房地產去庫存，又出一大招_風聞

非凡油条-非凡油条官方账号-深度解读全球政治财经动向的前因后果1小时前

2024-09-25

樓市去庫存，又有了新政策。

之前我們在《寫字樓沒人租了，租金大跳水》裏提到了，商業用地上蓋的物業近年來存量太多，租金暴跌，空置率很高。

這些商業用地上的建築，又該怎麼辦呢？

6月25日，海南省萬寧市一紙關於“商改住”的通知引發關注和熱議。

具體來説，萬寧市政府辦公室印發了《促進商業辦公類商品房去庫存工作方案》的通知。根據該方案，在設置前提條件的情況下，購買商辦類商品房可享受與住宅同等待遇，比如家庭子女就近上學，用水、用電、用氣等與住宅同等收費標準等。

隨後，7月份多個城市相繼發佈“商改住”政策，或推出相關的住宅用地。例如，上海2024年第四批住宅用地出讓公告中，“原小米地塊”以住宅用地性質再度現身。

此外，長沙市也下發了《關於支持公寓等類住宅商品房調整為住宅有關事項的通知》。

該通知明確在長沙市轄區範圍內，將暫時中止新的公寓等類住宅項目規劃審批。對於那些已經完成項目總平面圖審批，但在開發及銷售過程中面臨困境的公寓等類住宅商品房項目，經論證可行後可依規依程序調整為住宅。

其實，在此之前，廣西壯族自治區的南寧、桂林、百色、貴港等城市已實行了“商改住”，南寧已有十多個商業項目成功變身為住宅產品。

自2017年以來，北京、天津、廣州、深圳、廈門等16地相繼發佈政策限制“商改住”。綜合多地調控政策來看，不得擅自改變為居住用途成為基本原則。

此類政策的限制造成了許多城市的商業和辦公樓大量積壓的問題。

國家統計局數據顯示，截至今年6月末，全國待售商品房中，屬性為辦公的面積達到了5211萬平方米，同比增長9.6%；商業營業用房待售面積達到1.43億平方米，同比增長2.0%。

上述城市在“商改住”政策方面的破冰，正是為了跳出商辦類項目庫存高企、樓市消費乏力的困境，給房地產市場注入新的活力。

在業內人士看來，無論是造福百姓，還是為財政增加收入，“商改住”都能稱得上是“神來之筆”，對於解決現在大城市商業辦公樓項目大量積壓的問題是可行性很高的一條路。

首先，商業用地轉為住宅用地可以提高土地的使用效率，增加住宅供應，從而提高土地的經濟效益，緩解土地財政壓力。

其次，增加居住用地的供應，有利於滿足居民對高品質住房的期待。同時，“商改住”不是商辦用地全部改為住宅，部分商辦類項目改為學校、綠地等公共設施，有助於平衡住宅用地增加後的公共設施需求，提高居民的居住體驗。

不過，雖然“商改住”鬆綁在當前時代背景下有一定的必要性，但是真正實施起來還需考慮多種因素。

首先，在調整商辦類商品房的功能為居住時，要考量片區規劃定位和符合國土空間規劃要求。

同時，必須嚴格遵守既定的住宅用地供應指標，避免超出既定的規劃範圍。

此外，各地還需重視住宅項目周邊配套公共設施的完善性，確保這些設施能夠隨着“商改住”項目的推進而及時到位。

畢竟，“商改住”不僅僅是土地用途的變更，更涉及到消防安全標準的提升、公共服務設施的擴建等多方面的綜合考量，以全面保障居民的生活質量與社區的整體安全。

上下滑動查看參考資料：

又一批房企，等來救命錢-明源地產研究院

“商改住”禁令破冰！兩地發文明確商住房新路徑，專家：全行業的曙光-華夏時報

破冰！海南一地允許“商改住”，化解高庫存-中國房地產報

近三年來16城出台政策限制“商改住” 多地鼓勵“商改租”-中新經緯

多地鬆綁“商改住” 優化供應緩解財政壓力-證券時報網

文章用圖：圖蟲創意

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