“當前農民住房的一個選擇, 可能改變地區經濟形態” | 文化縱橫_風聞

焦長權

北京大學馬克思主義學院

董靜瑛

恩施州城鄉規劃設計研究院

【導讀】過去四十餘年，中國進入了史無前例快速城市化的進程，而農民家庭也被時代洪流裹挾着，不斷調整自己建房和購房的選擇策略。房產是中國農民家庭最重要的投資和消費，與家庭再生產和社會地位息息相關，然而在此過程中農民往往計劃趕不上變化，住房因此呈現出分階段、分地域的動態分化。

本文認為，農民的住房選擇經歷了**從80年代的農村建房高潮，到新世紀以來建房與購房並行的轉變。**購房趨勢的加速與農村税費改革、教育資源向城鎮轉移、“全國性婚姻市場”的形成以及房地產市場波動等因素密切相關。然而，不同地區農民的購房進程存在顯著差異。華北平原地區由於人口密集、交通便利、宅基地管理嚴格以及強烈的代際責任意識，農民進城購房的速度明顯快於西南山區。西南山區由於地理環境、宅基地管理制度和代際關係等因素的影響，**農民更傾向於在村莊建設相對“奢華”的房屋，**購房比例相對較低。

最近幾年的新變化也值得關注。一方面，部分已經在城市購房的農民家庭，開始返回村莊再次重建房子，尤其是社會經濟條件較好的家庭。另一方面，西南山區農民家庭雖然在村莊中已經修建了較好的房子，受限於醫療和教育資源的影響，也不得不繼續進城買房。作者認為，由於地理環境等方面的差異，不同地區農民家庭的城鎮化進程和城鄉關係模式正發生巨大分化，這可能將對地區的基本社會經濟形態產生重大影響，也會對中國城鎮化的戰略制定和策略選擇產生一些挑戰。

本文原載《文化縱橫》2024年10月刊，原題為《買房還是建房：農民在城鎮化進程中的動態選擇****》，****僅代表作者觀點，供讀者參考。

買房還是建房：

農民在城鎮化進程中的動態選擇

進入新世紀後，中國經歷了一個史無前例的城市化進程。**中國城鎮化模式的一個突出特點，是大規模流動人口長期在城鄉之間“循環式”遷移，而不是農民家庭一次性整體進入城市。**在這個過程中，農民家庭如何配置家庭成員的生活環境，尤其是如何投資房屋這一不可移動的重資產，就成了一個要害問題。無論是傳統農村，還是現代城市，房子都是農民生命歷程中最主要的投資和消費，它與家庭再生產直接相關，也承載着人們的面子和榮耀，在城市社會中更具有極強的資產屬性。因此，住房成了人們營造生活環境的關鍵一環，也成了透視家庭城鎮化的重要指針，最典型地反映了農民城鎮化進程的動態分化。

**▍**房子是一個關鍵問題

無論是在農村還是城市，房屋都是居民投資和消費的關鍵。在傳統時期的農村，土地是最基本的生產資料，住房則是最重要的生活資料，農民終其一生的家庭積累基本都投資到了土地和房屋上。**對小農家庭而言，建造房屋基本成了農民生命歷程中最重大的投資行動，因為只有建造了住房，才能完成家庭的再生產，才能為孩子娶妻生子，完成農民一生最大的意義救贖和生命任務。**當前，在高速城鎮化背景下，住房對農民家庭的重要性更為凸顯，它不僅依然是家庭最重要的生活資料，其資產屬性更為凸顯，房子徹底成了家庭投資和支出的關鍵。

