泰國房產投資指南：不求“暴富”，但求“穩贏”_風聞

海外房產配置作為大額投資，人們在做投資決策前應儘量做足功課，找有經驗、有實力的專業服務平台，才能將不確定性風險降到最低，從而實現滿意的收益。

昌聯國際一位來自中國北方地區的客户，在2023年一口氣在泰國普吉島購入15套房，今年又加購8套。

泰國房地產信息中心（REIC）統計數據顯示，2024年上半年，中國大陸買家在泰購置公寓約2872套，價值132.03億泰銖，套數和金額均超過排名第2-10名的九個國家和地區買家購房數量的總和。 

縱然因為“安居樂業”思想的影響和對房產價值穩定性的偏好，中國人“天生愛買房”已不算罕見，但上述數據依然給人帶來震撼：泰國的房地產市場對中國人的吸引力為何如此之大？現在在普吉島如此大手筆買房，對投資前景真的這麼看好嗎？ 

世界百年未有之大變局持續演進中，政策變化和經濟週期切換讓全世界範圍內大量底層資產的投資安全性和收益率發生變化。一個個“雞蛋”懸在空中，在諸多不確定因素中焦急尋找能提供讓人滿意的投資回報率，同時確定性又相對較高的“籃子”。 

房產因其自身固有的投資價值屬性，被許多人視為經濟風浪中的“定海神針”，始終是個人資產配置中不可或缺的一部分。當前投資泰國房產的確定性和收益率都已日漸清晰，無異於給國內諸多投資者指了條“明路”。 

海外房產投資趨勢變化 

房子的重要性始終不變，但人們購房的目的和需求卻一直在變化。近年來，隨着城市化進程和經濟水平的提高，讓房產開始和教育、醫療、養老等社會福利資源緊密掛鈎，也讓具有投資價值的房產受到越來越多人的青睞。

交通基礎設施不斷完善，拓寬了人們置業時地理區位選擇的邊界，現代互聯網的發展和全球化浪潮的奔湧也讓人們的視野跨越國界。自中國經濟騰飛並與國際全面接軌以來，國人的海外購房需求就發展迅猛。 

昌聯國際海外業務負責人徐昊在超過12年的從業經歷中，已敏鋭感知到十幾年間中國人海外購房趨勢變化。十幾年前中國人海外置業目的地主要是北美、澳洲、歐洲等傳統發達國家，主要目的涉及移民、子女教育、自住，因此移民政策門檻、學區是否優質等是當時大家比較關注的重要指標。此外，當時的海外房產投資以60歲以上“有閒有錢”的人羣為主，旅遊地產銷售以高端旅行團為重要渠道。 

2017年開始，中國人海外購房目的出現了比較明顯的變化。國家外匯政策的變化給國內資金出海帶來影響，也讓更多人關注海外房產長期收益和增值帶來的機會。加上2020年前後幾年，國內各地房地產投資環境陸續降温，人們開始尋找新的投資目的地。在多重因素影響下，以投資為目的的海外購房比例開始日漸提高。 

此外，海外購房羣體年輕化趨勢也很明顯。人們開始提前為子女教育做籌劃，或者為自己未來的第二家園做選擇。 

主力人羣畫像改變背景下，催生了新的熱門購房目的地——東南亞。相關數據顯示，2023年中國人海外購房前十大地點排名中，東南亞的泰國、馬來西亞、越南和新加坡均榜上有名，其中泰國排名最高，位列第五。 

昌聯國際的徐昊認為，包括泰國在內的東南亞投資優勢主要有三點，即投資手續簡便、交通便利和收益穩定。 

投資手續的簡便主要體現在政策上。比如，美澳等這些發達國家税收復雜，投資人每年需要為房產交高額税費，而泰國幾乎不用交任何持有的費用，不用每年找律師報税，對第一次嘗試海外投資或者不願意為海外投資付出太多時間成本的投資人非常友好。 

交通便利性方面，中國直飛泰國飛行時間短、價格低、航班選擇多。且2024年3月1日起，泰國與中國實施永久免籤政策，讓人們幾乎沒有出境手續的困擾。 

除了上述優勢，泰國整體生態文化環境宜人、高端醫療和教育配套資源完善、外來投資持續加速、國際創投環境良好、消費水平與國內接近等，更符合當代國人既可能自住也要求投資回報的海外購房需求。 

泰國房產投資有“最優”選擇嗎？

從收益率角度出發分析，整體來看，泰國GDP增長相對穩定，隨着旅遊業加快復甦，2024年GDP增長率可能超過此前3.2％的預期。經濟整體平穩增長為泰國的房價上漲提供有力支撐。而作為目前東盟第二大經濟體，泰國房價仍比一些亞洲主要城市便宜，從而為未來房產升值打開更多想象空間。 

不過，由於泰國國土狹長，自然資源分佈和經濟發展不均，並非所有地區都有同樣的收益預期。目前在泰國境內最火的投資目的地依然集中普吉島等旅遊度假勝地，或者曼谷等國際化大城市。 

作為長期投資標的，房產的租金回報率和長期增值可能性都很重要，而無論出租還是出售，價格都與供給量和需求量密切相關。 

對比曼谷和普吉島兩大熱門地，供給方面，曼谷土地資源更多，公寓不限高，供給相對充足；普吉島因土地資源稀缺，只有約30%的土地可以用於開發，且限制最高7層的高度，供給緊張。 

