綠城的“地王”之年，是曹舟南的功勞_風聞
源媒汇-1小时前
作者 | 利晉
編輯 | 蘇淮
01
地王
2017年1月，杭州迎來開年首場土拍，綠城聯合建發競得西湖區留下單元地塊，創下了西溪板塊地價新高；緊接着，又搶下杭州拱墅區47號塘北地塊，把申花板塊帶入了“4字頭”時代。
綠城以“閃電戰”的方式，一天內創造了兩個地王。
綠城瘋了，逆勢而為。
2016年，全國誕生了350宗地王，當年年底，房地產市場迎來密集調控，2017年全年超100城、出台250餘次調控政策。
很多人都説，“2016年是地王之年”，“2017年是市場調控最嚴厲的一年”。
很快，時任綠城執行董事兼行政總裁曹舟南出來表態，“綠城無意參與地王之爭”。他説，綠城會放緩投資腳步。
7年後，姑蘇城，舉行了開年首場土拍，綠城拿下了獅山商務創新區Z03號地塊，樓面價4.54萬元/㎡，創造了蘇州新地王。2024年8月，綠城又以13.1萬元/㎡，奪得上海徐彙區斜土街道地塊，再造一個地王項目——國內單價地王。
2個月後，綠城以34.22億元競得杭州上城區四堡七堡單元JG1402-36地塊，創造了杭州單價地王，也把杭州帶入了“5字頭”時代。
綠城瘋了，又逆勢而為。
2024年以來，不光是保利地產、中海地產、華潤置地、招商蛇口等央企，長時間消失在公開土地市場；“黑馬”越秀地產、華髮股份等地方國企也“沉默”了，直到三季度尾聲，利好政策接連出台後，才大膽買地。
綠城是一直高溢價拿地，2024年前11月權益拿地金額452億元，僅次於保利，衝上了行業第二。
2024年，綠城敢於爭奪地王，是曹舟南時期埋下的種子。
他把綠城做輕了，從一艘巨輪變成了一支艦隊。
2017年之後，同行仍在加槓桿買地，財務出身的曹舟南，持有悲觀的看法，很早進行“一體五翼”、“10區5支柱”的組織架構轉型。特別是投資策略上，完成重倉一二線城市的調整，加快三四線城市的庫存去化，為綠城創造了很輕的槓桿和庫存壓力。
這種“剋制”的投資策略，也讓綠城後續幾年面臨着“無貨可賣”的尷尬局面，無法衝刺規模。張亞東掌權時，曾經有一段時間逢開會就痛批土地投資，“沒貨賣就沒營銷、沒回款”。
剋制，在綠城身上成為了一個褒貶兩意的詞。
曹舟南出走之後，無論是“中交系”的張亞東、“老綠城人”郭嘉峯，依然沿着這個策略走。張亞東做了優化：精簡架構、提高週轉速度；郭嘉峯，與曹舟南同是綠城創始人宋衞平的“嫡系”，經營理念差不多。
這套底子，卻讓當下綠城有了爭奪地王的底氣。加上中交集團重組地產板塊架構、近幾年杭州直播電商熱潮的運氣加成，綠城抓住了一個小風口。
但擺在綠城面前的還有另一個難題：老綠城人正在謝幕。
代建業務“代言人”李軍放下了手中的劍，辭任綠城管理執行董事一職，年齡不過半百，而郭佳峯將步入花甲之年。綠城整個高管團隊中，已少見老綠城人，且基本是60後、70後，處於青黃不接的狀態。
郭佳峯卸任之後，綠城會走一條怎麼樣的路？
02
底氣
2024年，土地市場表現出政府推地、房企拿地都略顯信心不足。中指研究院報告指出，今年前三季度，全國300城宅地供求規模同比下滑超三成，土地出讓金減少超四成。
積極拿地企業集中在幾個熱點城市：西安、北京、石家莊、成都、杭州、上海。
綠城表現出，既要衝規模，又很謹慎的態度。
2024年3月的業績會上，綠城執行董事兼行政總裁郭佳峯稱，“我們當然也想求得更好更快的發展，希望能夠超過去年的1425億。但是綜合分析下來，大概會在1000億上下。”
相比2023年新增貨值，綠城投資預期值收縮了超過40%。目標城市依然是10個戰略城市。
從2024年投資過程來看，綠城上半年僅完成目標值33%左右，期內新增15個項目，權益投資額為154億元，預計新增貨值333億元。
進入下半年，上海、北京、杭州等相繼優化土拍規劃，保利、華潤、中海、越秀等國央企開始積極拿地。對綠城來説，拿地難度、成本有所增加。
