理，而是完全按照預先制定的修理計劃去預防性修理，以保證大樓和住户不會遇到生活上的麻煩。”徐靜波也正因為這樣，日本賣的公寓，即使是1980年以前建的（俗稱“昭和房”）看上去也跟國內2000年左右建的差不多，甚至保養得更好。（建成於1979年的房子）這樣看下來，日本的老房子往往房價低，性價比高，更加保值，租金還不錯，回報率就高。所以不少日本投資者更喜歡投資這樣的房子。但是要從6、70年代的房子中“淘到”質量高的房屋，更多地要靠運氣。如果把房齡往後退一點，在3、40年的房齡中尋找，找到好投資物件的概率會更高。那些1980、90年代（特別是新耐震）建的房子，不論從房屋質量還是新的程度，都會比正好在47年的老房子優秀。它們也更容易有“增值”出售的情況。所以，我們會一直推薦的日本投資房，主要集中在80、90年代，也是出於這個考量：這個時期的房子，土地價值佔大頭、建築物佔小頭，而折舊是建築物，但是土地不折舊，在投資性價比上最高。保養得通常也不錯。日本的老房子，比你想象得更香。