“給你價值1.5億的商業地產，就問你要不要，我的客户要了，有些悔恨”_風聞

來源：微博@汪有

給你價值1.5億的商業地產，你可以自己用，也可以租出去掙錢，香不香，就問你要不要。我的客户要了，有些悔恨。

大體就是，我的客户，有實力的企業，能創造税收和就業。大灣區某地把他們招商過去，他們在當地納税，拉動經濟。當地説我們也無以為報，我給你價值1.5億的寫字樓，還配商場，你就説好不好。客户：好！太好了！現在價值1.5億的寫字樓已經劃撥到了客户名下。

然後，很不好租。很正常，好租是不會給你的。現在寫字樓空置率30-40%，很正常。你這個空着不少面積，也很合理。

以及，其實租金並不高。1.5億的評估價格，那是當年房地產好的時候，地價貴，房價貴，租金也貴，所以評估價格1.5億。現在租出去，即使全租出去，每年收到的租金，200來萬。幾年過去，寫字樓租金跌了。換算下來，年化租金收益1.5%（跟住宅差不多）。

你會説了，那你這200萬不也是白來的嗎？這不好嗎？這不怎麼好，持有1.5億的商業地產，是要繳納房產税的。如果你全都自持，繳納額度，先給你的房子打7折，每年按照1.2%納税。這房子每年繳納房產税126萬。

前面説了，其實現在房地產貶值了，這房子不值1.5億。但賬上就是1.5億，就按1.5億收税。所以你得趕快給租出去。

之所以要趕快租出去，因為房產税兩種計算方法，如果能給租出去，那麼只需要徵收租金的12%。因為租金便宜，所以用租金計算房產税是划算的。按租金來計算房產税，完全租出去，只需要200萬的12%，才24萬，比按照帳面價值收126萬便宜多了。

但租出去還有一些其他的税，加在一起大約租金的25%吧。不管怎樣都比放在那裏便宜。

我算你租出去60%，毛租金120萬，扣除中介費和免租期（現在都很高，因為不好租，在3年租期裏，通常可以佔到20%），年均實收租金96萬。扣除25%的税，實際到手72萬。那這是租出去的，沒租出去的40%，你得按照1.5億的40%原值納税。繳納50萬。好傢伙，租金72萬，交回去50萬，我才賺了22萬？你忘了，空置部分是要繳納物管費的，寫字樓的物管費很貴，空置部分，28萬。

以上是最理想的數字，並沒有計算管理成本/不可預見費用/營銷推廣費用，這些也不少。為了管理你這個1.5億的資產，你僱一個年成本20萬的總監，給配一個年成本10萬的文員總是要的吧（這裏説的是年成本，不是年薪，成本還要包括他們的辦公用品/工位租金/hr法務的平攤成本），根本都配不起，因為你這個資產到現在還是虧的。配了更虧。最後你發現，擁有了這個1.5億的樓，你每年都在虧錢。這就是當地願意慷慨給你房地產的部分原因。

可見如果有人要免費送給你1.5億的寫字樓，請千萬別要！還好沒人割我韭菜。

我們作為專業的房地產服務公司，當然知道市場上的一些通行做法。比如，你自己用的部分（不多，只能用25%的面積），也籤租約，用自己的一家公司持有房產，租給另一家子公司，這樣至少是租出去了。就可以把比較貴的按持有價格計算房產税，變成按照租金計算房產税，這樣能節約一些。

又或者簽署一些虛假合同，本來是空置的面積，你就説租出去了，按租金來計算房產税，也能省錢。或者，虛增成本，降低合同租金，用別的名義收錢，把帳面的租金做少，也能規避房產税。再比如——

不能再比如了，我再比如我就要進去了。會計太危險了。