宋清輝：央行宣佈下調存量房貸利率 未來存量房貸利率或繼續下調_風聞

著名經濟學家宋清輝在接受揚子晚報/紫牛新聞記者採訪時表示，房貸利率下調對於有存量房貸的市民而言，影響主要是還款壓力進一步減輕，消費能力可能增強等。對正在觀望的剛需消費者來説，意味着其購房成本將會大幅降低，從而有望刺激他們的購房需求，特別是對於首次購房的年輕人來説，此舉無疑是一大利好消息。宋清輝預測，為進一步刺激樓市回暖，存量房貸利率或還會繼續下調。但是，不同銀行間利率調整節奏可能不盡相同。

央行宣佈下調存量房貸利率！百萬房貸月供或減少300元；二套房貸最低首付降至15%

9月24日，國務院新聞辦公室就金融支持經濟高質量發展有關情況舉行新聞發佈會。央行行長潘功勝在會上宣佈，降低存量房貸利率和統一房貸最低首付比例。引導商業銀行將存量房貸利率降至新發放貸款利率的附近，預計平均降幅大約在0.5個百分點左右。統一首套房和二套房的房貸最低首付比例，將全國層面的二套房貸款最低首付比例由當前的25%下調到15%。據悉，這也是去年首次降低存量房貸利率以來，全國第二次降低存量房貸利率，實實在在為購房者、還貸家庭減輕月供負擔。

下調存量房貸利率受益多少人？

將惠及5000萬户家庭、1.5億人口

潘功勝表示，“我們預計平均下降幅度在0.5個百分點左右。之所以説是平均，因為貸款在不同時期放的，不同時期、不同地區、不同銀行，發放的存量房貸利率水平不一樣，我們預測下降的幅度是一個預期的平均數。銀行下調存量房貸利率，有利於進一步降低借款人房貸利息支出，我們預計這一項政策將惠及5000萬户家庭，1.5億人口，平均每年減少家庭的利息支出總數大概1500億元左右。”

潘功勝還表示，這次利率調整對銀行淨息差的影響總體保持中性。下調存量房貸利率將減少銀行的利息收入，但也會減少客户的提前還款。

購房者可以減多少負擔？

百萬房貸30年月供或少300元

“存量房貸利率下調，我的房貸月供會減多少？”南京的李先生看到消息後聯繫了房貸客户經理。客户經理表示，目前還沒接到通知，建議李先生及時關注相關信息，不過他個人認為，後續的模式可能跟上次存量房貸利率下調一樣，系統會進行測算，銀行統一處理。

李先生根據銀行APP的貸款計算器進行了測算。他目前的剩餘還款期數是273期（即273個月），貸款餘額是79.9萬元，執行的是4%的還款利率，採取的是逐月遞減的還款方式。“下個月本來是要還5590元。我測算發現，如果我的存量房貸利率降到3.5%，那麼下個月要還的就是5257元，每月能省300元左右。”李先生告訴揚子晚報/紫牛新聞記者。

記者搜索發現，有媒體報道，若平均降幅在0.5個百分點，那麼對於100萬貸款本金、30年等額本息的還貸方式，其月供可以減少300元。

另有媒體報道，當前存量房貸平均利率大約在3.92%，此次降低50個基點，如以商貸額度100萬元、貸款30年還款方式計算，每月月供減少大約280元，30年可以減少利息支出共10萬元。

二套房貸降首付有何影響？

激活改善型或換房的需求

對購房人而言，此次還有個新消息，是將全國層面的二套房貸款最低首付比例由當前的25%下調到15%。

此舉有何影響？據分析，這將有助於促進二套房或改善型住房的首付比例和購房門檻降低。簡單測算，若是一個家庭認購一套200萬總價的二套房，過去首付款需要50萬，但現在降低為30萬，直接減少20萬，會激活改善型或換房的需求。

存量房貸利率何時降？

央行近期會發布存量房貸調整文件

潘功勝表示，央行近期會發布存量房貸調整文件，但銀行也需要一定的時間進行必要的技術準備。另外，將指導商業銀行完善按揭貸款的定價機制，銀行客户雙方基於市場化的原則，自主協商進行動態的調整。

9月24日，記者多次撥打一家銀行的房貸中心客服電話均佔線，估計獲知消息後諮詢的人士較多。在另一家銀行的網點，記者諮詢客户經理，得知目前有關存量房貸利率下調的“時間表”，他們也還沒獲知最新消息。

人民銀行江蘇省分行相關人士對揚子晚報/紫牛新聞記者表示，這是全國性的政策，具體利率關注總行即可。

資料顯示，從上次調整來看，是2023年8月31日中國人民銀行、國家金融監督管理總局聯合發佈《關於調整優化差別化住房信貸政策的通知》和《關於降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》。有關負責同志就政策調整回答記者提問。

