對於樓市新政後市場的幾個真誠建議_風聞
北海湾拐角-2分钟前
新政在九月底宣佈了，不同城市不同維度都有改變，上海這個城市尤為如此
最近幾天可能也是整體輿論最為狂熱的幾天
除了樓市的動態，股市的躁動又讓我隱隱感覺到一次全民狂歡的浪潮
而對於房地產本身，我們當然有樂觀的理由，假期期間我們也寫過我對於未來樓市的看好
但是樂觀不代表沒有冷思考，不代表盲目的自信
我們毫無疑問進入了一個新週期，一個之前不太有過的房地產政策高頻期
我們需要知道這一次的政策落地對短期產生什麼影響
也需要知道以後還有可能會哪些政策
對於一個深耕上海這個城市的內容產出者此時我也有一些自己的呼籲
在對長期樂觀的背景下，這篇文章我對行業短期走勢有一些我的觀點，以及未來發展提一些建議，也供大家參考
01
這一次上海的政策落地之後，我和一些朋友也聊了一下
不少朋友有些小遺憾，就是上海雖然這次力度很大，但是沒有像廣州一樣一次性放開
宣佈了很多政策也保留了很多的後手
也就是大家口中的擠牙膏政策
其實我首先是非常理解為什麼要用這樣每次放一點放一點的模式
其實本質上是想用政策來試探市場
對於上海來説，其實每一次政策落地之後都可以知道釋放出多少的購房名額
以及對大盤走勢也有一定的沙盤推演
這也是政策每次宣佈都這麼細的核心原因
而且一次性不説完也是為未來加碼留有空間，讓大家有個念想
起碼還有後手，這其實是一個很重要的制定邏輯
但是現在最大的問題是，可能對於普通客户也因為高頻的調控，使得他們感覺：可能還有後手
這個心態其實是會影響他們的購房決策
我們覆盤了每一次上海政策之後的影響週期，發現輻射的週期在縮短
或許也是此時此刻購房者心態也在博弈的重要原因
對於未來的如果還有繼續調控的機會，我建議做兩件事情
第一，把過去樓市上升期的一些防止轉鑽漏洞的補丁政策一次性全部解除
之前有關於離婚的結婚的，有關於贈與的轉讓的，有關於法拍的，有關於企業買房的……
所有的政策，不論是之前取消了部分還是取消了全部還是沒有取消，找個機會一次性宣佈取消
為什麼這麼説
其實我覺得很多政策，特別是補丁政策因為太多太細，久了會被遺忘
找一個機會一次性取消，這種取消本質上代表着想要企穩的決定
也代表着和過去週期的告別
其實很多時候大家需要這樣的儀式感
對於購房者也好，企業也好，哪怕一個城市來説都是如此
通過這樣的儀式感明白前後的不同
第二，如果未來如果還有放鬆的政策，其實是可以更大膽一點
真的可以大膽一點
當然我也明白城市側在制定規則時候的顧慮和痛苦，所以關於這一點我就不展開了，以後如果有機會我再表達下我的觀點
02
另外，從這次政策的發力點很明顯就是為了激活二手房
本質上確實只有二手房的根基夯實，整個樓市才算真正意義上的健康
説這句話其實是依據兩個觀點
第一是二手房成交的體量是一手房的兩倍，也是整體房產流動性的關鍵所在
第二二手房是釋放需求的地方，也是產生購買力的地方，大量的客羣核心購買力都來自賣掉房子之後套現的現金
所以二手房的整體回暖才是樓市真正回暖的關鍵
但是我們需要明白的是，對於當下二手房最大的干擾
其實是一手房
一手房市場不能完全市場化的定價邏輯其實會認為的在市面上製造一個觀點：當下買一手是最理性的決策
以上的上海樓市很長一段時間一二手互相共融
是因為一手代表着品質，二手代表着性價比，不同客羣各取所需
現在是一手代表着品質和性價比，買不到一手的客户才會去買二手
這樣的心智其實是對二手房產生很大的干擾
也是我認為上海二手最近比較難站穩2萬套的一個重要原因
所以建議在一手房領域，也有幾個建議
首先建議儘快恢復定價自主權，允許貴的房子出現，而且要接受貴的房子的存在；
其次建議產品拿到更多的主導權
關於户型面積、裝修標準等態度企業端可以自行制定標準，監管側需要做的是信息透明披露；
第三營銷給到企業主動權
什麼時候開盤什麼時候拿預售證都可以自己決定，線上的各種流程各種系統可以儘可能的簡化，這個時候方便企業其實就是方便購房者