中國農民建房和買房的選擇，經歷過一個有趣的歷史變化。在高速城鎮化進程中，往往計劃趕不上變化，農民家庭也被時代洪流裹挾着，不斷快速調整着建房和購房的選擇策略。

**80年代，通過家庭聯產承包責任制改革，全國所有地區的農民家庭生產生活水平都在較短時期內獲得明顯提高。**同時，伴隨着60年代嬰兒潮一代進入婚育時期，改善住房條件的需求非常強烈，80年代農村掀起了一輪住房建設的高潮。此後，東部地區藉助農業集體化時期社隊企業的積累，以及國家優先發展沿海地區的政策優惠，鄉鎮企業異軍突起，進一步大大提升了農民生活水平。中西部地區則未能實現同樣的發展節奏，自80年代後期開始，農民負擔過重的問題就已經凸顯，90年代後則顯著加劇，最終演變成了世紀之交的全面三農危機。在絕大多數中西部農村地區，發展鄉鎮企業也未取得與東部地區相似的經濟成效，反而使鄉村兩級揹負了較大的債務。

**進入新世紀後，國家推動了以農村税費改革為中心的農村綜合改革，農民生產生活條件顯著改善。**與此同時，加入WTO後，沿海地區外向型經濟進一步發展，為大規模農村剩餘勞動力提供了就業機會，中央因勢利導對城鄉關係做出了調整，對農民工進城務工從限制轉向服務，大規模農民工外出務工極大增加了農民家庭收入。因此，進入新世紀後的第一個十年，是廣大中西部地區農民家庭休養生息、生活改善的十年，農村普遍從嚴峻的三農危機中緩和過來。大量農民家庭快速解決了温飽問題，真正向小康水平邁進，最典型的表現是以“三大件”（彩電、電冰箱、洗衣機）為代表的耐用消費品迅速在農村普及。也正是在這個時期，80年代中後期出生的嬰兒潮一代普遍進入婚育時期，需要大力改善住房條件，因此農村掀起了改革開放後第二波建房高潮。根據農村住户調查的粗略統計，全國農村住宅竣工面積由2001年的6.88億平方米迅速上升到2009年的9.56億平方米，這是改革開放以來農村住宅年度竣工面積的一個高峯，2010年後開始迅速下降，2020年已下降到4.34億平方米。[1]

**也正是此一時期，中國的城鎮化進程顯著加速。農民家庭已經不再滿足於在農村建房，他們也開始購買城市商品房。**在諸多因素的疊加影響下，農民購買城鎮化商品房的進程大大提速。其一，農村税費改革後，國家對農村義務教育的空間佈局結構進行了大規模調整，最主要措施是合併大量小規模學校，由此引起了“文字上移”，最終造成了農村義務教育階段學生快速進入城鎮入學的意外後果。教育是農民家庭最重要的公共服務之一，教育進城大規模拉動了農民進城買房。其二，隨着人口大規模跨區域流動，中西部地區農村女性跨地域婚姻大為增加，有學者稱為“全國性婚姻市場”的形成[2]。這進一步加劇了中西部農村地區本已存在的男女性別比失衡問題，進而直接加劇了婚姻競爭，迅速推高了婚姻成本，一個主要表現是到城市購買商品房很快成為農村青年結婚成家的必要條件。其三，自2008年金融危機後，中國房地產市場在政府的調控中，出現了多輪不尋常的短期內漲價現象，這既造成了消費者的恐慌心理，擔心房價進一步飛漲，也催生了消費者的投機心理，人人都希望趕上房價上漲的浪潮。因此，農民家庭也秉持“遲買不如早買”心態，紛紛通過借款等方式，盡力提早到城市購買商品房。結果，進入新世紀第二個十年後，農民家庭開始大規模購買城市商品房，並在很短時間內幾乎實現了“能買盡買”，這也是過去10多年三四線城市，尤其是縣城房地產市場繁榮的主要原因。

總體來看，在過去20多年時間，農民家庭在很短時間內馬不停蹄地經歷了村莊建房和城市買房的重大行動，這可以説是新世紀以來農民家庭生活的一個主旋律。

**▍**建房與買房的變奏

對於在村莊中建房改善住房條件，中國各地區的農民沒有顯著的區域差異。但是，由於各地區地理交通條件、宅基地管理制度等方面存在巨大差異，農民進城購房的觀念和實踐存在很大的區域差異。

