港股REITs龍頭領展：優質資產築基，強運營引領亞洲市場_風聞

香港REITs交易迎來多個利好消息。

11月26日，香港交易所集團行政總裁陳翊庭於上海舉辦第二屆HKEX中國論壇上表示，目前正在與滬深交易所就滬深港通納入REITs、引入大宗交易機制以及人民幣櫃枱納入港股通交易等優化措施進行緊密合作，希望可以儘快落實，為境內外投資者提供更多投資選擇和便利。

早前，中國證監會副主席李明在互聯互通十週年高峯論壇時也表示，將繼續優化完善互聯互通機制，穩步推進房地產投資信託基金納入滬深港通各項工作。另外，香港特區政府於11月也憲報刊登《2024年印花税法例（雜項修訂）條例草案》，以豁免REITs股份或單位轉讓和期權莊家進行證券經銷業務的印花税，以及修訂在香港實施無紙證券市場制度下的印花税徵收安排。

REITs正成為愈來愈受到關注的投資產品，而港股REITs即將納入互聯互通也為市場帶來更多選擇，如何從中選擇合適的REITs產品？除了價格、分紅率，投資者還需要從多個方面進行考量。

底層資產多元化可分散風險

作為房地產的衍生金融產品，REITs產品的投資收益主要來源於底層資產經營所帶來的現金流分紅收益，以及底層項目潛在增值收益。因此，底層資產的質量及運營方的管理能力，都將影響REITs產品的收益表現。

截至11月，國內已上市公募REITs（下稱“C-REITs”）超50只，總市值近1500億元，涉及資產類別涵蓋產業園、倉儲物流、消費基礎設施、保障性租賃住房、高速公路、生態環保、能源基礎設施、水利設施。而港股的H-REITs則保持在11只產品，按底層資產類型可以分為零售類、辦公樓類、酒店類、工業物流類以及多元資產類。

具體來看，雖然C-REITs市場今年整體回報表現優於其他大類資產，但不同的底層資產影響了不同REITs產品的收益表現。當底層資產受政策或經濟環境等外部因素影響，持有單一底層資產的基金產生的波動性將更大。而在已發行的C-REITs中，大部分為單一類型的底層資產。相比之下，觀察國際成熟REITs市場，體量較大、佈局較廣且資產類別相對多元化的REITs通常更具抗逆性。

就單個資產類別而言，消費類REITs尤其是保障基本民生的社區商業項目整體經營穩健。不過，目前國內消費基礎設施REITs產品底層資產多為單一資產，如中金印力消費REIT的底層資產為定位中高端的杭州西溪印象城，華夏金茂商業REIT持有的基礎設施資產為長沙覽秀城，嘉實物美消費REIT底層資產為4個社區商業物業。

而在港股中，以亞洲資產價值最大的房地產投資信託基金——領展房產基金（00823.HK）為例，其持有多元化物業組合，涵蓋社區基層和中端零售商業、停車場、辦公室及物流物業，資產分佈於在中國香港、中國內地、新加坡、澳大利亞和英國。2005年上市的領展自2015年起開始實施多元化戰略，由單一的社區商業運營商轉型為跨地域和資產類別的亞太區房地產投資管理人。不同種類的資產，以及分佈於不同地區的佈局，有利於將風險分散，使得領展本就相對穩定的整體收益更增可持續發展的保障，並能通過外延擴張尋得非有機增長的潛力。

優質資產組合提供韌性和抗逆力

從資產底層來拆解這個亞洲REITs巨頭，或許能幫助投資者理解如何更好選擇優質的REITs產品。

截至9月30日，領展房產基金的物業組合估值達約2370億港元。在中國香港、中國內地及海外市場持有物業數量分別為130個、12個、12個，估值佔比分別為74.1%、14.8%、11.1%。

值得一提的是，自2015年進軍內地市場以來，領展的內地資產主要聚焦於北上廣深等一線城市及周邊地區。而C-REITs中消費基礎設施項目多數位於二線城市，如杭州、長沙等。

