上海二手成交正在…創紀錄_風聞
北海湾拐角-12分钟前
截至11月27日上海二手房已經成交23968套
我們用工作日的日均成交替代空缺的兩個工作日、用週六日的日均成交替代本週六，可以匡算出11月二手房成交套數26668套
按過去1年上海二手住宅/二手房月均91%的佔比可以算出11月二手住宅成交套數
最後會停在2.4萬套上下
這是2016年以來僅次於2020年的數據，是的11月的二手市場正在超出所有人預期
不過這就創紀錄了麼，可能算是吧
但我説的創紀錄不是這個
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你發現了麼
我們已經連續兩個月破2萬套了
緊接着這個11月二手住宅經過我們測算又來到了2.43萬套
連續兩個月破兩萬套這件事的稀奇並不是體現在體量或者枯榮線
而是這件事是我們在過去兩年上海頻繁調控背後所未曾遇過的
還是這張圖你可以看到
5·27新政後的6月二手住宅成交了2.39萬套，但7月二手住宅就回到1.87萬套
不僅5·27如此，其實我們過去兩年的每次調控都是如此
2023年9月1日“認房不認貸”後的9月-10月、2023年12月14日“放鬆普宅”後的12月-1月，都是環比衰減節奏
説的再遠點，我們去看每年小陽春數據也是如此
這樣的起伏几乎是每年小陽春心照不宣的成交走勢，今年3月如此、2023年也是、客觀説除了特殊年份外幾乎****每年都是
也就是説不管是調控後數據還是天然成交數據，他們背後的漲跌邏輯似乎都不適用這次11月數據，即9·29新政後成交
你會發現9·29後勁比較大，火的不僅是首月、還有次月
並且還一浪高過一浪，10月突破2.2萬套，11月又突破了2.2萬套來到2.4萬套
前者連接着金九銀十、後者連接着小陽春的尾巴
5·27放開了外環內單身限購、9·29將單身限購年限從3年改為1年
論背景論維度論量級這兩次的政策挺適合比較
但就是這樣的這次新政效果放一起你會發現9·29已經在新政效果上跑出了兩倍於5·27的有效期
説實話這是讓我們萬萬沒想到的
想過他好，但沒想過他這麼好
而這也是我們想説的這個輿論層面尚停留在懸念層面的二手市場其實正在以創記錄的方式打破我們對新政調控的認知
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而這樣的熱度會持續多久
這是買方市場最關心的問題，同時也是最讓我們震驚的一點
對於過往新政週期的推測我們遵循兩點規律
首先新政是有有效期的，差不多2-4周，其次這些有效期的衰減力度，差不多在每週-8%
這兩個數據來自過去兩年上海經歷的大大小小5-6次調控後的鏈家市場數據，因為是草簽合同，所以這裏的成交是先於網籤7-15天不等的即時成交數據
又因為鏈家穩定的門店布控帶來的穩定的成交市佔，所以通過對他的成交波動可以看到全市二手在調控後的即時情況
而9·29新政後的成交走勢也確實跟以往每次都一樣，尤其跟5·27幾乎同頻
但進入11月你會發現9·29的新政數據依然不見倦意
截至到11月24日也就是上週末的轉定單數據，你會看到市場的成交熱度依然保持在10月中這個新政首月的水平
也就是説不僅是11月，12月的網籤數據依然會維持11月上下的水平
匪夷所思
聞所未聞
那這樣的數據要持續到什麼時候
從鏈家9月30日-10月20日你就能看到10月這個新政首月的成色
從鏈家10月21日-11月17日你也能看到11月這個新政次月的成色
完整且具象的跟全市網籤成交前頻共振
鏈家成交市佔可以參考25%
於是我們通過鏈家數據可以得出一個相對客觀成交走勢
過去我們通過鏈家轉定單數據算過新政後每週的衰減速度大概是-8%，我們也用這個數字精準推出5·27新政有效期
但這次9·29截至目前的衰減速率是**-2.26%**
也就是説哪怕我們就按照目前已有的衰減速度來推
這次9·29成交走勢是這樣的，過年期間成交流會斷，但翻過年來數據還是維持這個量級繼續往下走
注：迴歸平均值參考標準為2024年10月前1年鏈家周均成交水平866套/周
最後順利度過寒冬不説****還無縫銜接2025年小陽春
這是什麼樣的成交力量，我只能説這是過去兩年未曾見過的
而且有時候你不得不佩服每次上海新政出台的時間點
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而眼下的二手成交也極具新政特色
如果説9·29和5·27有什麼不同的話應該就是補丁政策了
對比5·27新政後的一次性出台，9·29新政後我們還看到了契税改革
上海還比較特殊的一點是原本9·17全國樓市調控裏取消非普，放到了11月中旬取消，就是新政後還有若干補丁政策助跑
而這些也讓我們看到了極具成交特色的二手市場
從滿五改滿二帶來的前灘成交潮、再到契税減免帶來的普通剛改、再到普通住宅的全免普及帶來的140平成交熱
你去看黃浦濱江那幾個豪宅項目、老靜安的靜安楓景苑、還有新天地的翠湖天地哪個帶看量沒起來
成沒成交這件事還沒看到數據，但動輒近百萬税費的減免你説對144平以上房產成交沒影響是不可能的
另外我最近在做全市單身購房市調，在我的市調樣本里充斥着大量單身購房樣本
剛畢業一兩年恰逢上海限購放開，在家人的首付支持下購入上海小户型、還有工作四五年的年輕人，用五十萬不到的首付上車市區的一室户，大批不到三十歲的購買力湧入二手市場
我又回去對比了5·27和9·29兩次調控內容
這兩次調控最大的放開可能就是放開單身限購，而9·29如果説和5·27有什麼不同那就是單身社保年限從3年改成了1年
難道説上海1年社保人羣的購買力大過3年
這點無從知曉，但我知道我們可能嚴重低估了上海的單身購買力
單身購買力被低估的背後真正被低估的可能是上海的外來人口
9`29新政後對單身人口的預估，數據來源©上海第七次人口普查，其中”外環外非滬籍人口“為浦東、閔行、寶山、嘉定這些絕大部分位於外環外以及金山、松江、青浦、奉賢、崇明這類全部位於外環外的區域的匡算結果
隨着我市調的越多，你也會發現連帶被低估的還有此時此刻人們的不安全感
擔心老家的房子跌所以買在上海、擔心租的房子突然被房東違約所以要有自己的房子
擔心工作不穩定所以儘可能多借首付、擔心其他理財會虧所以選擇買房，畢竟還有比房子更值得投資的產品麼
如今回想起來9月30日中介那句“昨晚我們見證歷史了”還是被低估了
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往往進入年底我們寫二手市場的稿件會少，這畢竟是往年的成交淡季
但今年這個11月數據完全走出了自己行情，不僅是獨立於往年11月的行情，也獨立於以往我們調控的認知
希望正飄在市場的你能看到這篇文字，心裏有個底
上海二手樓市不僅火了，而且正在以驚人的購買力持續推進中…
以上為正文，來自巧克麗麗