不在城裏買房的工薪族，花100萬在村裏蓋房_風聞

2005年前後，北京一羣年輕人跳過房地產商、合夥建房的消息，在彼時的地產圈引發轟動。

他們這樣做是為了抵抗高房價。

他們計算過，邀請數百人加入，每人支付一定合作資金，再加上銀行貸款，即可覆蓋購買地皮、建造和裝修樓房的花銷，且省掉購買普通商品房時需要承擔的開發商利潤、廣告銷售費用、機構維持費用和項目貸款利息，他們最終得房價格可降至周邊商品房的60％至80％。

這種算法也得到彼時地產界人士的認可。不過後來，因為財務管理、樓房建設、後期維護等項目協商執行困難等問題，這棟備受關注的“大樓”並沒有建成。

△圖源：圖蟲創意

不過最近兩年，跳過房地產商，個人或合夥買地建房的風潮再起。

今年來，陸續有浙江麗水市、湖南長沙縣、雲南普洱市等地，主動規劃小微宅地面向個人買家推出，且部分地塊已經成交。

不過此番個人買地建房熱，與20多年前的合夥建房成因不同。多名地產專家在接受時代週報記者採訪時表示，伴隨房地產進入新常態，大部分城市土地財政明顯收縮，地方政府就有動力將一些地塊化整為零，出售給個人買家，一定程度填補土地財政缺口。

他們表示，伴隨更多的小微地塊可供挑選，也會吸引更多個人買家交易，個人買地建房現象或將越來越多。

且該趨勢將率先在中小城市蔓延，因為這些地方大都人口總量較少，人口持續流出，且人口相對分散，接下來再有房企大塊拿地建房的可能性不大。

另一邊，對“歸園田居”的期待之下，也有人羣將目光放至城市遠郊或自然風景優越的農村地區。

不過根據現行土地法，農村宅基地使用權不可面向外村人買賣，所以這部分羣體或簽訂數年自建房租賃合同，或私下與買家簽訂缺乏法律保障的購買合同，也有的鄉鎮就此需求嘗試新市場：通過鄉村旅遊項目，建設民宿小鎮，為遊客提供租賃和買地自建服務……

自建房，會成為今後樓市的一個支撐點嗎？

想擁有小院的年輕人，打算買地建房

為了擁有自己的小院，80後的小舟和丈夫放棄在長沙市區買房，轉而在家鄉宅基地蓋了一棟3層樓房，預計建房、裝修總花銷約100萬元。

“我家在長沙郊區，平時開車半個小時左右就能到市裏。”小舟告訴時代週報記者，他們夫妻倆是自由職業，沒有上班通勤的需求，在青山綠水間的宅基地建一座樓房，不僅滿足一家老小的居住需求、體驗也更好。

和小舟持一樣想法的年輕人不少，但和小舟不同的是，他們相當一部分人羣，已是城鎮户口，本身沒有可用來建房的宅基地，買一塊地，是他們擁有小院的第一步。

△小舟的房子正在建造中 受訪者供圖

社交媒體上，既有網友分享買地建房的經歷，並曬出正在建造的樓房，引來網友不斷詢問：地皮哪裏買、價格貴不貴；也有網友直接買來一棟現成的自建房，根據自己的喜好裝修一番，也有一眾網友留言“羨慕”。

甚至還有專門討論籌錢買地建房的羣聊，他們既討論選址大城市周邊還是麗江、大理的鄉下，也分享各種地皮買賣信息和避坑指南。

年輕人有買地建房意願的另一邊，陸續有城市專門劃出面向個人買家的小微地塊。

近期，雲南普洱市思茅區拍賣19宗國有建設土地使用權，其中16宗流拍，成交的3宗地塊均繫個人拿地。

從本次地塊面積劃分看，可見當地政府吸引個人買家之意。公開資料顯示，本次出讓的地塊均為70年土地使用權的商品房建設用地，面積在178~336平方米不等，起拍總價在53.4~100.8萬元。

而在今年上半年，浙江麗水“試點出讓微小宅地，業主可拿地自行設計建房”就在地產圈引發熱議。

類似的，今年8月，長沙縣春華鎮也有地塊分割出讓。公開資料顯示，這是權限唯一一宗分割出讓的土地試點（例如：按4米*15米/縫進行出讓，或作為科研企業研發總部的集中集聚區按畝出讓），總面積約80畝，用地性質為城鎮住宅用地。

趨勢在中小城市蔓延

2005年初，北京那羣年輕人合夥建房引發熱議之際，彼時的中國房地產集團董事長孟曉蘇表示，合作建房在國內外有很多，出現合作建房是房地產市場成熟的一個標誌。這種合作建房的方式不會影響房地產開發，因為他們的羣體所佔份額很少。