2024年下半年，綠城新增21個項目，全口徑拿地金額約350億元，其中產生溢價地塊多達16宗。前11月，綠城以權益拿地金額452億元，位居行業第2名，去年同期是第5名。
2024年中期，綠城資產負債率為79.7%，剛好控制“紅線”下，有息負債1483億元，短債353億元，銀行存款及現金751億元，現金短債比為2.1倍。
源媒匯此前統計了2024年中期31家國央房企負債情況，淨借貸比率平均值為103.2%，其中有11家企業超過100%，另有15家企業現金短債比低於1倍。
拉長時間來看，綠城的底氣又不是很足。
因為槓桿增加明顯，淨資產負債率從2021年的52%上升到2024年中期的67.2%，有息負債走高，權益資產有所下滑。自由資金短債比則從2021年的1.79下降到1.24，資金流動性逐漸緊張。
2023年業績發佈同一天，中交系的周長江獲任綠城執行董事和執行總裁。周長江先前擔任中國交建董秘、中交資本董事長一職，十分熟悉資本市場和資本運作。
為了避免出現流動性危機，綠城項目建設、運營就需要比之前更快。
綠城甚至比當年碧桂園“369”模式更快了。2024年上半年，拿地到開工、經營性回正週期為1.7、9.5個月，平均速度快了0.4和2.1個月。
但即便拿地到開工週期、首開週期都在縮短，綠城一樣無法加快經營性現金流回正速度，時間從2022年的7.9個月，延長到2024年中期的9.5個月。
首先，2024年至今，綠城36個新增項目中，浙江佔比55.5%，杭州佔比38.9%。綠城在浙江新增項目，很多15天左右就能拿到規劃用地許可證，不到拿地到開工週期平均值的1/3。
其次，資金投資迴流同樣如此，杭州市場拿地到經營回正週期已經縮短到7.1個月， 遠低於平均值。
綠城流動資金緊張趨勢下，想要項目更快週轉，投向以杭州為主的浙江市場是必然。
不只是市場的熟悉程度，還有施工週期把控、監管資金穩定性等因素。綠城內部人士曾對外稱，建發2023年幾乎跟隨綠城浙江戰略進行投資，但在2024年開始跟丟了。
廈門國資房企建發，在浙江缺乏這樣的“底氣”。
03
運氣
綠城也有運氣的加成——杭州市場表現領跑全國，好於一線城市北上廣深。
杭州是目前全國唯一一個沒有短期風險的一二線城市。
克而瑞地產研究指出，2024年8月末，杭州消化週期不足10個月，上海去化週期為13.4個月，北京、廣州、深圳及其餘二線城市整體去化週期都超過了20個月。
杭州商品房市場強於一線城市，有兩個方面：一是，杭州主城區新房數量越來越少，優質地塊差不多賣完了；二是，阿里完成上市、G20峯會以及互聯網經濟等加持，特別是近幾年直播電商火熱。
大量外來人口湧入杭州，帶來了置業需求。2021-2023年，杭州新增常住人口合計超過50萬人。期間，涉宅用地成交金額合計出讓金約6414億元，出讓規模連續3年居於全國第二名。
原本市場的觀點是：“炒房第一城深圳，炒房第二城杭州”，如今變成了：“杭州是炒房第一城”。
綠城是幸運的。
過去3年，綠城在杭州拿地總金額約775.7億元，佔杭州總出讓金比例為12.1%。
期間，杭州單一市場貢獻了總銷售額均超過了20%，按自投項目銷售額計算，則為30%左右。
綠城沒有理由不加倉杭州市場。2024年前三季度，杭州涉宅用地總出讓金為802億元，綠城拿地金額為118億元，佔比上升到14.7%。
藉着杭州市場紮根的深度，綠城把銷售額做了起來。特別是2024年5月杭州全面取消了住房限購政策，杭州銷售額迎來了爆發式增長。
但保利沒有那麼幸運。
保利相當於一個Plus版本的綠城，聚焦核心38城。2023年，有27個城市市佔率超過10%，廣佛市場銷售貢獻佔比18.9%。其中，新獲取項目中40%當年開盤、實現簽約金額超過300億元。
保利曾對外公佈了一個數據：華南市場市佔率25.4%。