**總體而言，華北、東北等平原地區，農民進城購房的進度明顯更快，以冀魯豫皖為核心的華北平原是典型代表。**原因是多方面的。首先，華北平原地區人口密集，縣域幅員面積總體偏小。農村税費改革後，國家公共財政對鄉村道路等投資力度很大，華北各縣域之間的交通條件大為改善。2010年後，小汽車大規模進入普通農民家庭，目前華北平原農民家庭小汽車已基本趨近飽和。交通網絡的改善和小汽車的普及，讓大多數村莊的村民都被納入了縣城的“半小時交通圈”，地級城市、縣城對鄉村地帶的輻射範圍越來越廣，農民購房後能夠順利實現城鄉兩棲生活。其次，華北平原人地關係緊張，村莊集中居住，宅基地制度管理比較嚴格規範。新世紀的第一個十年，華北地區農村也普遍經歷了一輪房屋改善建設的高潮，村莊中已有宅基地基本使用殆盡。同時，國家對村莊宅基地管理審批日益嚴格，村莊內新規劃和審批宅基地難度越來越大，有些地區已基本停滯。因此，過去10多年，華北農民紛紛選擇到城鎮購房代替了在村莊建房。最後，華北平原處於儒家文化核心區，父母對子代的代際責任意識極強。以魯豫皖為代表的華北地區，可能是中國代際關係失衡最嚴重的地區之一，學者甚至將其稱為“代際剝削”。父母通過不斷省吃儉用、辛勤勞作為子女積累婚姻成本，甚至借債為子女購買結婚所需的住房、汽車，子女成家後卻並不負責這部分債務，而是由父母繼續償還。結果，華北平原農村的婚姻競爭異常激烈，結婚成本不斷推高，進城購房迅速成為子代成家的必備條件，強力推動了農民家庭到城市購房。在這種情況下，華北平原農民家庭在很短時間內掀起了集中到城市購房的浪潮，農民家庭在城市擁有商品房的比例已經相當可觀。

**相反，在以雲貴川渝為代表的西南山區，農民進城買房的進程明顯更慢，依然保持着在村莊建房的積極性。**與華北平原相比，西南山區內縣域幅員範圍明顯更大，雖然農村税費改革後交通條件也得到有力改善，但山大人稀、山高路遠仍然是大量西南山村的典型特徵，縣城和地域中心城市對鄉村地帶的輻射範圍雖然日益擴大，但“半小時交通圈”所輻射的範圍仍然有限，鄉村與城市的整合力度較平原地區相去甚遠。

同樣由於這種地理地貌特徵，西南山區雖然同時經歷了大規模的教育佈局調整，農村小規模學校和教學點也紛紛被撤併，但仍然很難將教育資源等全部向城鎮，尤其是縣城聚集。在縣城與村莊之間的鄉鎮，作為公共服務和商貿物流的中心，在西南山區發揮着重要作用。這與華北平原形成了鮮明對比：縣城是華北平原基層最主要的公共服務和商貿中心，經常出現“小縣大鎮”的空間格局，即一個規模較小的縣域本質上更類似於一個大的鄉鎮，縣城是這個鄉鎮的中心。正因為西南山區的縣城對鄉村地帶的吸納和輻射效應沒那麼強，這裏的農民進城買房的壓力也沒那麼大。

**另外，由於西南山區農村普遍分散居住，農村宅基地管理長期鬆弛，村民在村莊中建設新房也更為容易。**直到最近幾年，國家對基本農田保護日益重視，山區宅基地審批的管理才逐漸走向規範。只要到西南山區農村調研，都能看到村莊中零星起伏的一幢幢房屋，它們都是鋼筋混凝土建築的樓房，基本徹底取代了這一地區傳統時期以木材為主要材料的平房。不僅如此，西南地區家庭中的代際關係也更為平衡，代際之間沒有形成非常明顯的“代際剝削”。雖然由於女性的大量外流導致婚姻競爭也日益激烈，但婚姻成本總體可控，過去10來年，進城買房尚未普遍性地成為年輕一代成家的必備條件。

