卷好最後100米_風聞

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如今，地產進入“產品力時代”是行業共識，不過什麼是產品力這一點，還沒形成共識。

有人説，產品力是一種研發能力，體現在產品線不斷升級迭代中。也有人認為，產品力是房企在產品設計、打造時是否用心，產品審美是否高級……

以上説法都對。

10年前，景觀、裝標可能是三年一迭代，現在有些選手能捲到每年，甚至同個產品線每個項目都在升級，大家把審美、設計提上去了，但還有一個能力不可或缺，那就是落地能力如何。

包括能不能如期兑現，以及兑現程度。

把造房全流程看作一場馬拉松，落地環節相當於最後100米，這一段最難跑。

一方面，住房迴歸居住屬性，購房人對品質的期待來到歷史峯值。

另一方面，在於選手是否能合理分配體能，相對不錯完成最後衝刺。

只有兑現到位，產品的調性、設計、打造等要素才能完整呈現，形成邏輯閉環。對頭部房企來説，同樣只有跑好“最後100米”，同步提升交付力，才能真正站穩。

近幾年，“重返上海"招商蛇口實現了深耕上海，2022年-2023年，招商蛇口連續兩年拿下上海銷售額、拿地金額冠軍。

招商蛇口站穩上海背後，就離不開兑現力的進階。

比如，交付兩年的項目虹橋公館二期，業主反饋不錯，交付一年的璀璨時代，同樣收穫了不錯的口碑。

最近，招商蛇口在上海有兩個項目開啓了“預看房”，分別是普陀的“蘇河璽”，以及虹橋的“虹橋公館三期”，第一時間去現場轉了轉，表現也算可圈可點。

02

聊之前，先簡單説説這兩個項目的前期情況。

虹橋公館，項目一期於2018開盤，算是行業中最早提出“酒店式泛會所”概念的一批；二期2020年開盤，2022年交付，獲評當年“全國十大交付力安居作品”。

虹橋公館三期2022年12月首批次開盤，共計5次開盤4次“日光”。

蘇河璽的熱銷態勢也差不多，2022年12月首批次開盤，4小時完成清盤，362套房源吸引1001組認購，認購率達到了276%。

上海新房有積分入圍制度，今年1月蘇河璽最後一批次認購結束時，入圍分來到了92.67分。2023年，市區項目只有“百合園”和“雲錦東方”兩個超級豪宅盤達到過這個門檻。

蘇河璽和虹橋公館三期能有這樣的熱度，一方面，地段上了分。

虹橋公館三期所在的大虹橋不用多説。蘇河璽所在的蘇州河東，是上海市2035規劃裏，以高端商業、金融、文化等核心功能為主的“中央活動區”，上海少有的規劃、熟度、自然資源都在線，且還有開發空間的內城板塊。

換句話説，兩個項目蓋住名字單看板塊，屬於“閉眼入”的水平。

另一方面，因為是招商蛇口，大家對項目有期待。上海雲集了全國各大實力房企，招商蛇口的整體兑現力，相對來説還是比較在線。

預看房現場，整體看下來，兩個項目都有不少亮點，先説蘇河璽。

進大門之前，映入眼簾的是一株羅漢松，此前就聽説，這羅漢松價值百萬，是項目團隊和業主提前溝通後選定的，業主都認為只有這樣的等級，才能與項目的品質格調相匹配。

蘇河璽預看房現場實拍

步入大門，可以看出有設計小巧思在裏面。大門主體門頭和片牆做了一體化設計，配色是公建主流的白灰色，視覺上形成了一種橫向拉伸的效果。

蘇河璽預看房現場實拍

這種橫向拉昇，與前後迎客空間的水系佈局一起，形成了一種河畔氛圍，這就與項目所處的蘇州河濱河的板塊特點產生了呼應。

蘇河璽預看房現場實拍

轉遍小區就會發現，這種與板塊特點呼應的設計，還有不少。

比如樓棟佈局，蘇河璽沒有采用其他高端項目常用的“合圍”制式，轉而依江以“線性”展開，幾個中大户型的樓王，也被安排在了蘇州河邊。

蘇河璽預看房現場實拍

這樣的設計理念，在業內算是比較超前的，好處是打破小區和外界的生硬邊界感，通過無界融入自然，帶來更多的沉浸感，這也是一些海景豪宅中可以看到的理念。

進社區內部，從大門到入户單元，動線比較合理，路上包括休閒區的安排，綠植園林的穿插，還有一個長頸鹿為主題打造的兒童樂園等等，是招商“璽系”一貫的精奢風格。

蘇河璽預看房現場實拍

邁入單元門後發現，此次蘇河璽加強了石材方面的運用。

像大堂背景，電梯門沿、轎廂主背景等地方，使用的都是絲路風格的石材。石材不容易老化，另一方面顯得格調更高，缺點就是造價不菲，所以即便是一些高端項目，能多點位使用的也不多。

在突顯項目格調方面，車庫給人的印象比較深。這次蘇河璽車庫，頂部採用了“星空頂”設計，據説是勞斯萊斯同款。

蘇河璽預看房現場實拍

除此之外，還有一些細節上的打磨，能看出做過推敲。

比如室內門套線與踢腳線收口順直，應該是提前做測量控制誤差。包括羅漢松下環形跌水，以及地漏，加上了項目LOGO設計，拉出質感。

在虹橋公館三期，也能發現這樣的巧思。

比如外立面上，三期項目結合大虹橋的特點，做了品質升級，一層二層局部採用石材，除架空層樓棟外，鋁板提升為全鋁板加石材，加強了“國際住區”的觀感。

虹橋公館三期預看房現場實拍

此外，業主最常使用的快遞櫃升級為精裝，增加空調、定製快遞櫃等，細化功能分區，為了業主有更好的體驗感受。

虹橋公館三期預看房現場實拍

目前項目是預看房階段，有更多細節呈現出來，可能也是開發商想體現誠意。

外地朋友可能不太理解，我們簡單説下預看房機制。

這是近幾年上海正在推行的一種交付制度，即在項目竣工驗收前，由業主進入小區參與房屋的質量監測，是解決期房交付預期問題一個比較好的思路。

通常情況下，預看房和最終效果之間還有進步空間，根據項目進度不同，預看房完成度不同，項目還不是完整呈現，加上預看房機制對房企要求變高，所以不同的房企持不同的態度，招商蛇口算是比較重視的一列。

03

上文提到過的虹橋公館二期、招商璀璨時代等，如果總結這些項目的共性，我認為有兩點比較重要：

第一，項目的價值要過硬。這裏麪包括項目的地段，產品設計水平等等。

第二，房企需要有責任感，重視產品落地環節。

第一點不難理解，項目價值和兑現力本身是一個閉環邏輯，互為因果。第二點，客觀上考驗房企實力，主觀上考驗房企態度。

蘇河璽及虹橋公館三期，在預看房階段都曾前置化開展過相關的服務工作，與業主進行溝通和聯繫。

這些前置化服務，一是向業主釋放了積極信號，讓業主看到項目有解決問題的信心和能力，二是提升業主的參與度，可以在更多維度上接收到業主訴求，以此匹配預期。

如今房子漸漸褪去投資屬性，購房者們的訴求其實非常簡單，就擁有一個能夠切實滿足居住需求的房子。

這要求房企接穩買房流程中“最後一棒”，用更到位的服務，實現項目更符合預期的落地。

作為頭部房企，招商蛇口做得不錯，不過也還有提升的空間，還可以做得更好，行業也需要它做得更好。