廣州地鐵賣房狂賺148億,闖入地產50強_風聞
源媒汇-1小时前
作者 | 利晉
編輯 | 墨言
今年國慶“黃金週”最後一天,開發商紅色、喜慶的成交數據海報鋪天蓋地。
國慶期間,在廣州,保利發展成交50億元,越秀地產成交破千套、銷售額達30億元,珠實地產銷售額超20億元,粵海置地成交5億元……
在一眾傳統老牌粵系開發商中,出現了一個陌生的名字——廣州地鐵地產。沒錯,它就是廣州地鐵集團旗下的地產開發平台。
官方宣傳海報
國慶期間,廣州地鐵地產瓏璟台項目到訪超400組,成交額2.5億元,加上白雲區雲城上品黃金週首日成交額破0.5億元,整個黃金週,廣州地鐵樓盤銷售額至少超過3億元。
翻了一下2024年1-9月廣州房企銷售榜,廣州地鐵地產悄悄坐上了“廣州第三大開發商”的寶座。
在克而瑞統計數據中,廣州地鐵地產全口徑金額148.5億元,僅次於保利和越秀,後兩者全口徑銷售額均超過了300億元,領先後面的萬科地產、中海地產逾20億元。
圖片來源於克而瑞
而在中指研究院披露的2024年1-9月中國房地產企業銷售業績排名中,廣州地鐵地產以銷售額170.6億元,進入了全國房企50強,位居第42名,超過了大家熟悉的雅居樂、星河灣、合景泰富、奧園等粵系房企。
從國慶黃金週的銷售表現看,廣州地鐵地產銷售額不及珠實、中海、萬科等,今年10月累計銷售額也有可能被超越,丟失廣州房企銷售額第三名的寶座。
但在一攬子政策下來之前,即廣州全面放開限購之前,廣州地鐵地產完成了驚人的148.5億元銷售額,風頭壓過了中海、萬科、華潤、招商等房企。
行業尚處逆勢時,廣州地鐵地產,竟有強於頭部房企的銷售能力?
01
網紅豪宅背後的大金主
據源媒匯統計,目前,廣州地鐵地產在廣州共有19個在售樓盤項目、9個獨立開發項目、10個合作開發項目,其中包括琶洲南TOD、星瀚TOD、星樾TOD等“網紅盤”。
做到上百億銷售額,廣州地鐵地產僅用了3個樓盤。
中指研究院統計數據顯示,今年1-9月,琶洲南TOD、瓏璟台、品實雲湖花城分別實現銷售額73.7億元、15.8億元、15.3億元,合計104.8億元。
其中,千萬級別網紅豪宅琶洲南TOD,是當下廣州的銷冠樓盤,由廣州地鐵地產與越秀地產聯合開發,二期項目操盤主體公司為廣州市品鑫房地產開發有限公司。天眼查顯示,廣州地鐵集團、越秀地產分別持有該公司80%、20%股份。
今年3月,琶洲南TOD二期準備入市銷售,首推17棟、18棟、20棟和21棟,包括142㎡、196㎡和211㎡三大户型,吹風價為10.5-14萬元/㎡,後又加推24棟。
截至源媒匯發稿,琶洲南TOD二期項目完成去化率超過50%,網籤157套房源,已售總面積約2.38萬㎡,在售房源數量為108套,未售總面積約2.37萬㎡。
琶洲南TOD暢銷的主要原因是,這裏要規劃建設一個新的富人區。
除了今年一線城市豪宅行情火熱之外,另一個重要原因是——琶洲板塊的稀缺性。一方面,琶洲南TOD總體貨量不多,確定引入名校省實,配套兑現落地;另一方面,琶洲板塊住宅用地賣一塊少一塊。
2023年底,琶洲331地塊完成出讓,這被視為琶洲板塊僅剩的一宗宅地。因此,越秀地產敢於以單價7.57萬元/㎡拿下該宗地塊,並創造了廣州樓面價地王。
不過,今年7月,海珠區新滘東路北側儲備地塊控規對外公佈,即琶洲南TOD項目的東邊,一紙規劃將商業用地變更為住宅用地,竟誕生了6宗宅地,預計新增供應2000套左右房源。
控規的調整,打破了“琶洲不再開發住宅”的戒律,甚至有可能改變新富人區的未來格局。
圖片來源於廣東省人民政府公告
但作為琶洲南TOD項目背後大金主,廣州地鐵卻先飲到了“頭啖湯”,也讓它悄悄坐上了廣州第三大開發商的位置。
瓏璟台、品實雲湖花城都是臨湖項目。前者位於海珠區腹地,由廣州地鐵地產獨立開發,屬於廣州地鐵18號線上蓋項目,但周邊是城中村,缺乏配套建設。後者靠近總投資3500億元的白雲湖數字科技城,由廣州地鐵地產和珠江實業共同開發,但是超大盤,缺乏大型商業等。