**結果，在雲貴川渝等西南山區農村，雖然也有部分農民開始進城購房，但總體進度要大大落後於華北平原。**相反，農民普遍在村莊中建設了比較“奢華”的房子，建房花費也相當大，從經濟成本上甚至不低於在縣城購房。比如，農民家庭建造一棟普通的二層小樓，按照目前的物價和建築成本，裝修好入住基本都要花費30萬元左右，這顯然是一筆不小的支出。若是房子建設面積較大，建築裝修質量更高，則花費成本更高，40萬~50萬元也不鮮見。西南山區農民建房花費的高企，主要有以下原因。一是過去10多年，隨着人口老齡化和勞動年齡人口的大規模下降，農民工工資水平直線上升，在農村的建築工人工資也隨之上漲，大大推升了建房成本。二是由於山區地理地質特點，容易引起房屋地基鬆動，因此，即便是農村二層小樓，為保障建築安全，西南地區農民普遍深挖地基，並搭建鋼筋混凝土框架，這與華北平原農村普通住房建設相比就額外增加了很大成本。三是除主體樓房外，山區農民普遍還得建築配套的偏房，用於烤火、廚房等功能，也基本都會配套建設比較寬敞的硬化場院，以及豬圈、化糞池等配套設施。四是農民對房屋裝修要求普遍較高，除了城市裝修通常採用的地板磚、吊頂等項目外，不少農民還對部分房間內壁加貼一層實木木板，使房子內部看起來像傳統木房子一般，據説還能增加保温效果。此外，山區的交通運輸成本也比較高。

總之，過去20多年，中西部地區農村普遍經歷了農村税費改革、城鎮化加速等重大社會經濟變革，農民都不得不在很短時間內通過建房、買房等行動應對城市化的衝擊。**然而，無論是在村莊建房還是城鎮購房，實際上都基本花費了農民家庭的主要積蓄。**華北平原的農民，先是花費有限的資金在村莊中重建了房子，緊接着又加入購房浪潮中，將家庭全部積蓄基本全部投入進去。西南山區雖然也有部分農民開始進城買房，但大量家庭選擇繼續在村莊中建房，但由於建房成本較高，同樣基本將家庭積蓄花光。

**最近幾年，事情在發生新變化。一方面，部分已經在城市購房的農民家庭，開始返回村莊再次重建房子，無論在平原地區還是山區都是如此，尤其是社會經濟條件較好的家庭。**過去幾年，中西部地區農村普遍出現了一個新現象：一部分從村莊中走出去的“成功”人士，紛紛返回家鄉高標準地重建房屋。這批人的典型代表是村莊中通過考學、經商等途徑已經在城市徹底紮根立足的人羣，他們在城市有穩定的工作和收入，在城市已經購置商品房並完成了資本積累。現在，他們有充足的經濟積累，有些甚至臨近退休或已經退休，成了返鄉“鄉賢”；他們的父母往往至少還有一人在世，藉助國家的宅基地管理政策，在村莊對老宅進行高標準的重建。另一部分相似的人羣是，他們在本質上一直沒有離開村莊，只是通過經商、務工等方式比較徹底地實現了經濟自由，在城市已經購置商品房，還有比較寬裕的經濟能力，他們也選擇在村莊中進行高標準的房屋重建。這些在村莊中建設的高標準房屋，一般都花費不菲，和村莊中大部分普通農民家庭的住房都明顯不同，本質上是鄉村別墅。應該説，中西部地區農村出現的這一新現象，在東部地區農村已經上演過了。大部分東部地區的農村家庭，基本都在城市和農村同時擁有質量不錯的住房，自80年代以來，他們先是在村莊中大規模建房，繼而到城市購置商品房，再接着在村莊建設更高質量的住房，已經完成了建房、購房、再建房的一個長週期循環。

