沒想到三四線城中村改造又啓動了_風聞
北海湾拐角-42分钟前
城中村改造最新官宣：將從35個超大特大城市，擴大到全國近300個地級及以上城市
覆蓋的範圍擴大了8倍還多
加上不久前宣佈的“各地要推進城中村改造貨幣化安置”
其實就能大概感受到，未來城中村改造不再是大城市專享
全國大大小小的城市都在改造範圍之列，各地都有希望享受到這波“紅利”
接下來全國貨幣化安置城中村改造的總量，將會遠遠超過初步計劃的100萬套
城改的方式可能有三種：一部分拆除重建，一部分整治提升，還有介於兩者之間的拆整結合
最核心的拆除重建，儘管無法簡單等於棚改
但兩者的共性都是藉助低息資金的支持，以刺激需求
可以這麼説，“新一輪棚改+大基建”又要來了
01
歷史不會簡單的重複，但總是驚人的相似
回顧2008年，我國正式啓動棚户區改造，也就是俗稱的“棚改”
2014年開始着重發力，大力推進貨幣化安置，也就是支付拆遷補償款給被拆遷的居民，居民再用這筆資金購置新的住房
當年就執行了470萬套，隨後2015年601萬套、2016年606萬套、2017年609萬套、2018年626萬套
數據來源：財政部，WIND
這五年加起來棚改實際套數達到了2912萬套，平均每年就有近600萬套
貨幣工具PSL累計投放金額有3.67萬億
到了2019年初，國家對於棚改目標做出了巨大調整，計劃的棚改總規模僅為285萬套，同比下滑高達54.5%
“北京從2.36萬套下調至1.15萬套；山西從12.52萬套下調至3.26萬套；天津從2萬套，調整到0.65萬套”
工作重點從棚改轉向了更偏重民生的舊改
2020年全國性的棚改宣告基本完成，三四線樓市的“引擎開始降低轉速”，資金推手PSL的存量金額緩慢下滑
圖源：長江證券
因為成本等多方面因素，一二線城市貨幣化安置的比例只有20-30%，但在三四線城市比例普遍都在60%-80%
因此前幾年，廣大三四線城市的城鎮化水平有了明顯提高，老百姓的居住條件也得到了改善
各地不僅庫存去得快，房價漲得猛
直接把全國百城房價從2014年還只有8000元/平米的均價，拉到了2016年連續9個月都超過12000元/平米
圖源：中指研究院
兩年左右的時間裏，足足漲了50%
還有像水泥、鋼材、家裝這些上下游產業鏈也都跟着漲價
縣城樓市最火爆的時候，多地房價超過或接近2萬/平米
數據來源網絡，僅供參考
像寧波2016年的新盤雅戈爾雅明花苑，洋房均價3.5萬/平米
義烏市中心2020年推出的朝陽門，均價更是逼近4萬/平米大關，完全不比一二線城市差多少
02
各地城中村改造按下“加速鍵”
其實在最新的城中村改造政策落地前，今年就有多個一二線城市已經開始搶跑
廣東作為改造重鎮，自然一馬當先
廣州是全國城中村總建面最大的城市，今年積極推進291個城改項目，目標完成固定資產投資1800億元
深圳在年初擬出新規全力推進城中村改造，涉全市約40%建面，排行前三的區為龍崗、寶安、龍華
東莞近期改造重點在12個片區，像萬江新村、彭眼城中村等改造拆遷安置補償方案都已出爐，陸續進入簽約階段
再來看上海，我們之前介紹過的徐匯東安一、二村片區舊改地塊動遷
總户數超過6000户，户均拆遷款算下來差不多在750萬左右，可以説是潑天的富貴
光這一個棚改貨幣化項目的總補償金額，就能達到約450億元
圖源：徐匯房管
據中介透露，不少拆遷户拿着錢在周圍的新房和二手市場買買買
上海市房屋管理局10月23日在官網公佈，根據規劃接下來到2026年底，全市將全面啓動66個整體改造項目
力爭在2027年基本完成所有城中村項目的徵收動遷工作
與此同時，上海各區的舊改數量和預算都有大幅增加，遠超去年同期水平
緊鄰上海的江蘇也跟着在央視進行了新聞報道，正式揭開大規模的城中村舊改計劃
目前全省共有8個城市在進行城改，一共涉及約8萬户居民
