其實上海最缺200平米的房子_風聞

不久前我們寫過這篇文章：《上海的小户型在慢慢被拋棄？》

和大家探討過上海小户型面臨的市場困境

其實當下所有人也基本認可，大户型在市場上的稀缺程度

這個城市每年二手房的成交體量大概在20萬套左右

在這其中，大户型產品的稀缺性大家都知道，卻從沒有被系統的用數據認真説明過，到底大户型其中，又是什麼樣的產品最為稀缺，站上塔尖

結合最近一些市場上的趨勢來看

我會認為上海200平以上大平層（住宅），是眾多高端客羣想買但是卻選擇極其稀少的

但是具體量少到什麼程度，稀缺到什麼地步

今天，就讓我們來好好聊一聊

或許看完今天這篇文章，你也會了解

今年那些推出更大面積的豪宅，如翠湖六期、中海順昌玖裏等等

它們憑什麼可以如此熱銷，答案就在數據裏

因為有錢人在上海想買200平以上的大平層户型，真的挺捉襟見肘的

01

上海樓市的200平大平層，到底有多稀缺

話不多説，讓我們來直接看看這兩年的數據表現

我和兔博士拉出2023-2024上海二手各面積段供應情況

這兩年，在全市二手住宅房源供應裏面積200以上的户型，佔比不到4%

200平以上的房子，是上海二手房裏供應最少的產品，沒有之一

因為非常少量的供應，成交的比例也基本墊底

我把近年上海二手200㎡以上大户型的成交套數也拉出來給大家參考參考

每年成交的套數不過三五千套，即便是在上海樓市較為火熱的2019-2021年，成交佔比卻也僅有1-2%

這兩組足以説明上海樓市200平的稀缺程度

（來源：兔博士app）

而讓這類產品變得更加稀缺的是，在200平以上的大户型中

有很大一部分比例都是別墅產品

（來源：兔博士app）

在今年上海成交的200平以上產品二手房裏面，有72%的比例是別墅產品

而如果你是一個擁有高購買力的客户

想要在上海買到200平以上的二手房，不論是置換也好，還是投資

有7成以上的概率可能為郊區大別墅

而在非別墅產品裏，還有一部分比例還是酒店式公寓，因此純粹大户型住宅的比例，其實更少了

可見，在上海有錢人想要在大户型當中買到住宅屬性的大平層，真的很難

除了在二手市場如此，新房市場也是

自從2006年上海出台了7090政策，此後上海新房市場基本進入小户型時代

從新房供應端來看，今日房產統計過一個數據

(數據來源：網上房地產)

