廣州地鐵賣房狂賺148億，闖入地產50強_風聞
源媒汇-1小时前
作者 | 利晉
編輯 | 墨言
今年國慶“黃金週”最後一天，開發商紅色、喜慶的成交數據海報鋪天蓋地。
國慶期間，在廣州，保利發展成交50億元，越秀地產成交破千套、銷售額達30億元，珠實地產銷售額超20億元，粵海置地成交5億元……
在一眾傳統老牌粵系開發商中，出現了一個陌生的名字——廣州地鐵地產。沒錯，它就是廣州地鐵集團旗下的地產開發平台。
國慶期間，廣州地鐵地產瓏璟台項目到訪超400組，成交額2.5億元，加上白雲區雲城上品黃金週首日成交額破0.5億元，整個黃金週，廣州地鐵樓盤銷售額至少超過3億元。
翻了一下2024年1-9月廣州房企銷售榜，廣州地鐵地產悄悄坐上了“廣州第三大開發商”的寶座。
在克而瑞統計數據中，廣州地鐵地產全口徑金額148.5億元，僅次於保利和越秀，後兩者全口徑銷售額均超過了300億元，領先後面的萬科地產、中海地產逾20億元。
而在中指研究院披露的2024年1-9月中國房地產企業銷售業績排名中，廣州地鐵地產以銷售額170.6億元，進入了全國房企50強，位居第42名，超過了大家熟悉的雅居樂、星河灣、合景泰富、奧園等粵系房企。
從國慶黃金週的銷售表現看，廣州地鐵地產銷售額不及珠實、中海、萬科等，今年10月累計銷售額也有可能被超越，丟失廣州房企銷售額第三名的寶座。
但在一攬子政策下來之前，即廣州全面放開限購之前，廣州地鐵地產完成了驚人的148.5億元銷售額，風頭壓過了中海、萬科、華潤、招商等房企。
行業尚處逆勢時，廣州地鐵地產，竟有強於頭部房企的銷售能力？
01
網紅豪宅背後的大金主
據源媒匯統計，目前，廣州地鐵地產在廣州共有19個在售樓盤項目、9個獨立開發項目、10個合作開發項目，其中包括琶洲南TOD、星瀚TOD、星樾TOD等“網紅盤”。
中指研究院統計數據顯示，今年1-9月，琶洲南TOD、瓏璟台、品實雲湖花城分別實現銷售額73.7億元、15.8億元、15.3億元，合計104.8億元。
其中，千萬級別網紅豪宅琶洲南TOD，是當下廣州的銷冠樓盤，由廣州地鐵地產與越秀地產聯合開發，二期項目操盤主體公司為廣州市品鑫房地產開發有限公司。天眼查顯示，廣州地鐵集團、越秀地產分別持有該公司80%、20%股份。
今年3月，琶洲南TOD二期準備入市銷售，首推17棟、18棟、20棟和21棟，包括142㎡、196㎡和211㎡三大户型，吹風價為10.5-14萬元/㎡，後又加推24棟。
截至源媒匯發稿，琶洲南TOD二期項目完成去化率超過50%，網籤157套房源，已售總面積約2.38萬㎡，在售房源數量為108套，未售總面積約2.37萬㎡。
琶洲南TOD暢銷的主要原因是，這裏要規劃建設一個新的富人區。
除了今年一線城市豪宅行情火熱之外，另一個重要原因是——琶洲板塊的稀缺性。一方面，琶洲南TOD總體貨量不多，確定引入名校省實，配套兑現落地；另一方面，琶洲板塊住宅用地賣一塊少一塊。
2023年底，琶洲331地塊完成出讓，這被視為琶洲板塊僅剩的一宗宅地。因此，越秀地產敢於以單價7.57萬元/㎡拿下該宗地塊，並創造了廣州樓面價地王。
不過，今年7月，海珠區新滘東路北側儲備地塊控規對外公佈，即琶洲南TOD項目的東邊，一紙規劃將商業用地變更為住宅用地，竟誕生了6宗宅地，預計新增供應2000套左右房源。
控規的調整，打破了“琶洲不再開發住宅”的戒律，甚至有可能改變新富人區的未來格局。
但作為琶洲南TOD項目背後大金主，廣州地鐵卻先飲到了“頭啖湯”，也讓它悄悄坐上了廣州第三大開發商的位置。
瓏璟台、品實雲湖花城都是臨湖項目。前者位於海珠區腹地，由廣州地鐵地產獨立開發，屬於廣州地鐵18號線上蓋項目，但周邊是城中村，缺乏配套建設。後者靠近總投資3500億元的白雲湖數字科技城，由廣州地鐵地產和珠江實業共同開發，但是超大盤，缺乏大型商業等。
