房地產行業的供需雙方,已進入到一個相對平衡的狀態,想要再現往日輝煌估計很難_風聞
皇城根下刀笔吏-知名法律博主 -1小时前
#廣州官宣樓市取消限購# 昨天看到兩個熱搜,一個是廣州取消樓市限購,另一個是有些開發商開始漲價。
樓市在過去20多年間的瘋狂上漲,底層是由兩個因素推動的:
一是城鎮化運動導致的需求井噴。
大家看一下過往的人口普查數據,便可以知道,在過去的這段時間裏,大約有五六億農民進城,離開農村,到城鎮里居住。按照中國人的習慣,這部分人都是要買房的。五六億人口堆積出來的需求,導致城鎮房地產市場一下出現了需求井噴。
二是部分地方政府可能存在的控制土地供給的行為。這個不展開多聊,懂的都懂。但由於房價上漲過快,民間怨氣過大,各地相繼出台政策,對樓市進行限購,打擊炒房團和購房者。相當於説,土地供給端沒有做太多實質性系統變革,因為這涉及到相當大的利益,但是對需求端進行了打壓。
限購的措施,主要針對兩個方面:一是户籍,二是貸款。相當於説,把全國範圍內的進城農民,通過這樣的限購措施,比較均勻地分散在了各自的本地,且防止了金融泡沫的擴大化。因為户籍這個措施,讓進城農民到外地買不了房,只能在本地買,同時通過嚴控貸款比例,在一定程度上降低了不良貸款的產生。
這個措施,不能説沒有效果,但個人認為屬於跛腳鴨。當然,這些已經是歷史。現在時過境遷,隨着城鎮化進程走向尾聲,對城市房地產的需求難現往日輝煌。隨着需求的不斷下降,供給端成了空中樓閣。當有價無市後,原有的供給端高價無法維繫,各地土地收入大減。要想維繫原有的供給端價格,或者説讓房地產市場不出現大幅動盪,刺激需求是一個必然。在這種情況下,如果仍然維繫原有的打擊需求措施,則成了政策悖論。限購措施的本質,是打擊需求。
因為限購措施的針對對象,主要是處在需求端的購房羣體。
有些開發商搞的漲價政策,和一些地方政府實施的取消限購政策,本質上是矛盾的。取消限購政策的本意,是為了刺激需求,因為需求端有些萎靡。而這邊需求端還沒完全釋放出來,那邊便開始漲價,個人感覺有些操之過急。舉一個不一定完全恰當的例子,相當於説,人還沒有完全從ICU出來,外面便開始敲鑼打鼓,慶祝重生,要把人送到工地上去搞996。落差太大,一般人受不了。
當然,開發商搞的漲價政策,本質上也是飢餓營銷策略。因為雖然有些人覺得受不了,但保不齊也有一些人看到要漲價,趕緊衝進去,説再不買就要漲價了,馬上買,有點類似於哪怕打着點滴,也要把996工作搶到手。因為招聘方説現在工作崗位很緊俏,你不願意996,有的是人願意996,崗位有限,馬上就被別人搶沒了。
從本質上來説,這屬於利用飢餓營銷策略,讓需求方內部互相競爭。是否有效,主要看兩個因素:一是需求方羣體有多大,二是需求方羣體是否沉得住氣。如果需求方羣體很大,則沉得住氣的可能性下降。如果需求方羣體很小,則沉得住氣的可能性上升。本質上屬於買賣雙方之間的羣體性心理博弈。
不過,個人對此的判斷是,由於從大的方向來看,房地產行業的供需雙方,已經進入到一個相對平衡的狀態,想要再現往日輝煌,估計很難。