新世界接班人鄭志剛，一個感性之人難掌千億家族生意_風聞
源媒汇-1小时前
作者 | 利晉
編輯 | 墨言
短短2天時間，被稱為“最有可能超越李嘉誠”的男人——鄭志剛，跌落神壇。
9月25日，新創建集團（下稱“新創建”）發佈了2024財年業績，整體應占經營收入同比增長21%至41.67億港元，股東應占收入大漲44%。
新創建的業績大漲，與新世界發展（下稱“新世界”）的鉅額虧損，對比分明。在業績預告中，新世界料持續經營業務核心經營收入為65億至69億港元，股東應占虧損為190億-200億港元。
2023年10月，新創建從新世界中獨立出來，交由鄭志剛胞弟鄭志明負責打理。
鮮明的業績差距，一時間讓鄭志剛成為了“眾矢之的”。
彼時，已有消息傳出，新世界正在考慮撤換公司行政總裁鄭志剛。在新創建業績會上，鄭志明沒有正面回應這則消息，“等24小時後就水落石出。我做得不好，換人好正常，做好件事很重要，要為公司及股東着想”。
鄭志明的回答已經暗示了結果。同時，源媒匯向新世界方面求證，對方表示，“不清楚相關情況，無法回覆”。
9月26日下午，一切都水落石出了。
鄭志剛辭任周大福企業、新世界、新創建、新世界百貨四家公司所有要職，只在新世界保留了一個閒職——非執行董事及非執行副主席。
鄭志剛在當天新世界業績會上親自對外釋疑，“人生是應該不斷去學習，去儘自己所長。經過很長時間的深思熟慮，我決定在人生下一階段，投入更多時間在社會公職，發揮更大貢獻。”
“在幾個星期前，我也主動辭任執行副主席、行政總裁的職位。我也非常高興父親鄭家純博士都十分尊重和支持我的決定。”鄭志剛説。
作為香港“四大家族”之一的鄭裕彤家族第三代接班人，鄭志剛畢業於哈佛大學，在瑞銀、高盛投行機構磨練了3年，便於2007年開始接管家族生意。當時，他尚未過而立之年。
執掌新世界17年間，鄭志剛用一個夢幻式開局——K11，打造了屬於自己的“新世界”，但也把新世界逐漸變成了一個“最不像港資”的港資發展商，包括遠高於同類港資企業的負債率、項目質量問題頻發，以及交出了20年來最差的業績。
鄭志剛，以告別的方式承擔了當下家族生意發展不順的責任。
“外人”馬紹祥執掌新世界。人們十分罕見地看到，香港四大家族，開始嘗試走職業經理人之路。
01
20年來最差業績
最新的業績表現，直接解答了為什麼鄭志剛會被撤換。
2024年財年，新世界來自持續經營業務綜合收入357.8億港元，核心經營收入69億港元，分別同比下跌34%、18%；持續經營業務股東應占虧損進一步擴大，為-118億港元。
業績下跌主要有三個原因：物業發展入賬減少，毛利同比下降22%至128.5億港元。對持有物業資產進行減值損失62.6億港元。去年剝離新創建業務錄得虧損82.6億港元。
鄭志剛告別前的最後一份成績單，是新世界20年以來首次出現虧損。
剔除剝離新創建業務產生的虧損，新世界仍難掩頹勢。
香港、內地兩個市場物業合同銷售“以價換量”。其中，內地市場合同銷售124.8億元人民幣（如無特殊註明，貨幣單位下同），銷售均價4.4萬元，同比減少17.4%、12%。同時，香港市場也在打折出售物業，比如柏蔚森打出最高18%的折扣。
相比經營利潤的虧損，新世界有一個更加嚴峻的問題——財務、流動性安全。
2024財年，新世界資產負債率為49.5%，綜合債務淨額1236.6億港元，其中短債金額416.3億港元，可動用資金462.7億港元，債務淨額與權益比率為55%，現金短債比剛好超過1。
新世界的負債率明顯高於其他港資企業。新鴻基地產、長實集團、恆基地產，最近一期財報的資產負債率分別為25.3%、20.6%、36.3%，現金短債比為1.5、3.8、0.6。
新世界如此高的負債率，還是經過一段時間縮表完成的——縮表前資產負債率為56.45%，現金短債比為1.9。
2023年底，消失於公開場合7年時間的新世界董事會主席鄭家純，罕見現身於新世界媒體活動中。他迴歸的目的，是着手調整新世界的高債務現狀，出清非核心業務資產。
新世界開始甩賣資產，包括2023年10月完成出售新創建予周大福企業，今年3月40.2億港元出售香港荃灣愉景新城項目資產給華懋，1.15億港元出售西貢傲瀧項目資產給申洲國際等。
得益於一個強有力的後台，新世界能快速進行出清非核心業務資產，完成降槓桿。
02
一個感性之人