以蘇州為例，全市共有275個城中村待改造，其中三分之一要整治，三分之二要拆除，即採用房票的方式進行貨幣化安置
預計今年可以消化14000套存量住宅，剩下的地方也在積極上報，明年有望消化更多的存量住宅
對比上半年蘇州成交了1.3萬+套新房（住宅），和貨幣化安置要消化的存量旗鼓相當
因此蘇州多個城中村集中的片區，近期密集發佈了改造公告
除了廣東、上海和江蘇之外
杭州也公佈了最新的中心城區徵收方案，涉及280個成片拆遷的片區和2萬户待拆遷居民
成都在抓緊落地城改清單，現在有32個項目、4470畝土地，總投資機會600億，到明年年底完成6800户拆遷改造
鄭州全市待安置村合計89個，涉及到的居民數在13000到15000户，預計消化13000多套存量住宅
武漢的改造計劃則涉及33個板塊，漢口、漢陽和武昌分別有14個、4個和15個板塊
南昌準備拆除20個城中村，總投資額在300億左右……
03
説了這麼多，大家最關心的還是錢的問題
文件中有關城中村改造資金來源的表述，大致可以劃分為：
地方政府專項債券+政策性金融機構專項借款+商業銀行貸款
對比之前的35座超大特大城市城中村改造，資金來源主要是多了後兩者
符合條件的項目都可以獲得政策支持，包括納入地方政府專項債券支持範圍
由開發性、政策性金融機構提供專項借款，並適用有關税費優惠政策
同時也鼓勵商業銀行，按照市場化、法治化原則提供改造貸款
翻譯下來就是，財政與金融雙雙發力，並保障專款專用
當然，不同渠道的資金來源，支持的力度也略有不同
圖源：CRIC
地方財政資金和專項債支持較為有限，政策性銀行貸款更可能成為本輪城中村改造重點資金來源
以國開行和農發行為主導，低成本、長期限、封閉運行，能夠有效解決城中村改造投入大、融資難等困難
像前陣子提到的12萬億化債專款，其中就有2萬億明確是給到2029年及以後到期的棚户區隱形債務
再之前2014年到2018年的棚改貨幣化，背後的四支力量分別為：公共財政支出、PSL、專項債發行和商業銀行貸款
和現在的手段有不少相似之處
不過，經過了幾年的大規模棚改，今年啓動的大規模城中村改造不論是體量還是資金總額，都有所縮減
後續的改造政策很可能也會像樓市調控政策一樣，走向分化，一地一策、因地制宜
每個城中村項目都要制定完備的徵收補償方案、資金平衡方案，最大程度上要讓老百姓得到實惠
説實話，和一線近期樓市的火熱不同，現在三四線城市的去化壓力依舊很大，存在明顯的供大於求現象
易居研究院的一份報告顯示，截止7月份全國百城新建商品住宅庫存去化週期為26.6個月
三四線城市達到了34.2個月，遠高於平均值，幾乎是合理值的兩倍
圖源：明源研究院
換算一下也就是市面上的新房庫存規模，還需要近三年的時間才能消化完
當地樓市急需政策引導和支持，重新“激活”
此次100萬套起步的城中村改造體量，裏面有很大一部分需求，將在今年年底和明年轉化為實際銷售
對廣大三四線城市的新房銷售，形成實質性帶動
明確通過貨幣化安置方式推進，既增加了居民的安置住房選擇範圍，也縮短了過渡週期，可以更快住進新房
還縮短了各個項目的改造週期，進一步節約資金，提升效率
04
一直以來，城中村土地利用率低，成為制約城市發展的瓶頸所在
我國大部分城市的老城區都存在老化問題，甚至嚴重的還有安全隱患
就像我們常説的“縣城人人有房，但缺的是好房子”
在這樣的形勢下，我國城市發展進入到城市更新的重要時期，城中村改造佔據着舉足輕重的地位
儘管短期內三四線城市的樓市還存在不小的挑戰
比如供需失衡、人口外流和市場信心不足等因素，都會導致房價的下行壓力持續存在
但近期政策的力度也是一個比一個大，不斷為市場注入新的活力
此次兩部門聯合下發通知部署，就説明城中村改造接下來將正式進入大規模實施階段
也會給到各地政府更多的需求端支持措施，以及對地方經濟的長期認可
政策合力一旦形成，全國樓市“去庫存”將全面提速
以上為正文，來自遠山