兩個項目都能完成超15億元銷售額的關鍵是：降價。瓏璟台入市時單價9.5萬元/㎡左右，現價低到7.5萬元/㎡，部分房源單價甚至6字頭。品實雲湖花城入市時單價3.75-4.3萬元/㎡，現價低到3.2萬元/㎡。
今年以來，上述兩個項目也在不斷通過一口價、特惠房、購房返傭、購房補貼等形式推動去化，今年國慶黃金週期間同樣進行大力度降價賣房。
若不降價去化，瓏璟台、品實雲湖花城滯銷的問題就難以解決。
根據廣州市住建局披露的數據，瓏璟台最早拿證時間為2023年3月，網籤已售房源為80套，去化率僅為30.5%。品實雲湖花城最早拿證時間為2020年4月，網籤已售房源為2301套，去化率為65%。
02
賺錢全靠賣房
很多人不知道，除了地鐵商業經營之外，物業開發與經營，是廣州地鐵的第二大主業，也是最賺錢的業務。
廣州地鐵2024年債券半年報顯示，公司實現收入86.8億元，同比增長17.4%，其中運營業務、物業開發收入佔比為43.3%、31.35%，為前兩大業務。收入增長主要是物業開發收入實現大幅度上漲，錄得同比增長36.84%。
廣州地鐵賣房賺錢能力遠遠超過了中海、華潤兩大以盈利能力著稱的房企，後兩者同期毛利率為22.1%、22.3%。
具體項目上，廣州地鐵地產的賺錢能力更加驚人。今年上半年，琶洲南TOD項目實現利潤率25%、番禺陳頭崗星瀚TOD項目利潤率為201.7%、品實雲湖花城項目利潤率則為11.74%。
不過，廣州地鐵地產的開發業務，與中海、華潤等頭部房企有着很大區別，它將自己定義為“非典型房企”或功能性房企，即賣房本質上就是為了填補地鐵運營需要的資金或產生的虧損。
根據廣州地鐵官網顯示，其將自己定位為“TOD軌道交通都市美好生活運營商”，開發模式為“軌道+產業+生活”，用物業開發價值為地鐵建設籌資，反哺地鐵運營。
廣州首條地鐵線1號線全線開通於1999年6月，貫穿彼時的新興區域芳村、老城區荔灣、越秀、東山和天河，算得上“軌道+產業+生活”項目概念的，當屬現在黃沙領展購物廣場、恆寶廣場等。
當下的TOD模式，則參考、借鑑於香港地鐵“軌道+物業”發展模式。讓廣州地鐵全面走上TOD發展模式的契機，主要有兩點：
一是2017年初，廣州市發改委發佈了有關TOD綜合開發的意見稿，推進土地儲備，實施綜合開發，形成城市功能區等；二是深圳地鐵早在2004年底聯合香港地鐵，開始探索“地鐵建設+沿線物業”開發模式，反哺地鐵運營，並於2016年通過收購方式控股萬科，全力加碼這條賽道。
2017年，廣州地鐵開始走上了深圳地鐵的發展路線，一邊“瘋狂”買地——開局就以總價195.4億元拿下番禺漢溪長隆地塊和官湖車輛段上蓋地塊，在2022年5月TOD項目達到15個。截至目前，廣州地鐵地產累計開發超過了20個項目，儲備待開發項目70餘個。
另一邊，廣州地鐵本身缺乏地產開發經驗，且需要投入不小的資金。因此，它開始與本土國資房企越秀地產密切往來，在不少項目上進行合作開發，並在2019年2月以認購30.81億股份的方式成為越秀地產二股東。
有意思的是，越秀地產與廣州地鐵地產開發平台存在同業競爭、緊密合作的雙重關係。同時，除了越秀地產之外，廣州地鐵地產合作方還包括珠實集團、新世界中國、科學城集團等。
激進擴張之後，加上現在房地產行情弱復甦，廣州地鐵資金流動性也有緊張的趨勢。今年6月末，其有息負債規模為2450.6億元，其中短期債務為379.5億元，貨幣現金為229.9億元，現金短債比僅為0.6；淨借貸比率則為74.6%。
同時，廣州地鐵持有商品房庫存規模為486億元，較今年年初僅減少3億元左右。所以，不降價賣房，廣州地鐵商品房滯銷將更加嚴重。
但靠着軌道開發低成本拿地、國資背景借貸的雙重優勢，即使降價，也不妨礙廣州地鐵賺得盆滿缽滿，還悄悄登上了廣州房企銷售規模季軍的寶座。