兩個項目都能完成超15億元銷售額的關鍵是:降價。瓏璟台入市時單價9.5萬元/㎡左右,現價低到7.5萬元/㎡,部分房源單價甚至6字頭。品實雲湖花城入市時單價3.75-4.3萬元/㎡,現價低到3.2萬元/㎡。
今年以來,上述兩個項目也在不斷通過一口價、特惠房、購房返傭、購房補貼等形式推動去化,今年國慶黃金週期間同樣進行大力度降價賣房。
若不降價去化,瓏璟台、品實雲湖花城滯銷的問題就難以解決。
根據廣州市住建局披露的數據,瓏璟台最早拿證時間為2023年3月,網籤已售房源為80套,去化率僅為30.5%。品實雲湖花城最早拿證時間為2020年4月,網籤已售房源為2301套,去化率為65%。
02
賺錢全靠賣房
很多人不知道,除了地鐵商業經營之外,物業開發與經營,是廣州地鐵的第二大主業,也是最賺錢的業務。
廣州地鐵2024年債券半年報顯示,公司實現收入86.8億元,同比增長17.4%,其中運營業務、物業開發收入佔比為43.3%、31.35%,為前兩大業務。收入增長主要是物業開發收入實現大幅度上漲,錄得同比增長36.84%。
在賺錢能力上,今年上半年,廣州地鐵運營業務虧損近3個億,毛利率為-7.93%,物業開發毛利為10.8億元,佔到總體毛利比例為74.6%,毛利率則約39.8%。
廣州地鐵賣房賺錢能力遠遠超過了中海、華潤兩大以盈利能力著稱的房企,後兩者同期毛利率為22.1%、22.3%。
具體項目上,廣州地鐵地產的賺錢能力更加驚人。今年上半年,琶洲南TOD項目實現利潤率25%、番禺陳頭崗星瀚TOD項目利潤率為201.7%、品實雲湖花城項目利潤率則為11.74%。
上、中、下三圖依次為琶洲南TOD、星瀚TOD、品實雲湖花城項目公司
不過,廣州地鐵地產的開發業務,與中海、華潤等頭部房企有着很大區別,它將自己定義為“非典型房企”或功能性房企,即賣房本質上就是為了填補地鐵運營需要的資金或產生的虧損。
根據廣州地鐵官網顯示,其將自己定位為“TOD軌道交通都市美好生活運營商”,開發模式為“軌道+產業+生活”,用物業開發價值為地鐵建設籌資,反哺地鐵運營。
廣州首條地鐵線1號線全線開通於1999年6月,貫穿彼時的新興區域芳村、老城區荔灣、越秀、東山和天河,算得上“軌道+產業+生活”項目概念的,當屬現在黃沙領展購物廣場、恆寶廣場等。
當下的TOD模式,則參考、借鑑於香港地鐵“軌道+物業”發展模式。讓廣州地鐵全面走上TOD發展模式的契機,主要有兩點:
一是2017年初,廣州市發改委發佈了有關TOD綜合開發的意見稿,推進土地儲備,實施綜合開發,形成城市功能區等;二是深圳地鐵早在2004年底聯合香港地鐵,開始探索“地鐵建設+沿線物業”開發模式,反哺地鐵運營,並於2016年通過收購方式控股萬科,全力加碼這條賽道。
2017年,廣州地鐵開始走上了深圳地鐵的發展路線,一邊“瘋狂”買地——開局就以總價195.4億元拿下番禺漢溪長隆地塊和官湖車輛段上蓋地塊,在2022年5月TOD項目達到15個。截至目前,廣州地鐵地產累計開發超過了20個項目,儲備待開發項目70餘個。
另一邊,廣州地鐵本身缺乏地產開發經驗,且需要投入不小的資金。因此,它開始與本土國資房企越秀地產密切往來,在不少項目上進行合作開發,並在2019年2月以認購30.81億股份的方式成為越秀地產二股東。
有意思的是,越秀地產與廣州地鐵地產開發平台存在同業競爭、緊密合作的雙重關係。同時,除了越秀地產之外,廣州地鐵地產合作方還包括珠實集團、新世界中國、科學城集團等。
激進擴張之後,加上現在房地產行情弱復甦,廣州地鐵資金流動性也有緊張的趨勢。今年6月末,其有息負債規模為2450.6億元,其中短期債務為379.5億元,貨幣現金為229.9億元,現金短債比僅為0.6;淨借貸比率則為74.6%。
同時,廣州地鐵持有商品房庫存規模為486億元,較今年年初僅減少3億元左右。所以,不降價賣房,廣州地鐵商品房滯銷將更加嚴重。
但靠着軌道開發低成本拿地、國資背景借貸的雙重優勢,即使降價,也不妨礙廣州地鐵賺得盆滿缽滿,還悄悄登上了廣州房企銷售規模季軍的寶座。
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