需求方面，以國際遊客為對比指標，赴泰遊客在曼谷停留的平均時長為1.5天，卻在普吉島的平均停留時長為3.7天，居泰國主要旅遊城市之首；相關數據顯示，普吉島每天每平方英里的遊客人數是全 世界範圍內最多的。 

再來看實際數據，目前昌聯國際推薦的6個位於普吉島的項目，無論公寓還是別墅，3年包租年收益率都在6%-8%。作為對比，諸葛數據研究中心數據顯示，2024年上半年國內重點50城租金回報率為2.03%，而和泰國普吉島相似的三亞租金回報率只有1.69%；據悉，泰國長租公寓的資金回報率在3%-4%左右。由此可見，普吉島旅遊地產在收益方面勝出。 

此外有數據顯示，普吉島旺季酒店入住率高達90%，2023年全年全島酒店入住率78%，已經超過2019年的72%；在旺盛的旅遊需求下，2024年全年的入住率可能超過80%。 

結合機場的客流量情況，目前普吉國際機場年處理乘客量約1250萬人次，仍在超負荷運行，預計2024年發展計劃項目二期工程完成後，每年可容納1800萬乘客；攀牙的新機場也在規劃中，預計將作為普吉島的第二機場於2030年建成啓用。 

按現在的入住率，結合酒店或公寓的價格，可以粗略估算出6%-8%的收益率完全可以實現，並且管理方也能取得相應的收益，風險可控。如果將未來遊客進一步增長、新建酒店和公寓的空間進一步縮小納入考慮範圍，在未來供給更緊俏之時，昌聯國際部分項目中提到的預計4年後超過10%的收益，也很有可能實現。 

普吉島也許確實是泰國房產投資的“最優解”。 

海外房產投資注意事項

利率下行之時，有6%以上年化收益率又相對安全的投資標的的確不多見。泰國的交通便利性和相對親民的房價，讓更多普通家庭也能考慮海外資產配置。但投資一定伴隨着風險，特別是在海外投資，如果不夠了解當地的政策和市場，可能費心費力經營不好，無法取得預期的收益，還可能血本無歸。 

昌聯國際徐昊列舉了一些在泰國房產投資時可能遇到的問題：“海外房產投資最大的風險就是交房。舉個例子，泰國是可以賣‘樓花’的，拿到一片土地拿到EIA（環境影響評估報告）就可以賣了，很多小開發商甚至還沒拿到EIA就開始賣。一旦開發商回款出問題，工程就有可能停滯，如果他的銷售後期跟不上，就很容易出問題。尤其是對那些新的開發商，他們是拿不到銀行的授信的，所以他們就沒法從銀行去貸款。” 

第二個風險就是後期運營，房子建完了以後是不是賣給業主就不管了，因為酒店運營是一個非常專業的領域，如果沒有一個成熟的酒店管理團隊去運作，後期的收益是很難保證最大化的。” 

對大多數人來説，針對上述問題，選擇專業靠譜的中介服務機構是個不錯的建議。昌聯國際自身有深耕海外資產配置十餘年的專業顧問團隊，泰房項目合作方是普吉島最大的房地產開發商Utopia Corporation（以下簡稱“Utopia”）。Utopia成立於2015年，專耕旅遊地產，業務覆蓋房地產開發、工程建築、裝修設計和酒店運營板塊。 

開發商和後續的酒店管理運營商是同一家企業的好處在於，開發商和客户之間的交易不是一錘子買賣，酒店管理公司也要通過業主的房子持續賺錢，相當於後期的利益跟業主強綁定，既給保質保量按時交房上了保險，又能保證業務後續收益最大化。 每年，昌聯國際的專業團隊還會前往普吉島和開發商溝通，檢查現金流、施工和交付情況，瞭解最新的落地政策，更好地服務客户。 

昌聯國際目前是Utopia最大的合作方，雙方強強聯手至今，近5年時間一直合作順利。Utopia也為昌聯國際的客户提供了獨家優惠和永久便利，比如，第一次支付時一次性付清的3年包租政策、優惠的價格、新老客户到泰國的專車專人服務等。目前，昌聯國際推薦的泰房項目包括公寓和別墅，面積從24m²-220m²不等，覆蓋60萬-420萬人民幣價格段，能滿足更多人羣的不同需求。 

圖注：昌聯國際與Utopia合作項目之一 

在海外買房目的的多樣性，決定了許多購房人還有投資之外的衍生需求，綜合服務能力強的中介服務平台能為客户提供全方位便利。 昌聯國際能為客户提供大到收房過户，小到每年的免費入住、申請接機等房產配置方面的一條龍服務，還能在子女教育規劃、養老等海外生活方面，甚至在海外成立公司等全球資產配置規劃、財富升值與增值領域，同時為客户提供全方位售中售後服務，令一站式服務更省心，也更容易全局規劃個人和家庭的發展、投資。 

總之，海外房產配置作為大額投資，人們在做投資決策前應儘量做足功課，找有經驗、有實力的專業服務平台，才能將不確定性風險降到最低，從而實現滿意的收益。