想提振房地產歸根結底是提振經濟，得推出針對其他行業的政策_風聞

來源：@汪有

聊聊最近新出的房地產政策。這個政策，確實是走在正確的道路上，早該放開和降低成本存量房利率了，就算不從提振房地產市場來評估，單看每個家庭節約一點房貸利息也是好的。當然光靠單一政策不一定夠。

我們看看上一輪政策，5月17日的政策也挺大陣仗，降低首付啊這些。對房屋銷售面積影響不算特別大。頭部城市對政策反饋靈敏度超過二三線城市。

上圖是二手房，下圖是新房。還能看出來大家還是怕新房不交樓，出了政策上海人民都去買二手房了（上漲40%），一手房交易還下降了。

歷次房地產波動都告訴我們：只要有政策，一線城市比較受惠，二三線城市反而一般般。我之前做過一期分析日本房地產崩盤的內容。日本房地產下跌和我們非常不同。

日本沒有限購政策，所以日本是東京和六大城市領漲，跌的時候下跌特別明顯。我們不同，我們一線有限購，會導致在上漲週期，一線的需求得不到釋放，跑到旁邊二三線買房了。這導致我國二三線房地產遠比一線脆弱，和日本恰恰相反。

國際機構預測2024年我國頭部城市房價可能下跌2%左右，不算明顯。但預測三線城市可能出現10-25%的下跌。這是挺厲害的。所以我小舅已經把老家的房子賣了，租鄰居的房子在住，但還留了一套瀋陽的。

標普全球預測（不一定對，參考看看就行）：認為2024年銷售額大約在9.5萬億至10萬億人民幣（想想2021年的峯值是18萬億）。那麼現在的庫存壓力還是存在的。

如圖2，目前的去化週期是4年左右。我們的庫存比2021年是下降的，但是去化週期上升了。很好理解，這是因為銷售速度變慢了。

説起來其實二手房交易變差，地方上是沒啥所謂，新房變差比較有所謂。因為新房影響土地出讓金，二手房不影響。考慮到前面也説了，上海人民看政策鬆動，去買二手房了，對一手房提振有限。那估計還得再推出一輪政策，才能解土地收入的燃眉之急。比如更鼓勵購買新房的政策。

但再推出政策，人民再買新房，還是要提升槓桿。如圖3，現在大家槓桿率太高了。從2020年突破60%後，就不怎麼漲了，再讓大家貸款大家也怕還不起。降存量房貸幫大家降低壓力是對的。

所以總結來看我的感覺如下：

1. 新政策有用，方向正確，但還需要更多；2. 一線相對好一點，三線及以下要思考：如果有多餘房子，還要不要留着（一二線其實也可以思考，只是沒那麼緊急）；3. 大家真的都欠不少錢了，希望進一步降低存量房貸款利率，能進一步降低生活壓力；4. 考編制有用，但吸引力會下降，如果三線以及下城市賣不出地，很影響編制人員收入，這都是成套的，要考考個核心城市核心編吧，普通事業單位可能也受影響；5. 房地產本質是經濟的晴雨表，想提振房地產歸根結底是提振經濟，得推出針對其他行業的政策。