目前，領展在中國內地物業組合包括位於一線城市的6項零售資產、1項辦公大樓資產，以及長三角和大灣區的5項物流資產。截至2024年9月30日的6個月，領展內地物業組合的總收益及物業收入淨額分別同比增長39.2%及37.6%。此增長主要由於今年2月，公司收購了上海七寶領展廣場剩餘50%權益。撇除此新收入貢獻，收益和物業收入淨額則分別同比增長6.5%和4.9%。

而在香港地區資產組合中，以生活必需消費品為主的民生商場零售物業佔比高達69.6%，其次為停車場及相關業務，佔比26.8%。該等物業是香港本地零售基礎設施中不可或缺的一部分，在不同的經濟週期中均能帶來具抗逆力的收益。

財報數據也在印證領展收益增長的穩定性。截至2024年9月30日止6個月，領展整個亞太區投資組合的收益及物業收入淨額為71.53億港元和53.59億港元，同比分別增長了6.4%及5.8%，跑贏多家香港本地以收租物業為主的上市公司；報告期內，領展可分派總額同比上升4.3%至34.76億港元，淨負債比率維持在20.6%的較低水平。

具體來看，在具挑戰性的經濟環境下，領展香港物業組合的收益總額及物業收入淨額分別同比增長2.2%及2.4%。上述報告期內，香港的零售物業租用率維持在97.8%的高水平，並簽定了超過300份新租約。商户平均每平方呎的每月租金為64.5港元。期內續租租金調整率保持正數為0.7%；租金對銷售額比例維持在13.1%的可持續健康水平。

在海外，領展在新加坡的零售資產裕廊坊及Swing By@Thomson Plaza營運表現亮眼，報告期內的物業租用率達99.8%，續租租金調整率亦持續錄得增長，達18.9%。在澳大利亞，領展的零售組合也幾乎滿租，租用率保持在99.1%，租金水平維持穩定。

截止9月30日的六個月內，領展的國際辦公大樓資產組合收入亦穩中有升，整體租用率提升至90.2%，加權平均租約到期年期為4.7年。

持續優化資產提高回報

除底層資產本身的優劣外，運營方的優質運營和對資產的持續優化，亦是保證基金穩健發展不可或缺的因素。

為挖掘資產潛力釋放其價值，一直以來領展都在持續審視旗下資產，對有潛力的資產進行優化，持續提升物業組合的價值，至今在香港以及內地完成超過100個資產優化項目。今年以來，領展完成香港富善商場及秀茂坪商場的資產優化工程，相關資本開支總額為9200萬港元，預計投資回報率分別為17.2%及19.9%。秀茂坪項目更是領展在香港的第100個資產優化項目。

此外，領展也將其香港的資產優化經驗帶進內地，深圳領展中心城就是第一個應用香港經驗進行優化的內地資產，其表現改善也是今年內地物業收入提升主要原因之一。2024年7月，領展中心城完成了地庫的資產優化，錄得破紀錄的人流及商户銷售增長。財報顯示，項目的資本開支約為2400萬元，帶來的投資回報率達43.8%。這項翻新工程成功吸引深圳本地及香港的消費者，鞏固了領展中心城的策略定位。

作為資產管理方，上述報告期內，領展還為旗下香港121個車場添置全新的停車場管理系統，運用人工智能及雲端科技提升營運效益，並且持續優化服務體驗。

正是因為不斷關注資產本身的經營與管理情況，持續優化項目，在不同的經濟週期下，領展通過專業的運營能力保障項目租金穩定增長，持續為投資組合帶來源源不斷的現金流。

除了繼續通過積極的資產管理，進一步加強物業組合的實力和收益增長，領展致力優化投資組合促使收入來源多樣化，包括考慮增值投資和資本循環策略，更計劃通過與資本夥伴合作，進一步強化投資管理能力，增加資產管理規模，拓展管理費收入。根據領展3.0戰略，領展鋭意超越傳統的房託基金，進化成為“房託+”，既能提供穿越不同週期且具抗逆力的回報，又能實現高於平均水平的盈利增長。

分紅方面，根據香港證券及期貨事務監察委員會執行的《房地產投資信託基金守則》，公募REITs分派率須達至少90%或以上；而領展自身在基金管理與分派上有着較嚴格的內部管理，一直堅持將100%的可分派收入用於派發股息。作為聚焦亞太區市場的龍頭的房地產投資者及資產管理人，領展兼具穩健性和成長性，未來值得投資者留意。