北京城區普通房子的真實租金收益率，兼談中介現在租房的引導策略_風聞

​這裏我説的是一般的老房子（就是普通住宅，不是那種稀缺的大家都想要的房子。考慮到北京城區基本沒有太新的小區, 新點的也有十幾年，所以老房普通住宅是絕大多數）任何一個小區，如果户型+裝修+朝向+樓層都比較好，那基本都屬於本小區的稀缺，‘但是大多數房子都有缺憾，一般來説，矮樓最大的問題是沒電梯，塔樓主要問題是户型和朝向，而裝修屬於普遍遺憾，拿自住房出租的屬於可遇不可求，多數出租房裝修都讓你在忍和不忍之間糾結，還有很多的老房裝修如果不翻新就很難吸引人問津。所以綜合來説，十套出租房裏大概有那麼一套奇貨可居，兩三套有人糾結，剩下基本都乏人問津。

反應到出租市場，中介現在的主要策略是壓價和吃兩頭（對租户是佣金，對房東是引導委託，吃一個月3天，整體一個月租金的服務費，加起來是兩頭各吃一個月租金，這樣雖然租金下降，但不影響中介收入。）親身感受為例，8月自己租房子的時候，大多數房子看不上，有那麼一兩套看上的因為時間不配合，錯過了後面就再找不到類似的，不得已放棄了。但等到自己出租的時候，自覺自家的房子屬於那兩三套讓人糾結以後可以接受的（新裝修，也有小缺點，但整體應該是有吸引力的），結果中介一直在問要不要委託，一直沒委託，到現在也沒租出去。後來問了一下，問題主要是沒有委託的房子在中介的app裏就沒有流量，只在特定小區名稱搜索下出現，在大區或者周邊搜索下不出現（比如我房子在一個大區裏一個相對冷門規模小的小區，只有搜索本小區名才顯示，搜索其他的都不顯示，而委託的房子你就算搜周邊的小區也會提示給你看）。另一個區別是隻有房源負責人會推這個房子，其他中介不會主動推（這點我沒太理解，但是我的負責人是這麼説的）。當然8月和10月的市場環境也可能不同，可能二手房更火，但是出租房感覺更冷清。

在這種情況下，個人感覺北京城區老房子的租金和收益率實際是走低的，隨着中介對於委託模式的進一步推進和流量壟斷等手段，除非你是很稀缺的房子，不委託也能租出去過去一樣的價格，但對大多數房子而言，如果接受委託模式，即使一樣的價格實際到手的也比過去少10%。就個人感受而言，北京城區市場整體租房需求是不足的，畢竟存量房越來越多，城裏老房子的競爭對手在增多**。有一些缺乏吸引力的房子可能房東也沒啥追求，簡單來説就是不想操心提高品質，只求租出去就行，那麼必然就要大幅降價。如果説租金降10%，然後還是委託的話，實際租金到手要降低20%。而如果你想折騰一下提高一下品質來維持價格，那就要面對市場這種新情況以及中介刻意營造的氛圍。**

中介會引導一種類似二手房筍盤類似概念的以追求不斷降價為方向的風向，同時勸導雙方接受委託的方式，對出租人的典型話語就是現在的人（或者年輕人）不喜歡和房東打交道嫌麻煩，就喜歡和中介接觸更安心（你不問的時候就是人，你問中年人也這樣嗎，中介就説年輕人討厭房介）。同樣的房子如果委託，租户花8000，房東實際只拿7200，如果房東想7600直接租給租户，對不起，你接觸不到租户信息和流量資源。

所以，北**京一般的老房普通住宅，租金收益率是降低的，**尤其在目前的秋天，**有媒體吹什麼租金收益率跑贏xx利率，我猜可能是那種很不常見的小型公寓類，反正自己沒接觸過。**但是中介從吃買家（租户）變成吃兩頭，目前還是看着還是過得下去的。