當時的具體“時間表”如下：對於符合條件的存量住房貸款，自2023年9月25日起，可由借款人主動向承貸銀行提出申請，也鼓勵銀行以發佈公告、批量辦理等方式，為借款人提供更為便利的服務。調整方式上，既可以變更合同約定的住房貸款利率加點幅度，也可以由銀行新發放貸款置換存量貸款。具體利率調整幅度由借貸雙方協商確定，但調整後的利率，不能低於原貸款發放時所在城市的首套住房貸款利率政策下限。新發放貸款只能用於償還存量貸款，仍納入商業性個人住房貸款管理。

2023年8月31日《通知》發佈後，多家銀行也火速發佈公告，表示將依法有序推進降低存量首套住房商業性個人住房貸款利率工作。

今年LPR也有下調

後續也將得到體現

去年房貸存量利率調整後，有購房人納悶，為啥我的利率調整後是4.2%，他的是4.3%？還有人是4.0%？對此，有銀行客户經理表示，這可能是因為每個人的LPR（貸款市場報價利率）加點幅度不同，重新定價日不同。

南京市民孫女士也表示，去年存量房貸利率首次下調時，房貸經理曾發過通知：“2019年10月8日以前貸的款，後利率結構選擇浮動的，自動調整到LPR(4.2%)。2019年10月8日到2022年5月14日之間申請的首套房貸，自動調整到LPR(4.2%)。2022年5月14日以後申請的首套房貸，自動調整到LPR-20個基點(4.0%)。”

那麼，目前最新的LPR是多少呢？今年9月20日最新公佈的LPR為：1年期LPR為3.35%，5年期以上LPR為3.85%，均與前一期持平。

今年以來，1年期和5年期以上LPR分別累計下降了0.1和0.35個百分點。其中，作為個人住房貸款和企業中長期貸款定價參考基準的5年期以上LPR利率在2月下降25個基點，這一調整是LPR改革以來的最大下調幅度。7月20日，1年期和5年期限LPR雙雙下調10個基點。

這意味着，對尚未調整過的存量房貸消費者而言，今年下調的這些LPR幅度，在後續的LPR重新定價日也將得到體現。

專家認為利好剛需消費者

未來存量房貸利率或將繼續下調

著名經濟學家宋清輝

著名經濟學家宋清輝在接受揚子晚報/紫牛新聞記者採訪時表示，房貸利率下調對於有存量房貸的市民而言，影響主要是還款壓力進一步減輕，消費能力可能增強等。對正在觀望的剛需消費者來説，意味着其購房成本將會大幅降低，從而有望刺激他們的購房需求，特別是對於首次購房的年輕人來説，此舉無疑是一大利好消息。

宋清輝預測，為進一步刺激樓市回暖，存量房貸利率或還會繼續下調。但是，不同銀行間利率調整節奏可能不盡相同。

‌二套房首付比例從25%下調至15%，對二手房市場的影響是能夠顯著降低購房者購買二套房的門檻，使更多有改善住房需求的家庭能夠用更少的資金實現住房置換，此舉無疑將會直接刺激二手房市場的活躍度，進而有利於釋放更多的消費潛力，對提振內需、促進經濟增長的積極作用‌顯而易見。

此外，‌二套房首付15%起，對房地產股亦直接形成重大利好效應。9月24日上證指數收盤上漲 114.21 點，A股創四年多最大單日漲幅，多家知名房企股價均呈現出大幅攀升之勢。宋清輝認為，此舉或反映出投資者對房地產行業前景的信心正逐漸恢復，預示着市場可能會因此迎來新一波上漲行情。

揚子晚報/紫牛新聞記者 徐兢 馬燕

【延伸閲讀】

近期將降準0.5個百分點

新聞發佈會上，央行行長潘功勝還宣佈：降低存款準備金率和政策利率。近期將下調存款準備金率0.5個百分點，向金融市場提供長期流動性約1萬億元；在今年年內還將視市場流動性的狀況，可能擇機進一步下調存款準備金率0.25-0.5個百分點。降低中央銀行的政策利率，即7天期逆回購操作利率下調0.2個百分點，從目前的1.7%調降至1.5%，同時引導貸款市場報價利率和存款利率同步下行，保持商業銀行淨息差的穩定。

A股三大指數放量大漲

9月24日，A股三大指數放量大漲，截至收盤，滬指漲4.15%創2020年7月6日以來最大單日漲幅，深成指漲4.36%，創業板指漲5.54%，北證50指數漲3.23%，全市場成交額9744億元，較上日放量4216億元。兩市超5100只個股上漲，房地產股全線飄紅。原標題：央行宣佈下調存量房貸利率！百萬房貸月供或減少300元；二套房貸最低首付降至15%

揚子晚報/紫牛新聞記者 徐兢 馬燕

【名詞解釋】

LPR：貸款市場報價利率

基點：一個基點等於0.01%

校對 李海慧