這是因為，過去城市出讓地塊面積往往較大，鮮少有個人可以承擔，房地產商通常是拿地建房的主角。

不過伴隨房地產進入新常態，土地財政收縮，倒逼一些地方政府將目光放至個人買家。

“比如同樣一塊地，原來要等開發商來買，現在沒有企業拿地，就劃成100塊小地，賣到100個個人手裏，也能夠在一定程度填補土地財政緊缺的問題”。

國家高端智庫CDI研究員宋丁在接受時代週報記者採訪時表示，近年來陸續有政府規劃小宗地塊出售，一個大的背景是，當前房地產發展階段，大部分地區土地財政收縮，暫時又沒有其他可替代的財政收入出現，地方政府就有動力將大片土地“化整為零”，吸引個人買家。

這種趨勢將率先在中小城市蔓延。廣東省城鄉規劃設計研究院總工程師馬嚮明告訴時代週報記者，在此背景下，人口總量較少且持續人口流出的中小城市，將更有動力劃出小地塊面向個人或合夥建房羣體出售，“因為這些地方人口相對分散，接下來再有房企大塊拿地建房的可能性不大”。

不過易居房地產研究院副院長嚴躍進也提醒，為了防止此類案例淪為簡單的賣地，當地要適當防範政策走偏，造成土地分散，整體性缺失。各地可以選擇部分符合開發要求且整體開發可能性較小的地塊，明確出售給有個性化需求的購房者，因此地塊篩選很關鍵。

當前，個人買地建房也不乏阻礙因素。上述提到的浙江麗水“試點出讓微小宅地”，在引發一陣關注和討論後，戛然而止。

每日經濟新聞近日跟蹤採訪指出，該次麗水小微地塊數次調規後被叫停，發佈該消息的“麗水人居”微信公眾號也已註銷。知情人士透露，此次被叫停可能與超低密度規劃有關。

一種論調認為，此番麗水定製化低密度小宗地塊出讓，契合了有能力購買的人羣，但對多數收入羣體不夠友好。

嚴躍進對時代週報記者表示，從量來看，個人買地建房將成為房地產市場的一種補充形式，但基本不會成為主流，“對政府來説，在土地規劃允許的範圍內，可以根據當地需要、大膽去做，同時推進這一模式的配套支持政策”。

不過買地建房的人羣中，也不乏普通工薪族，在權衡經濟成本和居住體驗以後，將其視為一種更具省錢的住房選擇。

社交媒體上，有網友現身説法算了一筆賬：在廣東一縣城買地建4層樓房，土地、建房加裝修共計花費100多萬，“現在商品房價跌了，自建房沒跌，還能賣數千元一平”。

廣州市房協專家委員會委員、地產經濟學家鄧浩志對此則有不同看法。他告訴時代週報記者，房地產商在建材購買和建造工藝上都形成了專業化和規模經濟，個人如果要去買設計方案或同類建材，拿價往往高出不少，“所以這類現象（個人買地建房）肯定是特殊的小部分，比方説一些舊村拆遷改造，或者小集體去自己買自己建”。

馬嚮明也表示，當前個人買地建房，更多還是停留在想象層面的浪漫。

“房地產商能夠獲利，其中一個因素是有專業化的管理和建設，個人買地建房，各種報建材料、建設過程都會耗費大量時間和精力，很多時候這些看不見的成本，大家並沒有算進去。”

他認為，要等到相關代報建、代監工等服務行業成熟，簡化個人建房過程的難度和人力成本，以及物業税、房地產税等相關税收制度形成，實現覆蓋政府將地賣給個人後長期的城市管理維護成本，個人買地建房才有可能大範圍鋪開。

買的是什麼地

社交媒體上，凡是討論個人買地建房，都繞不開一個關鍵話題：所購土地是什麼性質。

不少以打造自建房出圈的博主會向粉絲科普：國有土地才能買，可以像商品房一樣過户交易，也可以用來抵押貸款；集體土地只能同村人交易，外村人私下籤協議買了也是不合法的，以後賣家想拿回或者涉及拆遷賠償，買家是沒有法律保障的。

這背後涉及的法律條文是：我國現行全部土地實行的是社會主義土地公有制，分為全民所有制（即國家所有）和勞動羣眾集體制（即集體所有）兩種形式。其中，城市市區的土地全部屬於國家所有；農村和城市郊區的土地法律規定屬於國家所有的以外，屬於集體所有。

