接盤恒大富力雪松後，廣州城投又玩起資本運作_風聞
源媒汇-1小时前
作者 | 利晉
編輯 | 蘇淮
近日，廣州市城裕房地產開發有限公司（下稱“城裕地產”）100%股權預披露期結束了。
根據出讓公告顯示，廣州城裕持有國際金融城起步區AT090960地塊，項目案名為：灣區金融港，是一座總建築面積約10.85萬㎡的超甲級寫字樓，2021年10月完成封頂。
趕在公示期結束之前，一家名為廣州城蓉投資合夥企業(有限合夥）（下稱“城蓉投資”）的公司進入了城裕地產的股東名單中。
天眼查顯示，城裕地產成立於2015年10月，原由廣州城投透過子公司廣州市城投發展控股有限公司控股，今年11月28日發生了股東變更事項，城蓉投資成為了新的控股股東，認繳額為49,118.058萬元，折算持股比例為99%。
這是一筆左手倒右手的交易。背後則是，廣州城投竟然玩起了資本運作。
01
“做大做強”
城蓉投資，由廣州市城投投資有限公司、廣州城投佳朋產業投資基金管理有限公司（下稱“佳朋產投”）共同持有，背後實控人均為廣州城投。
佳朋產投是廣州城投旗下基金公司，成立於2015年2月。在廣州城投的官方介紹中，佳朋產投設立的初衷是，圍繞廣州戰略發展方向和廣州城投集團主業，重點投資新一代信息技術、新能源、先進製造、生物製藥等廣州市戰略性新興產業。
佳朋產投涉及電子、通信、超高清、醫療健康產業，投資標的包括博納影業、神州數碼、鴻基創能、平雲小匠、瀚信科技、力控科技、廣電仲達、美院幫等。
曾經，廣州城投也想靠資本運作，在房地產領域投出一片新天地。
但2個月後，廣州城投牽頭，與富力地產、珠光集團關聯公司廣東珠創投資發展集團有限公司、廣州開發區集團、佳朋產投成立了廣州城投城市更新股權投資合夥企業（有限合夥）。
2021年，房地產行業年度熱詞是：“城市更新”。可以理解為，大家常説的“三舊改造”。
這一年5月，中關村科學城城市更新與發展基金設立，規模300億元；6月，上海城市更新基金成立，規模800億元；7月，無錫城市更新基金設立，規模300億元；8月，天津城市更新基金設立，初始規模600億元。
上述基金有一個共性：地方城投平台或國資，負責具體代為出資人的職責。
廣州城投出來“單幹”的意圖很明顯了。
廣州開發區集團、廣州城投雖然都是城投平台，但一個是區屬國企，一個是市屬國企。於是，廣州城投聯合廣州基金、廣州金控設立了城市更新專項基金，規模1000億元。
況且，早在2020年7月，廣州城投就專門成立了司職城市更新的全資子公司廣州城投城市更新集團有限公司，註冊資本10億元，全力佈局城市更新領域。
但當時廣州舊村改造已經被富力、時代、保利、合生系、奧園、佳兆業、雅居樂等老牌粵系房企瓜分完畢。即使壯志滿滿，廣州城投的舊改項目落地卻十分艱難，基本靠大手筆砸錢去拿。
比如，2020年3月，搶下越秀南舊城改造項目，樓面價6.45萬元／m²，創造了廣州樓面價“地王”；同年12月，接收富力地產質押的天河吉山村舊改項目公司股權，曲線拿下該村舊改；以及，斥資100億元買下恒大4.8%股份。
當恒大、富力、雪松、奧園等持有廣州大量舊改項目的企業發生危機時，廣州城投化身成為“救火隊長”。
它意識到，機會終於來了。
02
“又菜又愛玩”
2020年，廣州城投提出一個遠大目標：“全力向現代化大型投資控股集團邁進，樹立大型國有企業轉型發展的標杆”。其中，2020年計劃投資額為379.6億元。
2021-2022年，廣州城投一直忙於“買買買”，比如：給富力吉山村舊改最多提供100億元融資貸款，接盤恒大黃埔廟頭村舊改，買下雪松白雲大源村兩宗地塊、增城雪松發展總部地塊、黃埔洪聖沙島綜合體等項目公司全部股份，買下恒大足球場等。
另一邊，廣州城投還在大舉買地，2021-2023年拿地金額超過了240億元。
資產規模膨脹很快，從2020年的2403億元，暴漲到2021年的3394億元，增加了近千億。但淨資產增加了不到250億元，説明含有大量的債務。其中，有息負債增加超過了400億元。
這是質量很低的增長。
廣州城投沒有擺脱經營現金常年為負的困境——2020-2021年為-184億元、-33.2億元。眾多房企的經驗顯示，經營現金流常年為負或沒有持續增長的企業，要麼很快會爆雷，要麼投資不具備持續性。
2022年，廣州城投投資規模立即大幅度下降，投資性現金流為-108億元；同時，收入下滑，負債還在增加，陷在“增收不增利”中。2023年，資金流動性已經陷入了緊張局勢。
恒大、富力、雪松等資產，不斷侵蝕廣州城投的盈利與安全。
聯合資管報告指出，廣州城投對恒大股權投資存在進一步減值風險，收回提供給富力的貸款存疑，以及對富力旗下建築公司借款項目出現利息逾期。
2023年開始，廣州城投緊急拋售資產，其中，16億元出售華邦建投、廣州越匯項目兩家公司股權，12億元賣掉廣州城投住房租賃發展投資有限公司股權，以及出售南方電網數字電網研究院股份有限公司股份。
連同廣州金融城優質資產也被擺到貨架上。
今年4月，廣州城投開始尋求整棟出售灣區金融港項目。同時，源媒匯從市場上得知，廣州城投的金融城55棟出售予廣州銀行，58棟引進了光大銀行和紫金文化集團。
股權出讓公告顯示，灣區金融港項目公司城裕地產，2024年9月末資產總額約26.35億元，所有者權益為4.5億元，利潤、淨利潤均約-32.22萬元。
佳朋產投接盤城裕地產股權，意味着有兩種可能：一是項目無人接盤，二是進行資本運作。
但無法理解的是，廣州城投是一邊賣項目資產，一邊還在買地。2023年，廣州城投斥資80多億拿地；2024年，又聯合珠江實業、天河投資，以32.5億元拿下廣州天河智慧城核心區兩宗地塊。
最新一期財報中，2024年9月末，廣州城投營收為236.75億元，淨利潤為0.24億元，歸母淨利潤為-2.92億元，總負債為2201億元，有息負債為1484億元，短債為229.9億元，現金短債比1.17，流動性依然處於緊張狀態。
從2024年以來的動作來看，廣州城投正在探索資本運作。
比如，以花城匯、城壹匯為底層資產，發行消費類基礎設施公募REITs；以廣州流花中心，完成發行首單CMBS、規模26.01億元；還和LVMH旗下私募股權投資公司成立消費投資基金，規模約10億元。
資產證券化是十分考驗項目施工建設和運營能力的，而這恰恰是廣州城投缺乏的——項目建設、去化週期十分長。
比如：越秀南“地王”項目等了3年，案名定為“東園公館”，售價12萬/㎡左右，豪宅價賣剛需產品；廣州城投天禧拿證11個月，目前去化率僅26%，開始降價虧本賣房；金融城城隆大廈拿證近2年時間，簽約率為21%；城祥大廈拿證2年半時間，簽約率為23.5%。
真是典型的“又菜又愛玩”。
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