很明顯現在和之前不太一樣，各個機構部門應該變成一個服務部門，和開發商一起一同更好的服務購房者
只有一手房相對市場化，二手房的發展趨勢才會更加夯實
03
當下，應該鼓勵任何人在任何地方可以買任何的房子
之前在網上看到一個觀點其實我非常認同，就是現在需要支持大家買大户型
房地產到如今，不論是大户型還是小户型，不論是剛需還是豪宅，不論是普通白領還是真的塔尖有錢人……
現在在買房的人都需要得到支持
最大程度的支持
甚至此時可以支持企業買房
如果未來股市一直這麼好（我希望），那麼企業產生的經濟能級也能帶動一部分需求也能解決一些員工居住問題，一舉三得
04
我們遊走市場已然發現，現在的樓市已經沒有太多的投資需求了
幾乎95%的購買力都是為了自住而購買，這也是為什麼我覺得樓市徹底放開也沒什麼問題
我們確實有着非常豐富的抑制樓市過熱的經驗
但是卻比較少恢復樓市信心的政策經驗
這二者之間絕不是隻把抑制的政策取消了那麼簡單，需要在本質上恢復信心
以前行業內有句話：房地產短期看金融，中期看土地，長期看人口
我覺得現在關於市場信心的恢復，短期看政策，中期看價格，長期看經濟
當下政策一定能對市場的信心回覆起到決定性的作用
但是中長期的信心核心，價格是關鍵點
而關於價格並非的是説價格漲就是信心，價格跌就沒信心
最重要的是****價格市場化，讓好的資產兑現足夠好的售價，讓不好的資產能夠順應貶值，這才是房地產新週期裏政策的房價波動
而長期的房地產健康發展必須圍繞足夠好的經濟發展，個體擁有足夠的購買力，市場才會產生足夠的需求，然後永續發展下去
05
另外，關於房地產止跌企穩，這個命題必須要明確房地產本身就不是單純的房地產的問題
他牽扯經濟、產業、城市發展的各種問題
如果希望行業變好，可能還需要其他環節的共同發力才可以
如今的上海都在為上海郊區的房子去庫存而煩惱，但是我最近整理一些案例也會好奇，30年前上海的郊區，類似七寶這些地方，之前都是怎麼發展起來的
要知道當年萬科開發城市花園的時候，這裏還是滿地的稻田
除了當時剛好疊加了房地產快速發展的紅利以及城市人口大量導入的趨勢
一個很重要的原因就是，當時的上海郊區，都表達出非常堅定想要留人的野心
是的，就是野心兩個字
一個區域你可以留下以及想要你留下，很多動作都是不一樣的
當時上海的七寶在城市的配套落地環節可以説是不留餘地，非常的堅定和果斷
最為重要的就是教育資源、醫療資源以及城市公園資源
這些配套到底是規劃中有還是立刻馬上給你落地，對於人口導入的結果來説還是有很大差別的
這件事在現在的一些板塊發展也有出現
最為典型的就是前灘
前灘能夠崛起除了地段優勢之外，配套的落地也是上海最近五年新發展板塊裏能級最高也是規劃落地最不打折的一個板塊
我們反觀現在的郊區去化的痛
是否也想過某種程度上也是規劃落地的滯緩所導致的結果
上海市中心的房地產發展已經找尋到了自己的動力，城市更新的運轉路徑已經成為閉環
但是在五大新城，我們過往的着力點都放在引入哪些產業以及給到什麼樣的政策，未來想要更好的發展可能還需要配套更好的落地
是不打折扣更好更快的落地，這件事至關重要
而且我覺得這件事是能夠做到的，而且相比較投入和產出，也是特別值得做的
06
所以歸根到底我是想要表達什麼
説句最最最掏心窩的，信心為什麼金貴
因為本質上信心很難獲得
這個東西確實是可以對沖很多阻力的法寶，但是想要累積的好需要一個很強週期的氛圍
才會在一個普通客羣心裏留下有信心這麼一個感覺
關於房地產來説更是如此
如果樓市重要，關於樓市需要被系統性的討論
不僅僅集中在房地產，需要在板塊建設、户籍政策、經濟發展、家庭資產的判斷、私有產權的保護等多個維度系統化的梳理
哪怕在房地產本身，樓市的發展也需要土地市場，一手房市場，銀行體系，等多個維度的支持
我比任何一個人都希望樓市健康，因為只有樓市健康才有我們地產從業者一口飯吃，這歸根到底真的就是信心本身
今時不同往日，但明天更美好
以上為正文，來自真叫盧俊