我們所説的“買地”“賣地”，買賣的是一定期限的使用權，土地所有權始終是公有制、不可買賣。

不過國有土地和集體土地使用權的買賣，有明顯不同。即：國有土地使用權都可入市交易；集體土地根據用途又分為農用地、建設用地和未利用地，2019年修訂的土地管理法，將原本“不得用於農業建設”的集體土地調整為“可入市”，其中被確定為集體經營性建設用地的，其使用權可出讓、轉讓用於工業、商業，同時鼓勵農村集體經濟組織及其成員盤活利用閒置宅基地和閒置住宅。

就農村宅基地和閒置住宅流轉情況，廣西小宇律師事務所律師郭乃華告訴時代週報記者，農村地區能用來建房的，是集體土地中的宅基地，目前宅基地使用權僅限於同村流轉，外地人如果想購買村裏的宅基地建房，只能私下籤訂合同，後期若遇拆遷或賣方走司法途徑拿回，買方是不受法律保護的，“不過籤個幾年幾十年的租賃合同，租村裏的房子來住，是受法律保護的”。

基於此，有個人買地建房計劃的人羣，目光多放在可交易過户的國有土地，若追求鄉野間的小院，合法渠道多為租賃為主。

△小院 圖源：圖蟲創意

不過相關需求之下，也有集體土地以文旅模式入市。

在南方一二線城市周邊，一座相距約50公里的小鎮，近年打造了一處由當地村委發起、鄉村旅遊公司開發的民宿小鎮。並推出多項農文旅休閒項目，其中包括“2500元起租賃獨棟小院”，也可“付8.8萬起承包宅基地自建房屋”。

11月21日，時代週報記者以買家身份諮詢該項目銷售人員，問及8.8萬元所承包地皮面積多少時，對方稱“400-500平方米”，問及使用期限，對方稱“99年”，不過其後問到若該旅遊公司搬走、承包合同是否還生效時，對方未有正面回覆。

宋丁表示，當前土地使用權改革是一個趨勢，早前也有諸多土地專家、地產專家倡議，城市國有土地有償使用制度已經確立，但農民集體建設用地的土地財產權利（即入市產生經濟收入），始終沒有得到全面保護，應加快推進城鄉統一的土地市場，“沿着這個方向改革，宅基地僅在同村買賣也是現階段的事情，到時候無論國有土地還是集體土地，使用權面向個人放開買賣都是個趨勢，不過前提是把價格機制和相關制度設計好”。

△圖源：圖蟲創意

事實上，在1998年土地法修訂之前，集體土地使用權是可以入市交易的。土地問題專家黃小虎曾指出，上世紀 80年代以後，我國鄉鎮企業迅猛發展，1987年其產值超過農業總產值，90年代末，鄉鎮企業的生產增加值已佔全國GDP的30%。

他認為，彼時鄉鎮企業的快速發展，同時也是集體建設用地市場的發展。

也可以理解為，二者是同時發生、相互促進的。鄉鎮企業的興起，其對於有償使用土地的各種嘗試和做法，推動了彼時集體建設用地市場的形成和發展，而後者的生長，又持續吸引資金、企業，也為當地農民手工作坊提供生長空間，是鄉鎮企業異軍突起的重要因素之一。

不過1998年《土地管理法》調整之後，規定“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設”。業內形容為：可以説是完全關上集體經濟入市的大門。

黃小虎指出，這樣做的結果，第一，集體和農民憑藉自己的土地財產權利，自主參與工業化、城市化進程的道路並不通暢。第二，各項建設只許使用國有土地，但卻對其他土地轉變為國有土地的權限變得模糊。第三，由於農民土地多在市郊，隨着城市擴張，農民的土地比較容易被低成本徵用。

直到2019年土地法的修訂，其中一項為“集體土地可入市”，成為業內公認該次修訂的最大亮點之一。

宋丁表示，在集體土地可入市的背景下，政策層面也在推進農村產權流轉交易規範化試點等工作，加上村集體也有發展經濟的動力，相當一部分農村土地已經通過旅遊、養老產業等模式進入市場，不過這個進入是很謹慎的，首先18億畝耕地的紅線必須嚴守，其次外村人關於宅基地的交易不受法律保護，“但是宅基地慢慢已經陸續以不同形式進入市場了，將來也會有更多城市投資力量以恰當的方式進入”。

當然，這是一個漫長的過程。

馬嚮明表示，持續推動集體土地使用權入市，有重要的積極影響，但是當下諸如如何防治個人惡意囤地、交易價格機制設置、村集體成員的收入分配以及土地交易收入一次性到手後的使用問題等等，一旦出現誤差和風險，後果嚴重，都需要大量探討和反覆權衡。

“任何一種制度的演變，都是社會推動的結果。可能這種矛盾（集體土地入市受限導致的農村經濟發展受限）尖鋭到一定程度，這個改革才會更快落地”。

記者丨曾思怡

編輯丨黎   廣

值班丨森   深

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