“給你價值1.5億的商業地產,就問你要不要,我的客户要了,有些悔恨”_風聞
困不困不困-22分钟前
來源:微博@汪有
給你價值1.5億的商業地產,你可以自己用,也可以租出去掙錢,香不香,就問你要不要。我的客户要了,有些悔恨。
大體就是,我的客户,有實力的企業,能創造税收和就業。大灣區某地把他們招商過去,他們在當地納税,拉動經濟。當地説我們也無以為報,我給你價值1.5億的寫字樓,還配商場,你就説好不好。客户:好!太好了!現在價值1.5億的寫字樓已經劃撥到了客户名下。
然後,很不好租。很正常,好租是不會給你的。現在寫字樓空置率30-40%,很正常。你這個空着不少面積,也很合理。
以及,其實租金並不高。1.5億的評估價格,那是當年房地產好的時候,地價貴,房價貴,租金也貴,所以評估價格1.5億。現在租出去,即使全租出去,每年收到的租金,200來萬。幾年過去,寫字樓租金跌了。換算下來,年化租金收益1.5%(跟住宅差不多)。
你會説了,那你這200萬不也是白來的嗎?這不好嗎?這不怎麼好,持有1.5億的商業地產,是要繳納房產税的。如果你全都自持,繳納額度,先給你的房子打7折,每年按照1.2%納税。這房子每年繳納房產税126萬。
前面説了,其實現在房地產貶值了,這房子不值1.5億。但賬上就是1.5億,就按1.5億收税。所以你得趕快給租出去。
之所以要趕快租出去,因為房產税兩種計算方法,如果能給租出去,那麼只需要徵收租金的12%。因為租金便宜,所以用租金計算房產税是划算的。按租金來計算房產税,完全租出去,只需要200萬的12%,才24萬,比按照帳面價值收126萬便宜多了。
但租出去還有一些其他的税,加在一起大約租金的25%吧。不管怎樣都比放在那裏便宜。
我算你租出去60%,毛租金120萬,扣除中介費和免租期(現在都很高,因為不好租,在3年租期裏,通常可以佔到20%),年均實收租金96萬。扣除25%的税,實際到手72萬。那這是租出去的,沒租出去的40%,你得按照1.5億的40%原值納税。繳納50萬。好傢伙,租金72萬,交回去50萬,我才賺了22萬?你忘了,空置部分是要繳納物管費的,寫字樓的物管費很貴,空置部分,28萬。
以上是最理想的數字,並沒有計算管理成本/不可預見費用/營銷推廣費用,這些也不少。為了管理你這個1.5億的資產,你僱一個年成本20萬的總監,給配一個年成本10萬的文員總是要的吧(這裏説的是年成本,不是年薪,成本還要包括他們的辦公用品/工位租金/hr法務的平攤成本),根本都配不起,因為你這個資產到現在還是虧的。配了更虧。最後你發現,擁有了這個1.5億的樓,你每年都在虧錢。這就是當地願意慷慨給你房地產的部分原因。
可見如果有人要免費送給你1.5億的寫字樓,請千萬別要!還好沒人割我韭菜。
我們作為專業的房地產服務公司,當然知道市場上的一些通行做法。比如,你自己用的部分(不多,只能用25%的面積),也籤租約,用自己的一家公司持有房產,租給另一家子公司,這樣至少是租出去了。就可以把比較貴的按持有價格計算房產税,變成按照租金計算房產税,這樣能節約一些。
又或者簽署一些虛假合同,本來是空置的面積,你就説租出去了,按租金來計算房產税,也能省錢。或者,虛增成本,降低合同租金,用別的名義收錢,把帳面的租金做少,也能規避房產税。再比如——
不能再比如了,我再比如我就要進去了。會計太危險了。
