自如“增益租” 賣裝修還放貸？_風聞
中访网-中访网官方账号-优质商业信息大数据平台42分钟前
賣裝修還放貸
在今年上半年強制解約風波後，自如近期開始猛推“增益租”模式，聲稱可以讓業主獲得保底收益“旱澇保收”。在官方宣傳中，“增益租”模式被描述為對“二房東”模式的一種顛覆。
據悉，該業務模式包括裝修和出租兩個板塊。裝修業務由自如提供，業主付費；出租由自如負責，承諾給業主保底收益，對年度租金總額超出保底租金的增益部分，由自如和業主按約定比例分成。
自如於2021年開始推出“增益租”模式，而在此之前，自如向房東收房時主推的是“省心租”模式，自如承擔房屋裝修的全部費用，同時負責房屋的出租和管理。
由此來看，在“增益租”模式下，自如將房屋的裝修成本轉嫁給了房東。作為回報，自如承諾保底收益，還有增益部分分成。不過，增益分成需要建立在房租上漲的基礎上。
然而當下房屋租賃市場趨冷，根本提不上價。中指研究院數據顯示，2024年三季度，50城住宅平均租金累計小幅下跌0.56%，8月至9月市場提早進入淡季行情。在此情況下，實際上房東基本上只能收到保底租金。
如果房東資金困難，自如還提供看貸款服務。據悉，自如為房東提供裝修款支付方式有一次性支付、裝修貸支付、租金分攤三種。對此，有房東表示，明明只想出租房子，結果莫名其妙背上貸款，給自己買了一套裝修。
自媒體《產品可靠性報告》在2023年8月曾報道過一起案例，北京劉先生計劃將自己的房屋出租出去，選擇託管給自如，管家在實地查看了劉先生的房屋之後，建議他重新裝修一下，這樣出租的價格會更高。裝修時，自如推薦使用金融貸款，裝修的費用是13萬多，加上利息一共是15萬多，然而兩個月後劉先生去驗收時發現裝修質量很差，劉先生諮詢了其他的裝修公司，被告知該裝修結果，最多也就六七萬元。劉先生因此拒絕簽字，並要求賠償5萬元，雙方為此產生糾紛。
如果業主不想貸款，也可以租金分攤。不過在分攤後，業主收到的租金將會大大減少。據《消費者報道》，成都羅華（化名）在2021年12月，以增益租模式將房屋託管給自如，雙方約定租期為4年，租價4270元/月，自如應付的保底租金為3416元/月，即保底收益率80%。對年度實際收到的租金總額超出保底租金的增益部分，雙方按各自50%的比例分成。
在房屋出租前需要裝修，合同約定裝修總價款為99998.55元，羅華選擇租金分攤，分48個月支付裝修款，由自如從每月應付的保底租金中直接扣除，以租金分攤方式支付的裝修款總額為111998.38元，分攤後每月應付2333.3元。而在扣除分攤裝修款、衞生費和服務費（按保底租金10%收取，即341.6元/月）後，羅華每月實際收到的租金僅677.1元。
顯然，增益租模式雖然取消了空置期，但若房源實際產生了空置，期間租金零收入會拉低年度增益收入及分成，最終業主還是要承擔空置期的租金損失。
對自如而言，增益租模式同樣存在風險，由於該模式下，自如需要保底收益，所以即便房屋空置，自如也需要向房東支付保底房租。倘若空置期拉長，將會對平台資金形成巨大壓力。業內人士認為，“增益租”模式只是吸取了此前平台的“爆雷”教訓，將金融投資模式調整為理財保險形態，以提高安全係數。但如果整體營收模型無法達到預期，依然有可能造成資金鍊壓力乃至斷鏈“爆雷”。
流量的盡頭是放貸
除了向房東放貸外，租客也成為自如放貸的目標。今年以來，自如平台陸續上線借款頻道。
在自如APP錢包頁，自如新開闢出信用借款板塊，提供最高額度20萬元的信用借款，資方為分期樂。
同時，自如還為用户提供租金分期業務，分期產品包括外部產品螞蟻花唄、京東白條以及自有品牌輕鬆月付，當前自如對客首推輕鬆月付，並在平台內展示：輕鬆月付為最優惠的月付方式。
受蛋殼公寓"爆雷"事件影響，自如分期、輕鬆付在2020年一度暫停。不過在今年3月，自如APP又上線了“輕鬆月付”和“京東白條”兩款租房分期產品。
在租金貸模式下，租客使用租金貸產品後，與長租公寓合作的金融機構先行支付全年房租，租客按月向金融機構還款。如果長租公寓資金鍊斷裂，無法向房東支付租金，租客就要面臨被房東“掃地出門”，還得繼續為金融機構還款的窘境，這也是2020年租金貸“爆雷”的主要原因。
而在增益租模式下，部分房東同樣揹負裝修貸，一旦平台資金遭遇困難，可能造成房東和租客“雙輸”的局面，這其中的風險不容小視。（內容來源|遠見資本局）