**另一方面，西南山區農民家庭雖然在村莊中已經修建了較好的房子，在城市化浪潮下，也不得不繼續進城買房。**最主要的動力，是年輕一代對更優質的公共服務的追求。在生育和醫療方面，最近幾年，年輕一代對女性懷孕和生育安全的要求越來越高，農村家庭基本也都會選擇到縣城的醫院建檔生育，一個鄉鎮衞生院一年到頭也沒出生幾個孩子，基本失去了產科功能。但是，在西南山區地帶，除縣城周邊鄉鎮村莊外，大量村莊仍然不在縣城“半小時交通圈”輻射範圍；如果住在遠離縣城的村莊，孕產期內到縣城醫院進行各種檢查就會非常不便，生產時還面臨着時間不確定帶來的困難和風險。在西南山區一個縣，最近幾年，縣交警幾乎每年都會接到好幾個臨產孕婦被堵在去縣城路上的求助案例，這種案例經常登上本地新聞，並很容易在微信羣中廣泛傳播。這大大刺激了年輕夫婦的安全神經，使他們有極強的住宿縣城懷孕生育的要求。

**在教育方面，2016~2023年，全國新生兒數量在短時間內下降了一半，這使各地學前教育基本都面臨過剩供給的危險。**尤其是中西部山區，由於不少學前教育生源流失到外地，本地學前教育規模下降幅度更大，村莊中的學前教育班級幾乎全部面臨撤併，學前教育完全進入集鎮。這無疑大大增加了農村家庭接送孩子上學的成本，一些偏遠村莊的孩子已不可能繼續住在家裏每天到集鎮上幼兒園。顯然，年輕一代家庭在育幼和小孩教育方面，都面臨着城鎮化加速的深層挑戰，進入縣城或縣域副中心城鎮購買商品房，可能是未來一段時期西南山區農民家庭難以抗拒的趨勢。

**▍**農民家庭城鎮化進程的動態分化

**城鎮化是一個劇烈的變遷過程，它最直接的表現是農村人口向城市的遷移，**深層則涉及居住生活、收入就業、公共服務、社會治理、價值觀念等一系列複雜的變遷，是工業化之後人類生產生活形態的根本性鉅變。**就第一代從鄉村轉移到城市的家庭來講，他們需要經歷兩個層次的城市化。一是有形的物質形態的轉變，**包括人口和非農活動在城市的集中過程，非城市型景觀轉化為城市型景觀的推進過程；二是無形的社會聯結、價值觀念等思想意識方面的轉變，包括城市文化、生活方式和價值觀在人們心中逐漸紮根的過程。[3]僅就物質形態的城鎮化來講，就涉及居住來源、就業類型、服務保障等層次繁多的複雜變遷，而人的文化價值層面的城市化，則更是一個漫長的進程，它體現為鄉土性逐漸消弭、城市性逐漸生長的文化轉型。

**但是，無論從哪個角度講，在城市擁有穩定的居所都是農民家庭城鎮化進程中的關鍵環節。尤其是，在中國人的價值觀念中，只有擁有自己的住房，才算真正是自己的家。**從全球各國對比來看，中國城市居民住房自有率都是偏高的。過去20多年，中國經歷了快速城鎮化，建房與買房的變奏成了農民家庭的大事。目前，全國各地區農民家庭進城購房的進程存在明顯差異。東部發達地區已經基本趨近完成，華北平原地區農民進城購房的比例也相當高，西南山區農民在城市購房的比例還比較低。

**農民家庭在建房和購房上的差異和分化，實質上代表了不同家庭城鎮化進程和程度的分化。****一類是已經完成城市化，在城市擁有穩定的就業和收入，也擁有穩定的住房，並有經濟餘力返鄉建設高標準住房的家庭。**他們返鄉建設高標準住房的行為，本質上是一種“逆城市化”現象，是在城市紮根立足後，同時希望繼續享受農村的青山綠水、藍天白雲，並在現有政策體系中，以比較廉價的成本實現在村莊中的再“棲”。在東部發達地區的村莊，這類家庭佔比非常高，可以説普遍實現了家庭在城鄉兩地都擁有現代生活條件的城鄉融合發展。在中西部地區的村莊，這類家庭佔比不高，主要是村莊中一些通過考學、經商等走出村莊後真正紮根城市的家庭，他們作為返鄉“鄉賢”開始在村莊建設高標準的住房，以供家中老人居住或為自己退休後回村養老做準備。