2020年至今整個上海新房供應超過32萬套（不含別墅類產品）

其中195平以上的大户型套數僅有2.4%，不過在2024年大户型供應比例得到顯著提升

背後原因是因為限制了十多年的7090政策，在土地供應端得到慢慢放開

上海豪宅未來的趨勢，大概率會往純改善大户型靠近

我們回過頭來再來説説200平以上改善產品，如果放在全市的市場上已經很稀缺

那麼，一個200平以上的純粹大平層豪宅社區，將成為稀缺中的稀缺

舉個例子，就拿浦東內環內的陸家嘴濱江的豪宅們來説

能夠做到純200平以上大户型配置的社區，我打開鏈家網頁動手數了一下，陸家嘴濱江沿線十多個豪宅項目裏

也就僅僅只有三個

（來源：鏈家）

分別是湯臣一品（約32.3萬/平）、中糧海景壹號（約27.9萬/平）、保利one56（約15萬/平）

而同樣它們也是賣的最貴小區，對比同等地段的世茂濱江花園和仁恆濱江園，200平以上的純改善大平層社區，掛牌價差甚至超過了30%

這些都顯示了在核心地段的一個全都是200平米以上大平層的社區

應該算是上海豪宅裏的頂配了

02

有一説一，有錢人在上海買房，可選擇性很少

我和兔博士拿到一份更加細分的數據，主要把今年上海掛牌200平以上房源做了一個歸類

看完也終於明白為什麼大户型會如此稀缺了

我們假定有一個客户，預算3000萬左右，在上海此時此刻想要買200平米以上的大户型

面臨的選擇其實也就只有三種

要麼大概率去上海外環外買大別墅，因為今年200平掛牌出來的前十五板塊裏

郊區別墅成為主流，比如青浦徐涇，奉賢海灣、閔行浦江等

（來源：兔博士app）

就拿盛產大户型的青浦徐涇來説，其掛牌前十小區，幾乎清一色別墅

（來源：兔博士app二手房數據）

可以説，上海200平以上的供應裏，郊區別墅區成為了主流

而我們把視線轉向市區的時候，卻發現能夠進入前十供應的有且僅有

陸家嘴一個板塊

的確，在陸家嘴濱江沿岸大量供應着200平以上的大户型

但是拆分數據後發現，可以選擇的類型也相當少

房齡接近20年的早期商品房佔了七成左右的供應

具體拿陸家嘴來説，目前能夠提供200平以上大户型的小區，大部分是在世茂濱江花園和仁恆濱江園中產生

當前陸家嘴板塊掛牌200平以上房源總共476套，而其中世茂濱江花園就有244套，仁恆濱江園為77套，兩者分別佔比約50%、16%

這兩個小區的房齡，熟悉一點的都知道，大概都有差不多二十年了

算是上海比較“老齡化”的豪宅，其內部社區的老化不可避免

你説這兩個小區是豪宅嗎，當然是的，畢竟它們佔據濱江一線，對望外灘

但是它們能夠滿足如今高淨值客户的需求麼

不管是設計上，管理上，以及資產的溢價角度看

可能無法進入當下富豪的挑剔的眼光，和選擇範圍內

也正是因為核心地段+200平以上大户型+好產品的住宅供應越來越少

我們可以看到那些高淨值客户在上海的核心地段買到好房子，選擇性非常匱乏和單一

其餘就剩下一些酒店式公寓和商辦大平層了，這兩種產品因為其特殊性，並不在我們今天討論的範圍內

​03

這也是為什麼，今年上海新房的大户型尤其好賣

今年安居客一季度的新房市場研究報告顯示，200㎡大户型需求熱度佔比明顯上升

（來源：安居客研究院）

200平方米以上的終極改善需求，熱度所佔的比例增長最為突出

而從具體項目看

今年下半年上海推出來的豪宅，200平以上的大平層產品，賣得更好

就拿年初中海順昌玖裏來説，親自參與選房的購房者表示

245平的大户型最先被搶完

400多號進去的客户已經買不到了

可以看出在上海核心地段的豪宅項目裏，户型越大，購買力越強勁

而到了最近的翠湖六期，更將大平層的面積拉到極致

翠湖天地六期共推出房源108套，開盤均價為21萬元/平方米，除了價格為上海大平層新房的最高

面積高區是1200平以上的複式，最小的平層也有400多平

而整個翠湖六期的套均面積高達528平，超過了湯臣一品的記錄

成為目前上海套均面積最大的公寓住宅產品

也是今年上海賣的最貴又最好的豪宅，沒有之一

而這樣的現象沒有僅僅發生在上海，去年在大量的實地踩盤過程中，我們發現不僅僅是一線，二線城市也是如此

去年在和蘇州某開發商在聊市場的時候，他們這麼説，蘇州市場上最供不應求的是200-250㎡左右的房子，面積越大，賣得越好

在重慶的香港置地，一個頂級的產品地段，項目內部也是200平以上大户型賣得更好，擁有更高的定價權

回過頭，從房價的角度看，大户型正在佔領新房裏的定價權

這是團隊之前統計的數據

整理自：各項目一房一價表，僅供參考

户型越大，單價越高，幾乎已經成為了大部分新房產品的定價趨勢

在二手市場，房價的抗跌性，也是大户型贏了

比如位於閔行顓橋的純大平層小區，顓橋星河灣

星河灣僅提供200㎡以上的純粹大平層户型

而項目所在的閔行顓橋板塊，户型在200㎡以上的二手小區，除了別墅區之外，寥寥無幾

（來源：鏈家）

在純改善型的產品供應非常稀缺的板塊，大户型贏了

（數據來源：鏈家）

供求比決定了價格的穩定

這背後是購買力和市場供應的不匹配導致

過去樓市供應的產品，大量集中在在更好的地段裏做出更多的小面積產品，儘可能讓更多人上車

而導致了，真正的有錢人在上海很難買到合適的房子，或者選擇太少太少

如大家所見

如今樓市剛需的驅動力已經不足了

反而是置換的，改善的，需要更大户型的客户，被擠壓在供應本就最稀缺的產品池子裏

也因此導致了供需關係的嚴重不匹配

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所以今天我們談論200平以上大户型的稀缺性

其實想要談論的便是，上海的樓市資產中最為稀缺的那一小塊蛋糕

沒有人不會認可上海資產的價值

也沒有人對上海豪宅的稀缺屬性留有質疑

而其中200平以上的大平層產品，算得上真正意義上的塔尖資產

上海不缺有錢人

缺的是有錢人在這個城市能夠買到的好資產、好房子

這麼多年被抑制住了，在當下開始湧現出被釋放的跡象

如果上海的房子是全國最好的樓市資產

那麼200平以上的超大户型，就是其中稀缺中的更稀缺

應該也是不少人在這座城市的終極目標吧

以上為正文，來自喬不絲