廣佛市場之於保利，杭州市場之於綠城，都十分重要。但今年廣佛新房市場一直在等待復甦，直到利好政策密集出台之後，成交才有所回暖。
為了把銷售額拉上去，保利廣佛市場一直在“以價換量”。2024年11月，保利累計簽約金額3080億元，其中，廣佛銷售額633.4億元，貢獻比例同比提升2.7個百分點至20.56%。
這份成績單背後，滿是業主的罵名。
綠城的運氣也體現在產品路線上。
2018年，中交集團對地產板塊進行了重組，確定綠城聚焦中高端，中交地產、中房地產業務聚焦於剛需、保障房。
行業進入調整週期後，改善、豪宅市場卻持續火熱。中指研究院多份報告指出，2022年、2023年，改善住房需求是新房市場的主流和關鍵支撐，成交佔比增長明顯。2024年前三季度同樣如此。
頭部房企銷售額“腰斬”時，綠城銷售額下跌相對沒有那麼明顯。而綠城2024年下半年新增項目中，基本純住宅、低容積率地塊，建設方向應該是改善、豪宅類樓盤項目。
但綠城在杭州市場的“運氣”也快用完了。
04
動刀
2024年前11月，綠城合同總銷售額同比下滑3.74%，杭州銷售額卻減少了29.5%，佔比從去年同期的21.67%下降到15.87%。
綠城杭州市場開始失靈了。
2023年初，綠城進行了組織架構調整，合併原浙西區域、浙東區域、杭州亞運村項目公司為浙江區域集團，負責浙江、福建兩省的投資拓展和項目管理。
2024年初，綠城再度動刀，一邊進行區域負責人換防，涉及到華北、東北、華南等區域；另一邊，西南區域被代建平台綠城管理合併了，以及，安徽脱離華東區域、原生活集團旗下產城業務，均劃入浙江區域集團。
西南區域的“消失”，綠城走上了大多數房企的命運——融創爆雷的開始、華僑城的鉅額虧損。華南區域也在“邊緣化”。
西南區域、華南區域的存在感一直很弱，2021年至今佔比在3%-5%。隨着庫存不斷消化，綠城很有可能會合並華南區域。
下半年21個新增項目背後實控公司中，近70%由浙江綠城持股，且常常看到綠城員工合夥平台南京臻蔻、南京臻碩、寧波浙展、寧波浙發的身影。
本次調整後，浙江區域集團，差不多掌控着整體綠城的江山。
但浙江區域，特別是杭州市場，一直存在一個問題：只能給綠城安全，但不能賺錢。
綠城一直陷在增收不增利的困境中，毛利率、淨利潤率逐年下滑，2024年中期分別跌至13.1%、跌至4.77%。
面對杭州市場疲軟、毛利率持續下滑，2024年年中，綠城再度對組織架構和區域市場動刀，包括在浙江區域集團設立七大職能中心，取消片區公司職能平台，在杭州設立三大片區公司，以及在浙東、浙南、浙北、福建、安徽成立片區公司。
首先，2021年以來，綠城費率、銷售費率是下滑的，與之負相關的毛利率也是下滑的；其中，行政支出明顯上升，佔到“三費”比例50%左右。對比説明，綠城成本控制能力弱，或高管薪酬佔到不少成本。
再用“費用率/毛利率”測算經營水平公式一算，比值由56.87%上升到63.16%，2024年中期同比增加3.3個百分點至45.16%。一般來説，比值越大，經營能力越弱，超過70%説明經營比較困難。
其次，2021年以來，綠城土儲權益比在55%-65%，歸母淨利潤佔比利潤比例則波動較大，區間為29.24%-62%。差值變動，很有可能是少數股權分走了利潤，或存在不少的隱性債務。
上述提及，綠城不少拿地主體公司背後是員工合夥平台，比如寧波浙展、寧波浙發背後是浙江區域運營負責人吳金秋，南京臻蔻背後是執行董事、副總裁李駿等。
**背後員工合夥平台“偷走”多少利潤？**就此事，源媒匯詢問過綠城方面，但對方沒有回應。
綠城選擇了在安全前提下矇眼狂奔，但曹舟南給綠城留的這套底子，很快就不夠用了，不斷拿“地王”、衝規模，犧牲的不只是利潤，還有安全空間。
近幾年，綠城也在不斷引入外部職業經理人，走向“去綠城化”。