**第二類是中西部農村地區的大部分普通農民家庭，他們仍然在艱難的進城過程中。**平原地區的家庭總體進城進度更快，購買商品房的比重較高；山區家庭則進城進度偏慢，購買商品房的比例尚有限，但基本都在村莊中建設了條件不錯的房子。總體而言，這類家庭尚未在城市徹底紮根立足；不少家庭雖然在城鎮購置了商品房，但家鄉城鎮無法提供有效的就業機會，不得不繼續長期在大中城市務工；不少家庭在城市還沒有享受到公平可及的基本公共服務，面臨着縣城小學的大班化等公共服務供給不足的問題。這類家庭也是目前國家相關宏觀政策重點聚焦的對象，核心在於讓這些家庭穩妥有序地進城；各種政策保留了他們在村莊中的退路，即使他們進城不順，甚至從城市退回來，仍然有村莊內的土地、宅基地等兜底。當然，這一羣體也在發生快速的分化，其中很大一部分家庭，會隨着社會經濟的持續發展，在城市逐漸穩定紮根下來；一旦在城鎮穩定下來，他們又特別迫切地希望重新在村莊中建設高標準住房，以實現在城市和農村的舒適“兩棲”。

**第三類是村莊中的貧弱家庭。**這類家庭在短期內可能難以在城市徹底紮根，家庭成員只是在城市務工就業，但家庭生活重心在鄉村。在短期內，他們基本沒有能力到城市購買商品房和承擔家庭進入城市生活的成本，甚至在村莊中改建住房都顯得力不從心，一些有住房安全問題的家庭在政府的幫助下才完成了房屋改建修繕。在東部發達地區的農村，這類家庭數量非常少，中西部地區村莊則有一定比例貧弱家庭。尤其是在“三區三州”等深度貧困地區，雖然已經整體脱貧，但脱貧羣眾社會經濟基礎仍然薄弱。精準扶貧時期各地區識別的建檔立卡貧困户規模，基本能夠準確反映各地區貧弱家庭規模。這類家庭，高度依賴城市和農村同時提供的社會經濟支撐，城市務工提供主要工資收入，農村土地、宅基地等作為關鍵的社會生活兜底保障，這兩方面的支撐讓他們在農村尚能夠維持一個過得去的基本生活。正是因為有村莊的兜底保障，他們不會盲目徹底向城市湧動，進而引起農村貧困向城市貧困的大規模轉移，甚至帶來一線大都市的貧民窟問題。因此，目前帶有一定保護性質的城鄉二元結構，對這類家庭具有非常重要的意義，對中國城市化進程也至關重要。

**農民家庭進城是一個漫長而複雜的歷史進程，不同地區、不同家庭以及家庭中的不同成員，在城鎮化進程和程度方面存在明顯的非均質性。**如何從不同角度進一步深入討論不同家庭以及家庭中不同成員城鎮化進程和程度的顯著差異，並揭示這個過程中正在發生的重大分化，對深入理解中國劇烈的城鎮化實踐具有重要意義。同時，城鎮化是對鄉土中國的社會形態的一次巨大變革，推動着中國正在經歷一場真正的“千年未有之變局”。由於地理環境等方面的差異，不同地區農民家庭的城鎮化進程和城鄉關係模式正在發生巨大分化，這可能將對不同地區的基本社會經濟形態產生重大影響。顯然，未來一段時間，中國城鎮化的戰略制定和策略選擇，都面臨着一些新的挑戰。

註釋：

[1] 國家統計局農村社會經濟調查總隊編：《中國農村住户調查年鑑（2021）》，中國統計出版社2021年版，第361頁。

[2] 賀雪峯：《鄉村的視角》，中央黨校出版集團2024年版，第86~89頁。

[3] 許學強、朱劍如編著：《現代城市地理學》，中國建築工業出版社1988年版，第47~48頁。