多地探索商品房按套內面積計價，住宅取消“公攤”指日可待？_風聞

來源｜中訪網

作者｜一杭工作室

今年以來，“取消公攤面積”的話題又開始熱了起來，多個城市都在對計容建面、得房率、陽台進深等方面進行優化調整。

9月5日，湖南省湘潭市發佈《湘潭市促進房地產市場高質量發展的若干措施》，其中提到，允許房地產開發商按住房套內面積計價宣傳銷售。按套內面積計價宣傳銷售的話，購房總價會有變化嗎？購房者能否從中受益？各地動作頻頻是否意味着取消“公攤面積”指日可待？

天下購房者苦“公攤面積”久矣

一直以來，房地產交易流程中都是以房屋建築面積為計價方式，其中就包含公攤面積，而公攤面積常常成為購房糾紛的焦點。

有購房者現身説法：“買100平的房子，套內面積只有70平，物業費還得按100平來繳納，多出來的30%公攤包含了電梯、過道、樓梯、綠化帶等公共區域，但就是不包括停車場，停車場還得花錢買。”“在篩選房源時，取消公攤可以讓我更直觀地在一堆房源中，找到適合我的大小，而不是一個一個去看得房率和具體的户型圖。”

從媒體報道的眾多購房者維權案例可以看出，公攤面積的定義和計算方式並不透明，開發商的可操作性很大，致使部分購房者難以判斷房產真實價值，從而權益受到損害，產生了很多糾紛，業內一直以來對於“取消公攤面積”的呼聲也不曾中斷。

在房地產上行週期時，儘管關於公攤面積也存在爭議，但需求端表現十分狂熱，開發商具有絕對話語權，部分非剛需的買房者只關注買了房子以後的升值空間，其他居住屬性的要素並沒有那麼在意。而當房地產進入下行週期以後，供給端和需求端都有了明顯變化，需求端迴歸理性，樓市價格普遍下、市場觀望氛圍濃厚。供給端飽嘗去庫存壓力，不斷妥協釋放有利條件吸引購房者。

在這個時間節點，取消公攤面積的話題再次衝上熱搜，讓不少人隱隱有了期待，取消公攤面積的時機真的到了嗎？

事實上，從各地頒發的政策來看，湘潭市並不是首個提出可按住房套內面積計價宣傳銷售的城市。早在5個月前，廣東省肇慶市發佈通知，從5月1日起，全市實行按套內面積計價宣傳銷售方式。

深圳市在《深圳市建築設計規則》修訂內容中提到，避難層、機房等兩大部分公共空間列為“不計容面積”；珠海提到“滿足開敞率不低於40%的主景觀陽台可以不限制進深、配建設施不計入項目總計容建面”等。浙江推出了“户屬空中花園不計入建築面積和容積率，不參與相關配套指標計算，不計產權面積”的政策。

按套內面積計價，對房價有多大影響？

肇慶市住房和城鄉建設局表示，這一舉措將有效提高得房率，且不會影響房屋的總價，僅是單價有所不同，有利於購房者更直觀地瞭解實際價格。

這種計算方式的轉變，是一個良好的開端，將促進商品房銷售行為進一步規範。在市場方面，越來越多的新房項目開始將得房率當成營銷賣點，一些得房率較高的項目也躍升為購房者關注重點。

不過，按套內面積計價並不意味着取消公攤面積，而是在保證購房者知情權的同時，提高了房屋面積的透明度。同時，購房者也有了新的焦慮，比如購房者承擔的公攤面積減少，那開發商出於成本考慮，是否存在減少小區公共區域的可能性，會不會出現奇葩樓道、迷你景觀綠化亭廊？影響社區公共空間品質？

重慶大學管理科學與房地產學院教授、副院長周滔表示：“‘取消公攤’應該是系統性工程，包括圍繞套內面積的一系列税費政策及配套制度的轉變。如果只是簡單地轉換計價方式，就只是一個噱頭，沒有意義。”

長遠來看，公攤面積制度或將逐步向更加合理、透明的方向演變，預計後續將有更多城市跟進出台相關規定，但具體落地效果仍有待時間檢驗。