其實，鄭志剛和父親鄭家純，都踏入了同一條河流。
早年，鄭家純接任新世界總裁時，也曾走上激進擴張之路，活躍於收併購市場，致使公司債務過高。父親、新世界創辦人鄭裕彤迴歸一線，甩賣資產、回籠資產才讓公司渡過難關。
港資發展商經營策略趨向穩健，更多的是實踐過後給出的教訓。鄭志剛缺的正是這個。
鄭志剛是一個十分感性的人，喜歡繪畫、歌劇和文學，在哈佛大學主修的是東亞文學，畢業後又去了日本學習文化藝術。
2008年左右，時值全球金融風暴，新世界也處於困境之中。鄭志剛在調研新世界百貨VIP顧客時，發現香港零售市場同質化異常嚴重，顧客更加註重空間感和精神層面的體驗。
K11誕生了。這是鄭志剛擅長的領域，他將博物館、藝術與商場零售結合在一起，新世界也找到了脱困的突破口——商業地產。
2009年9月，新世界首個K11商場在香港尖沙咀落地，開業1年實現盈利，2年獲得了3倍投資回報，月客流量維持在100萬人次。
一般商業綜合體的回本週期是5年左右，無疑，鄭志剛打出了一場夢幻般的開局。他的高光表現，受到了鄭裕彤的看好。
第二年，鄭志剛開始佈局內地市場，包括上海、武漢、杭州、廣州、深圳、瀋陽、寧波、無錫、廈門、天津等城市落成或計劃落成K11。特別是在2019年左右，新世界更加看好內地市場，擴張速度明顯加快。
目前，新世界在大中華區持有34個K11項目，總樓面面積273萬㎡。同時，其持有土儲面積372.1萬㎡，其中，住宅部分佔比53.4%，大灣區佔比36.7%。
新世界也涉足廣州舊改市場，包括成為海珠聯星村（南箕社、東方紅社）合作企業，介入到荔灣山村、增城塔崗村、夏街村等舊村改造項目。
鄭志剛，是最看好大灣區的一位香港企業家，將新世界總部遷移至廣州。
新世界經營的基本是重資產類業務，即便K11能帶來不一樣的空間體驗，但也難以對抗經濟、行業下行趨勢。何況K11在上海、寧波等眾多城市反饋普遍低於預期，龐大投資規模，反而帶來了沉重的資金壓力和高槓杆。
順勢賺錢，容錯率高，運氣佔大頭；逆勢賺錢，能力大於運氣。除了香港K11商場，鄭志剛拿不出第二個可圈可點的商業作品。
不過，鄭志剛在人文關懷上貢獻突出。
2017年左右，鄭志剛看到“劏房”現狀和香港居民置業難題，推出了“新世代首次置業計劃”，後又宣佈捐樓300萬呎農地，用於建設過渡性社會房屋或公屋，緩解港地社會住房困難。
2021年，鄭志剛又專門成立了一家非營利性房社企“新世界建好生活”，創新性提出“漸進式供款”，擬以成本價出售新房、購房者僅需5%的房價首付便可置業。
某種程度上，鄭志剛的感性，折射出他身上古時文人那種“濟世”的情懷。而這恰恰與殘酷的商業社會格格不入。
03
“自立門户”
事實證明，即便是香港四大家族之一的新世界，也經不起持續的“公益性”經營。
鄭志剛目前擔任多個社會職務，翻看其個人公眾號“Adrian鄭志剛”可以發現，有關藝術、低碳、公益等活動，遠遠多於新世界的商業活動。這直接説明，鄭志剛過去一段時間的工作重點和心之所向。
“敗壞”家底、重心偏離，自然引起了父親鄭家純的不滿。2023年底，鄭家純接受媒體訪談時直面回應了接班人的問題，“接班人要德才兼備，這個人不易找到。我仍在觀察中，但是感覺不容易物色到”。
鄭志剛被撤換，已是可以預見的結果。鄭家純也不得不啓動Plan B，開始推次子鄭志明上台，將新創建業務從新世界中獨立出去，交由鄭志明打理。
香港鄭氏家族第三代接班人將誕生新的對象，也可能走向職業經理人之路。
鄭志剛辭任，K11也極有可能被清理出户。鄭家純的甩賣資產名單中，就包括商業資產部分。
今年9月，市場有消息稱，新世界將出售K11的開山之作香港尖沙咀K11 Art Mall給華潤隆地，估價90億港元。華潤隆地是華潤集團在香港經營寫字樓、酒店等業務平台。
而新世界新任行政總裁馬紹祥，恰是華潤集團的外部董事。不過，他在業績會上透露，K11商場和寫字樓仍是新世界旗下物業。
辭任後的鄭志剛將開始探索K11輕資產路徑。在業績發佈同一時間，新世界向鄭志剛實控的AC Group Limited出售了5項資產，包括K11品牌運營權、愛互送基金會等，代價為2.09億港元。
豪門家族也不是完全不念親情。
這筆多達2億港元的交易事項，鄭志剛只需分180期、約83.3萬港元向新世界進行支付。
這或是鄭家純對兒子鄭志剛“自立門户”的有力支持。
